Hofeigenschaft nur für einzelne Flurstücke

Bei einem aus mehreren Flurstücken bestehenden Grundstück kann ein Flurstück Hofbestandteil, ein anderes dagegen hoffrei sein. Das Landwirtschaftsgericht kann das Grundbuchamt ersuchen, einzelne Flurstücke von einem einheitlichen, mit einem Hofvermerk versehenen Grundstück abzuschreiben.

Hofeigenschaft nur für einzelne Flurstücke

Nach § 7 Abs. 3 HöfeVfO können auch Flurstücke vom Hof abgetrennt werden, die im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs nicht unter einer eigenen Nummer geführt werden und daher kein Grundstück im Rechtssinn sind. Diese verfahrensrechtliche Möglichkeit folgt aus dem materiellen Recht. Danach erstreckt sich die Hofzugehörigkeit gemäß § 2 HöfeO nicht zwingend auf ein Grundstück im Ganzen. Besteht dies aus mehreren Flurstücken, die im Liegenschaftskataster nach § 2 Abs. 2 GBO jeweils unter einer eigenen Nummer aufgeführt sind (vgl. dazu § 6 Abs. 3 Buchst. a Nr. 2, Abs. 4 GBV)[1], können einzelne Flurstücke zum Hof gehören und andere nicht.

Hinsichtlich dieser Rechtsfrage besteht eine eigene Prüfungskompetenz des Grundbuchamts.

Bei Behördenersuchen hat das Grundbuchamt nach § 38 GBO zu prüfen, ob die Behörde – wie hier nach § 3 Abs. 1 Nr. 1, § 7 Abs. 3 HöfeVfO – zur Stellung eines Ersuchens der in Rede stehenden Art abstrakt befugt ist, ob das Ersuchen bezüglich seiner Form den gesetzlichen Vorschriften entspricht und ob die durch das Ersuchen nicht ersetzten Eintragungserfordernisse gegeben sind[2]. Zur Prüfungskompetenz des Grundbuchamts zählt danach insbesondere, ob das Ersuchen auf eine Eintragung gerichtet ist, um die nach der gesetzlichen Vorschrift ersucht werden kann[3]. Ob hingegen im konkreten Einzelfall die Voraussetzungen für das Ersuchen vorliegen, ist von dem Grundbuchamt nicht zu prüfen. Hierfür trägt die ersuchende Behörde die Verantwortung, soweit die ihr rechtlich zugeschriebene Sachkompetenz bei der Beurteilung der Eintragungsvoraussetzungen reicht[4].

Danach fällt die Beurteilung, ob bestimmte Flächen nach den tatsächlichen Gegebenheiten Bestandteil des Hofes sind oder nicht, in die alleinige Kompetenz des Landwirtschaftsgerichts. Im Grundbuchverfahren ist daher nicht zu prüfen, ob ein Grundstück, das nach § 7 Abs. 3 HöfeVfO vom Hofe abgetrennt werden soll, seine Hofzugehörigkeit verloren hat[5]. Etwas anderes gilt aber für die Frage, ob § 7 HöfeVfO das Landwirtschaftsgericht berechtigt, Teile eines Grundstücks von dem mit dem Hofvermerk versehenen Grundbuchblatt abschreiben und auf ein gesondertes Grundbuchblatt übertragen zu lassen. Insoweit ist die Reichweite der Vorschrift betroffen, auf die das Ersuchen gestützt wird, und damit die Prüfungskompetenz des Grundbuchamts eröffnet.

Ob die Befugnis des Landwirtschaftsgerichts gemäß §§ 3, 7 Abs. 3 HöfeVfO auch die Abtrennung von Grundstücksteilflächen eines Hofes umfasst, richtet sich nach § 2 HöfeO. Diese Vorschrift bestimmt, was zu den Bestandteilen eines Hofes gehört. Gemäß § 2 Buchst. a Halbs. 1 HöfeO zählen hierzu „alle Grundstücke des Hofeigentümers, die regelmäßig von der Hofstelle aus bewirtschaftet werden“. Je nachdem, wie der Begriff des Grundstücks in diesem Zusammenhang zu verstehen ist – im Rechtssinne, katasterrechtlich oder wirtschaftlich[6] –, kann Bestandteil eines Hofes nur ein Grundstück sein, das im Grundbuch unter einer eigenen Nummer auf einem Grundbuchblatt eingetragen ist[7], oder auch ein Flurstück oder sogar ein unvermessener Grundstücksteil. In Rechtsprechung und Literatur bestehen hierzu unterschiedliche Auffassungen.

