Hofeigenschaft nur für einzelne Flurstücke

Bei einem aus mehreren Flurstück­en beste­hen­den Grund­stück kann ein Flurstück Hof­be­standteil, ein anderes dage­gen hof­frei sein. Das Land­wirtschafts­gericht kann das Grund­buchamt ersuchen, einzelne Flurstücke von einem ein­heitlichen, mit einem Hofver­merk verse­henen Grund­stück abzuschreiben.

Hofeigenschaft nur für einzelne Flurstücke

Nach § 7 Abs. 3 HöfeVfO kön­nen auch Flurstücke vom Hof abge­tren­nt wer­den, die im Bestandsverze­ich­nis des Grund­buchs nicht unter ein­er eige­nen Num­mer geführt wer­den und daher kein Grund­stück im Rechtssinn sind. Diese ver­fahren­srechtliche Möglichkeit fol­gt aus dem materiellen Recht. Danach erstreckt sich die Hofzuge­hörigkeit gemäß § 2 HöfeO nicht zwin­gend auf ein Grund­stück im Ganzen. Beste­ht dies aus mehreren Flurstück­en, die im Liegen­schaft­skataster nach § 2 Abs. 2 GBO jew­eils unter ein­er eige­nen Num­mer aufge­führt sind (vgl. dazu § 6 Abs. 3 Buchst. a Nr. 2, Abs. 4 GBV)1, kön­nen einzelne Flurstücke zum Hof gehören und andere nicht.

Hin­sichtlich dieser Rechts­frage beste­ht eine eigene Prü­fungskom­pe­tenz des Grund­buchamts.

Bei Behör­den­er­suchen hat das Grund­buchamt nach § 38 GBO zu prüfen, ob die Behörde – wie hier nach § 3 Abs. 1 Nr. 1, § 7 Abs. 3 HöfeVfO – zur Stel­lung eines Ersuchens der in Rede ste­hen­den Art abstrakt befugt ist, ob das Ersuchen bezüglich sein­er Form den geset­zlichen Vorschriften entspricht und ob die durch das Ersuchen nicht erset­zten Ein­tra­gungser­fordernisse gegeben sind2. Zur Prü­fungskom­pe­tenz des Grund­buchamts zählt danach ins­beson­dere, ob das Ersuchen auf eine Ein­tra­gung gerichtet ist, um die nach der geset­zlichen Vorschrift ersucht wer­den kann3. Ob hinge­gen im konkreten Einzelfall die Voraus­set­zun­gen für das Ersuchen vor­liegen, ist von dem Grund­buchamt nicht zu prüfen. Hier­für trägt die ersuchende Behörde die Ver­ant­wor­tung, soweit die ihr rechtlich zugeschriebene Sachkom­pe­tenz bei der Beurteilung der Ein­tra­gungsvo­raus­set­zun­gen reicht4.

Danach fällt die Beurteilung, ob bes­timmte Flächen nach den tat­säch­lichen Gegeben­heit­en Bestandteil des Hofes sind oder nicht, in die alleinige Kom­pe­tenz des Land­wirtschafts­gerichts. Im Grund­buchver­fahren ist daher nicht zu prüfen, ob ein Grund­stück, das nach § 7 Abs. 3 HöfeVfO vom Hofe abge­tren­nt wer­den soll, seine Hofzuge­hörigkeit ver­loren hat5. Etwas anderes gilt aber für die Frage, ob § 7 HöfeVfO das Land­wirtschafts­gericht berechtigt, Teile eines Grund­stücks von dem mit dem Hofver­merk verse­henen Grund­buch­blatt abschreiben und auf ein geson­dertes Grund­buch­blatt über­tra­gen zu lassen. Insoweit ist die Reich­weite der Vorschrift betrof­fen, auf die das Ersuchen gestützt wird, und damit die Prü­fungskom­pe­tenz des Grund­buchamts eröffnet.

Ob die Befug­nis des Land­wirtschafts­gerichts gemäß §§ 3, 7 Abs. 3 HöfeVfO auch die Abtren­nung von Grund­stück­steil­flächen eines Hofes umfasst, richtet sich nach § 2 HöfeO. Diese Vorschrift bes­timmt, was zu den Bestandteilen eines Hofes gehört. Gemäß § 2 Buchst. a Halbs. 1 HöfeO zählen hierzu “alle Grund­stücke des Hofeigen­tümers, die regelmäßig von der Hof­stelle aus bewirtschaftet wer­den”. Je nach­dem, wie der Begriff des Grund­stücks in diesem Zusam­men­hang zu ver­ste­hen ist – im Rechtssinne, kataster­rechtlich oder wirtschaftlich6 –, kann Bestandteil eines Hofes nur ein Grund­stück sein, das im Grund­buch unter ein­er eige­nen Num­mer auf einem Grund­buch­blatt einge­tra­gen ist7, oder auch ein Flurstück oder sog­ar ein unver­messen­er Grund­stück­steil. In Recht­sprechung und Lit­er­atur beste­hen hierzu unter­schiedliche Auf­fas­sun­gen.