Teilweise wird vertreten, dass Hofbestandteil nur Grundstücke im Rechtssinne sein könnten, eine Unterteilung in hofzugehörige und hoffreie Teile eines Grundstücks also abgelehnt[8]. Zur Begründung wird darauf verwiesen, dass der Grundstücksbegriff des bürgerlichen Rechts einheitlich gelten müsse. Nur so ließen sich praktische Schwierigkeiten vermeiden. Denn eine nur teilweise Zugehörigkeit zum Hof und die damit einhergehende getrennte Vererbung setze eine Teilung des Grundstücks voraus, die wiederum nur aufgrund einer Eigentümererklärung erfolgen könne. Schließlich sei eine Nachlassspaltung nicht sinnvoll; das Ziel der Erhaltung geschlossener bäuerlicher Wirtschaftseinheiten stehe einer kleinlichen Abgrenzung entgegen. Werde das Grundbuchgrundstück teils landwirtschaftlich, teils anderweitig genutzt, sei auf die überwiegende Nutzung abzustellen. Die daraus folgende Benachteiligung der weichenden Erben könne durch eine Anpassung des Abfindungsanspruchs gemäß § 12 Abs. 2 HöfeO abgemildert werden.

Nach anderer Auffassung ist die Beschränkung der Hofzugehörigkeit auf Grundstücksteile möglich[9], teilweise wird dies dahin eingeschränkt, dass es sich um Flurstücke im katasterrechtlichen Sinne handeln müsse[10].

Richtigerweise können auch einzelne Flurstücke, die kein Grundstück im Rechtssinne sind, Bestandteil eines Hofes oder aber hoffrei sein.

Der Wortlaut von § 2 Buchst. a HöfeO bietet keinen zureichenden Anhaltspunkt für die Annahme, nur Grundstücke im Rechtssinne, nicht aber Teile davon könnten Bestandteil eines Hofes sein. Der Begriff „Grundstück“ kann je nach Zusammenhang verschiedene Bedeutungen haben[11]. Einen Grundsatz, wonach der Begriff im Zivilrecht stets einheitlich zu verstehen ist, gibt es nicht.

Die Entstehungsgeschichte der Vorschrift spricht eher für die Möglichkeit, die Hofzugehörigkeit auf Teile eines Grundstücks zu beschränken. Die Höfeordnung trat am 24.04.1947 ursprünglich als Besatzungsrecht in der britischen Zone in Kraft und ersetzte das Reichserbhofgesetz[12]. Die Vorschrift des § 2 HöfeO, die die Zuordnung von Grundstücken zum Hof regelt und die bis heute unverändert fort gilt, knüpfte dabei an § 7 Abs. 1 REG an. Diese Norm war nach allgemeiner Meinung so zu verstehen, dass ein Grundstück auch nur teilweise zum Hof gehören konnte[13]. Dass § 2 HöfeO ein anderes Verständnis zugrunde liegt, ist nicht erkennbar.

Dieses Ergebnis wird durch systematische Erwägungen gestützt.

Das gilt zunächst mit Blick auf das Zuweisungsverfahren nach §§ 13 ff. GrdstVG, welches ähnlich wie die Höfeordnung den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebseinheiten im Erbfall bezweckt[14]. Nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG kann das Landwirtschaftsgericht abweichend von der sonstigen Erbfolge die „Gesamtheit der Grundstücke“ eines landwirtschaftlichen Betriebs einem Miterben zuweisen; ausgenommen werden sollen nach Satz 2 Grundstücke, die in absehbarer Zeit anderen als landwirtschaftlichen Zwecken dienen werden. Zwar verwendet das Grundstückverkehrsgesetz den Begriff des Grundstücks im Rechtssinne[15]; es stellt in § 1 Abs. 3 GrdstVG Grundstücksteile aber ausdrücklich einem Grundstück gleich. Dementsprechend ist anerkannt, dass die Zuweisung nach § 13 GrdstVG (bzw. die Herausnahme einzelner Flächen aus der Zuweisung) auf Teile von Grundstücken im Rechtssinne beschränkt werden kann[16]. Ebenso kann im Rahmen der Genehmigungspflicht für die Übertragung landwirtschaftlicher Grundstücke nach § 2 Abs. 1 GrdstVG – die u.a. bei der Hofübertragung zum Tragen kommt, §§ 16, 17 HöfeO, § 8 Nr. 2 GrdstVG – auf Teile eines Grundstücks abgestellt werden[17].