Teil­weise wird vertreten, dass Hof­be­standteil nur Grund­stücke im Rechtssinne sein kön­nten, eine Unterteilung in hofzuge­hörige und hof­freie Teile eines Grund­stücks also abgelehnt8. Zur Begrün­dung wird darauf ver­wiesen, dass der Grund­stücks­be­griff des bürg­er­lichen Rechts ein­heitlich gel­ten müsse. Nur so ließen sich prak­tis­che Schwierigkeit­en ver­mei­den. Denn eine nur teil­weise Zuge­hörigkeit zum Hof und die damit ein­herge­hende getren­nte Vererbung set­ze eine Teilung des Grund­stücks voraus, die wiederum nur auf­grund ein­er Eigen­tümer­erk­lärung erfol­gen könne. Schließlich sei eine Nach­lasss­pal­tung nicht sin­nvoll; das Ziel der Erhal­tung geschlossen­er bäuer­lich­er Wirtschaft­sein­heit­en ste­he ein­er klein­lichen Abgren­zung ent­ge­gen. Werde das Grund­buch­grund­stück teils land­wirtschaftlich, teils ander­weit­ig genutzt, sei auf die über­wiegende Nutzung abzustellen. Die daraus fol­gende Benachteili­gung der weichen­den Erben könne durch eine Anpas­sung des Abfind­ungsanspruchs gemäß § 12 Abs. 2 HöfeO abgemildert wer­den.

Nach ander­er Auf­fas­sung ist die Beschränkung der Hofzuge­hörigkeit auf Grund­stück­steile möglich9, teil­weise wird dies dahin eingeschränkt, dass es sich um Flurstücke im kataster­rechtlichen Sinne han­deln müsse10.

Richtiger­weise kön­nen auch einzelne Flurstücke, die kein Grund­stück im Rechtssinne sind, Bestandteil eines Hofes oder aber hof­frei sein.

Der Wort­laut von § 2 Buchst. a HöfeO bietet keinen zure­ichen­den Anhalt­spunkt für die Annahme, nur Grund­stücke im Rechtssinne, nicht aber Teile davon kön­nten Bestandteil eines Hofes sein. Der Begriff “Grund­stück” kann je nach Zusam­men­hang ver­schiedene Bedeu­tun­gen haben11. Einen Grund­satz, wonach der Begriff im Zivil­recht stets ein­heitlich zu ver­ste­hen ist, gibt es nicht.

Die Entste­hungs­geschichte der Vorschrift spricht eher für die Möglichkeit, die Hofzuge­hörigkeit auf Teile eines Grund­stücks zu beschränken. Die Höfe­ord­nung trat am 24.04.1947 ursprünglich als Besatzungsrecht in der britis­chen Zone in Kraft und erset­zte das Reich­serb­hofge­setz12. Die Vorschrift des § 2 HöfeO, die die Zuord­nung von Grund­stück­en zum Hof regelt und die bis heute unverän­dert fort gilt, knüpfte dabei an § 7 Abs. 1 REG an. Diese Norm war nach all­ge­mein­er Mei­n­ung so zu ver­ste­hen, dass ein Grund­stück auch nur teil­weise zum Hof gehören kon­nte13. Dass § 2 HöfeO ein anderes Ver­ständ­nis zugrunde liegt, ist nicht erkennbar.

Dieses Ergeb­nis wird durch sys­tem­a­tis­che Erwä­gun­gen gestützt.

Das gilt zunächst mit Blick auf das Zuweisungsver­fahren nach §§ 13 ff. Grd­stVG, welch­es ähn­lich wie die Höfe­ord­nung den Erhalt leis­tungs­fähiger land­wirtschaftlich­er Betrieb­sein­heit­en im Erb­fall bezweckt14. Nach § 13 Abs. 1 Satz 1 Grd­stVG kann das Land­wirtschafts­gericht abwe­ichend von der son­sti­gen Erb­folge die “Gesamtheit der Grund­stücke” eines land­wirtschaftlichen Betriebs einem Miter­ben zuweisen; ausgenom­men wer­den sollen nach Satz 2 Grund­stücke, die in abse­hbar­er Zeit anderen als land­wirtschaftlichen Zweck­en dienen wer­den. Zwar ver­wen­det das Grund­stück­verkehrs­ge­setz den Begriff des Grund­stücks im Rechtssinne15; es stellt in § 1 Abs. 3 Grd­stVG Grund­stück­steile aber aus­drück­lich einem Grund­stück gle­ich. Dementsprechend ist anerkan­nt, dass die Zuweisung nach § 13 Grd­stVG (bzw. die Her­aus­nahme einzel­ner Flächen aus der Zuweisung) auf Teile von Grund­stück­en im Rechtssinne beschränkt wer­den kann16. Eben­so kann im Rah­men der Genehmi­gungspflicht für die Über­tra­gung land­wirtschaftlich­er Grund­stücke nach § 2 Abs. 1 Grd­stVG – die u.a. bei der Hofüber­tra­gung zum Tra­gen kommt, §§ 16, 17 HöfeO, § 8 Nr. 2 Grd­stVG – auf Teile eines Grund­stücks abgestellt wer­den17.

Entsprechen­des gilt im Ergeb­nis für andere Geset­ze, die Ziele der Bode­nord­nung und lenkung ver­fol­gen18. Für das Bauge­set­zbuch, das eben­falls vom Grund­stücks­be­griff im Rechtssinne aus­ge­ht, bes­timmt § 200 Abs. 1 BauGB, dass die Vorschriften auf Grund­stück­steile entsprechend anzuwen­den sind. Dementsprechend kann sich das gemeindliche Vorkauf­s­recht nach § 24 BauGB auf Teil­flächen eines Grund­buch­grund­stücks beschränken19; die Enteig­nung von Grund­stück­steilen ist in § 113 Abs. 2 Nr. 4 Buchst. a BauGB sog­ar aus­drück­lich vorge­se­hen. Soweit – wie im Reichssied­lungs­ge­setz – eine aus­drück­liche Gle­ich­stel­lung von Grund­stück­steilen fehlt, wird hinge­gen von vorn­here­in nicht der grund­buchrechtliche, son­dern ein wirtschaftlich­er Grund­stücks­be­griff zugrunde gelegt20.

Vor allem aber sprechen Sinn und Zweck der Höfe­ord­nung dafür, dass – jeden­falls kataster­mäßig abge­gren­zte – Teile eines Grund­stücks Bestandteil eines Hofes im Sinne von § 2 Buchst. a HöfeO sein kön­nen. Die Höfe­ord­nung gestal­tet die Erb­folge in einen land­wirtschaftlichen Betrieb abwe­ichend vom all­ge­meinen Erbrecht aus, um lebens­fähige land­wirtschaftliche Betriebe geschlossen zu erhal­ten und deren agrar­poli­tisch uner­wün­schte Aufteilung zu ver­hin­dern21. Dieses Ziel recht­fer­tigt die damit ver­bun­dene Schlechter­stel­lung der weichen­den Erben, begren­zt aber zugle­ich den Anwen­dungs­bere­ich der Aus­nah­meregelung22. Für eine Ausweitung auf Gegen­stände, die mit dem Hof nicht untrennbar ver­bun­den sind, beste­ht kein Bedürf­nis. Sie erschiene vielmehr mit Blick auf den Gle­ich­heits­grund­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) und die Erbrechts­garantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GG) ver­fas­sungsrechtlich beden­klich. Die rein buchung­stech­nis­che und in ihrem Zuschnitt mitunter zufäl­lige Maßein­heit eines Grund­stücks – vor­liegend sollen über 100 ha unter ein­er Bestand­num­mer einge­tra­gen sein – stellt keinen recht­fer­ti­gen­den Grund für eine nach dem Zweck der Höfe­ord­nung nicht gebotene Schlechter­stel­lung der weichen­den Miter­ben dar.