Entsprechendes gilt im Ergebnis für andere Gesetze, die Ziele der Bodenordnung und lenkung verfolgen[18]. Für das Baugesetzbuch, das ebenfalls vom Grundstücksbegriff im Rechtssinne ausgeht, bestimmt § 200 Abs. 1 BauGB, dass die Vorschriften auf Grundstücksteile entsprechend anzuwenden sind. Dementsprechend kann sich das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB auf Teilflächen eines Grundbuchgrundstücks beschränken[19]; die Enteignung von Grundstücksteilen ist in § 113 Abs. 2 Nr. 4 Buchst. a BauGB sogar ausdrücklich vorgesehen. Soweit – wie im Reichssiedlungsgesetz – eine ausdrückliche Gleichstellung von Grundstücksteilen fehlt, wird hingegen von vornherein nicht der grundbuchrechtliche, sondern ein wirtschaftlicher Grundstücksbegriff zugrunde gelegt[20].

Vor allem aber sprechen Sinn und Zweck der Höfeordnung dafür, dass – jedenfalls katastermäßig abgegrenzte – Teile eines Grundstücks Bestandteil eines Hofes im Sinne von § 2 Buchst. a HöfeO sein können. Die Höfeordnung gestaltet die Erbfolge in einen landwirtschaftlichen Betrieb abweichend vom allgemeinen Erbrecht aus, um lebensfähige landwirtschaftliche Betriebe geschlossen zu erhalten und deren agrarpolitisch unerwünschte Aufteilung zu verhindern[21]. Dieses Ziel rechtfertigt die damit verbundene Schlechterstellung der weichenden Erben, begrenzt aber zugleich den Anwendungsbereich der Ausnahmeregelung[22]. Für eine Ausweitung auf Gegenstände, die mit dem Hof nicht untrennbar verbunden sind, besteht kein Bedürfnis. Sie erschiene vielmehr mit Blick auf den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) und die Erbrechtsgarantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GG) verfassungsrechtlich bedenklich. Die rein buchungstechnische und in ihrem Zuschnitt mitunter zufällige Maßeinheit eines Grundstücks – vorliegend sollen über 100 ha unter einer Bestandnummer eingetragen sein – stellt keinen rechtfertigenden Grund für eine nach dem Zweck der Höfeordnung nicht gebotene Schlechterstellung der weichenden Miterben dar.

Diese müssen sich auch nicht auf die von dem Beschwerdegericht angeführte Möglichkeit eines Zuschlags zum Hofeswert nach § 12 HöfeO verweisen lassen, wenn Teile eines hofzugehörigen Grundstücks dem Hof nicht mehr dienen. Erfordert die Trennung von – in tatsächlicher Hinsicht – hofzugehörigen und hoffreien Flächen nur die Abschreibung eines Grundstücksteils, also einen im wesentlichen buchungstechnischen Vorgang, fehlt es, wie die Beteiligte zu 1 zutreffend hervorhebt, an einem sachlichen Grund, den weichenden Erben einen Anspruch auf Übereignung der hoffreien Flächen zugunsten eines bloßen Geldanspruchs zu versagen. Werden die Flächen, wie es § 7 Abs. 3 HöfeVfO für Grundstücke vorsieht, vor Eintritt des Erbfalls von dem hofzugehörigem Grundstücksteil abgeschrieben, werden die weichenden Erben mit Tod des Erblassers sogar unmittelbar Eigentümer dieser (dann ein selbständiges Grundstück bildenden) Flächen.