Diese müssen sich auch nicht auf die von dem Beschw­erdegericht ange­führte Möglichkeit eines Zuschlags zum Hofeswert nach § 12 HöfeO ver­weisen lassen, wenn Teile eines hofzuge­höri­gen Grund­stücks dem Hof nicht mehr dienen. Erfordert die Tren­nung von – in tat­säch­lich­er Hin­sicht – hofzuge­höri­gen und hof­freien Flächen nur die Abschrei­bung eines Grund­stück­steils, also einen im wesentlichen buchung­stech­nis­chen Vor­gang, fehlt es, wie die Beteiligte zu 1 zutr­e­f­fend her­vorhebt, an einem sach­lichen Grund, den weichen­den Erben einen Anspruch auf Übereig­nung der hof­freien Flächen zugun­sten eines bloßen Gel­danspruchs zu ver­sagen. Wer­den die Flächen, wie es § 7 Abs. 3 HöfeVfO für Grund­stücke vor­sieht, vor Ein­tritt des Erb­falls von dem hofzuge­hörigem Grund­stück­steil abgeschrieben, wer­den die weichen­den Erben mit Tod des Erblassers sog­ar unmit­tel­bar Eigen­tümer dieser (dann ein selb­ständi­ges Grund­stück bilden­den) Flächen.

Rechtssicher­heit und Recht­sklarheit wer­den nicht beein­trächtigt, wenn ein Grund­stück – bezo­gen auf abgrenzbare, ins­beson­dere kataster­mäßig selb­ständi­ge Flächen – rechtlich teils hofzuge­hörig und teils hof­frei sein kann. Sachen­rechtlich kann das Grund­stück bis zu ein­er Teilung immer nur ein ein­heitlich­es Schick­sal nehmen. Bei Ein­tritt des Erb­falls geht es fol­glich als Ganzes auf den Hofer­ben über; bei ein­er gemis­cht­en Nutzung ist maßge­blich, welche Nutzungsart über­wiegt23. Dass die weichen­den Erben von dem Hofer­ben nach Ein­tritt des Erb­falls die Übereig­nung des hof­freien Grund­stück­steils ver­lan­gen kön­nen, birgt keine rechtlichen Schwierigkeit­en; die Lage stellt sich nicht anders dar, als wenn ihnen dieser Teil von dem Erblass­er als Ver­mächt­nis zuge­wandt wor­den wäre24. Wird der hof­freie Teil eines zum Hof gehören­den Grund­stücks vor Ein­tritt des Erb­falls auf Betreiben des Land­wirtschafts­gerichts nach § 7 Abs. 3 HöfeVfO von dem Grund­buch­blatt abgeschrieben, wird die Tren­nung von hofzuge­hörigem und hof­freiem Ver­mö­gen auch sachen­rechtlich vol­l­zo­gen; es wird also, wie die Beteiligte zu 1 zu Recht her­vorhebt, sog­ar ein Mehr an Rechtssicher­heit erre­icht.

Dem Ersuchen ste­ht nicht ent­ge­gen, dass die Tren­nung der betrof­fe­nen Flurstücke vom Hof im Sinne des § 7 Abs. 3 HöfeVfO zu ein­er Grund­stück­steilung führt. Die hier­für notwendi­ge Bewil­li­gung des Eigen­tümers wird durch das behördliche Ersuchen erset­zt (§ 38 GBO).

Ob die hof­freien Flurstücke nach ihrer Abschrei­bung von dem Hof­grund­stück im Grund­buch als ein­heitlich­es Grund­stück oder getren­nt geführt wer­den, bleibt der Entschei­dung des Eigen­tümers über­lassen. Diese hat das Land­wirtschafts­gericht zu erfra­gen und bei seinem Ersuchen gegenüber dem Grund­buchamt zu berück­sichti­gen.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 26. Juni 2014 — V ZB 1/12

  1. Bengel/Simmerding, Grund­buch, Grund­stück, Gren­ze, 5. Aufl., § 2 Rn. 19 ff.; Netz, Grd­stVG, 6. Aufl., 4.1.1.1 []
  2. BGH, Beschluss vom 20.12 2012 – — V ZB 95/12, NJW-RR 2013, 526 Rn. 15 []
  3. vgl. Schöner/Stöber, Grund­buchrecht, 15. Aufl., Rn.201 u. 219 []
  4. BGH, Beschluss vom 20.12 2012 – — V ZB 95/12, aaO []
  5. vgl. dazu H. Wöhrmann, Land­wirtschaft­ser­brecht, 10. Aufl., § 2 Rn. 23; zu einem Landgut i.S.v. § 2049 BGB auch BGH, Urteil vom 22.10.1986 – IVa ZR 143/85, BGHZ 98, 382, 388 []
  6. vgl. zu diesen Möglichkeit­en all­ge­mein: Bengel/Simmerding, Grund­buch, Grund­stück, Gren­ze, 5. Aufl., § 2 Rn. 11 ff. []
  7. vgl. zum Grund­stück im Rechtssinne: BGH, Beschluss vom 19.12 1967 – — V BLw 24/67, BGHZ 49, 145, 146 []
  8. so OLG Köln, RdL 1983, 76, 77 und Beschluss vom 02.08.2007 – 23 WLw 5/07 16; OLG Hamm, Beschluss vom 05.12 2006 – 10 W 97/05 66; und vom 07.06.2011 – 10 W 123/10 62; OLG Celle, RdL 2010, 271, 273; H. Wöhrmann, Land­wirtschaft­ser­brecht, 10. Aufl., § 2 HöfeO Rn. 12 [anders in der 2. Aufl. noch O. Wöhrmann, Land­wirtschaft­srecht, § 2 HöfeO Rn. 9]; vgl. auch Staudinger/Mayer, BGB [2013], Art. 64 EGBGB Rn. 30 []
  9. so OLG Celle, RdL 1984, 132, 133; Lange/Wulf­f/Lüdtge-Hand­jery, HöfeO, 10. Aufl., § 2 Rn. 6 [ein­schränk­end Rn. 1]; Nordalm, AgrarR 1977, 108, 109 f. []
  10. so Steffen/Ernst, HöfeO, 3. Aufl., § 2 Rn. 3; Faßben­der in Faßbender/Hötzel/von Jeinsen/Pikalo, HöfeO, 3. Aufl., § 2 Rn. 39 []
  11. Bengel/Simmerding, Grund­buch, Grund­stück, Gren­ze, 5. Aufl., § 2 Rn. 11 ff.; Netz, Grd­stVG, 6. Aufl., 4.01.1.1 []
  12. REG vom 29.09.1933, RGBl — I 685; vgl. H. Wöhrmann, Land­wirtschaft­ser­brecht, 10. Aufl., Ein­leitung Rn. 10 []
  13. s. § 15 Abs. 3 der Aus­führungsvorschrift des Reichs über Gerichtlich­es Verze­ich­nis, Erb­höfer­olle und Erb­hofver­merk vom 16.01.1937, abge­druckt bei Vogels, REG, 4. Aufl., S. 147; vgl. auch Vogels, aaO § 7 Rn. 15; O. Wöhrmann, Reich­serb­hofrecht, 3. Aufl., § 7 Rn. 11; Hopp, DJ 1934, 1585, 1586; anders noch KG, in Vogels/Hopp, EHRsp. § 7 Nr. 11 m. abl. Anm. Hesse []
  14. vgl. BVer­fGE 91, 346, 356 []
  15. BGH, Beschluss vom 19.12 1967 – — V BLw 24/67, BGHZ 49, 145, 146 f. []
  16. vgl. OLG München, RdL 1975, 156, 162; Netz, Grd­stVG, 6. Aufl., 7.02.01.11 []
  17. vgl. OLG Köln, RdL 1982, 273; OLG Stuttgart, RdL 1981, 157; Netz, aaO 4.01.3; Treutlein/Crusius, Grd­stVG, § 1 Anm. 4 b []
  18. vgl. Bengel/Simmerding, Grund­buch, Grund­stück, Gren­ze, 5. Aufl., § 2 Rn. 16 []
  19. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.1971 – — V ZR 164/68, NJW 1971, 560, 561 []
  20. vgl. BGH, Beschlüsse vom 09.05.1985 – BLw 9/84, BGHZ 94, 299, 302; und vom 27.04.2001 – BLw 22/00, AgrarR 2001, 382, zu § 4 RSG []
  21. vgl. BVer­fGE 91, 346, 356; BVer­fGE 67, 329, 340 ff.; BVer­fGE 15, 337, 342 []
  22. vgl. zum Landgut i.S.d. § 2049 BGB: BGH, Urteil vom 22.10.1986 – IVa ZR 143/85, BGHZ 98, 382, 387 f.; siehe auch BGH, Beschluss vom 19.07.1991 – BLw 17/90, BGHZ 115, 157, 159 zu b); Beschluss vom 25.04.2014 – BLw 6/13 31 []
  23. vgl. Faßben­der in Faßbender/Hötzel/von Jeinsen/Pikalo, HöfeO, 3. Aufl., § 2 Rn. 39; H. Wöhrmann, Land­wirtschaft­ser­brecht, 10. Aufl., § 2 HöfeO Rn. 12 []
  24. vgl. zu den möglichen Gegen­stän­den eines Ver­mächt­niss­es: BGH, Urteil vom 27.06.2001 – — IV ZR 120/00, BGHZ 148, 187, 190 []