Rechtssicherheit und Rechtsklarheit werden nicht beeinträchtigt, wenn ein Grundstück – bezogen auf abgrenzbare, insbesondere katastermäßig selbständige Flächen – rechtlich teils hofzugehörig und teils hoffrei sein kann. Sachenrechtlich kann das Grundstück bis zu einer Teilung immer nur ein einheitliches Schicksal nehmen. Bei Eintritt des Erbfalls geht es folglich als Ganzes auf den Hoferben über; bei einer gemischten Nutzung ist maßgeblich, welche Nutzungsart überwiegt[23]. Dass die weichenden Erben von dem Hoferben nach Eintritt des Erbfalls die Übereignung des hoffreien Grundstücksteils verlangen können, birgt keine rechtlichen Schwierigkeiten; die Lage stellt sich nicht anders dar, als wenn ihnen dieser Teil von dem Erblasser als Vermächtnis zugewandt worden wäre[24]. Wird der hoffreie Teil eines zum Hof gehörenden Grundstücks vor Eintritt des Erbfalls auf Betreiben des Landwirtschaftsgerichts nach § 7 Abs. 3 HöfeVfO von dem Grundbuchblatt abgeschrieben, wird die Trennung von hofzugehörigem und hoffreiem Vermögen auch sachenrechtlich vollzogen; es wird also, wie die Beteiligte zu 1 zu Recht hervorhebt, sogar ein Mehr an Rechtssicherheit erreicht.

Dem Ersuchen steht nicht entgegen, dass die Trennung der betroffenen Flurstücke vom Hof im Sinne des § 7 Abs. 3 HöfeVfO zu einer Grundstücksteilung führt. Die hierfür notwendige Bewilligung des Eigentümers wird durch das behördliche Ersuchen ersetzt (§ 38 GBO).

Ob die hoffreien Flurstücke nach ihrer Abschreibung von dem Hofgrundstück im Grundbuch als einheitliches Grundstück oder getrennt geführt werden, bleibt der Entscheidung des Eigentümers überlassen. Diese hat das Landwirtschaftsgericht zu erfragen und bei seinem Ersuchen gegenüber dem Grundbuchamt zu berücksichtigen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. Juni 2014 – V ZB 1/12

  1. Bengel/Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., § 2 Rn. 19 ff.; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., 4.1.1.1[↩]
  2. BGH, Beschluss vom 20.12 2012 – – V ZB 95/12, NJW-RR 2013, 526 Rn. 15[↩]
  3. vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn.201 u. 219[↩]
  4. BGH, Beschluss vom 20.12 2012 – – V ZB 95/12, aaO[↩]
  5. vgl. dazu H. Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 10. Aufl., § 2 Rn. 23; zu einem Landgut i.S.v. § 2049 BGB auch BGH, Urteil vom 22.10.1986 – IVa ZR 143/85, BGHZ 98, 382, 388[↩]
  6. vgl. zu diesen Möglichkeiten allgemein: Bengel/Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., § 2 Rn. 11 ff.[↩]
  7. vgl. zum Grundstück im Rechtssinne: BGH, Beschluss vom 19.12 1967 – – V BLw 24/67, BGHZ 49, 145, 146[↩]
  8. so OLG Köln, RdL 1983, 76, 77 und Beschluss vom 02.08.2007 – 23 WLw 5/07 16; OLG Hamm, Beschluss vom 05.12 2006 – 10 W 97/05 66; und vom 07.06.2011 – 10 W 123/10 62; OLG Celle, RdL 2010, 271, 273; H. Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 10. Aufl., § 2 HöfeO Rn. 12 [anders in der 2. Aufl. noch O. Wöhrmann, Landwirtschaftsrecht, § 2 HöfeO Rn. 9]; vgl. auch Staudinger/Mayer, BGB [2013], Art. 64 EGBGB Rn. 30[↩]
  9. so OLG Celle, RdL 1984, 132, 133; Lange/Wulff/Lüdtge-Handjery, HöfeO, 10. Aufl., § 2 Rn. 6 [einschränkend Rn. 1]; Nordalm, AgrarR 1977, 108, 109 f.[↩]
  10. so Steffen/Ernst, HöfeO, 3. Aufl., § 2 Rn. 3; Faßbender in Faßbender/Hötzel/von Jeinsen/Pikalo, HöfeO, 3. Aufl., § 2 Rn. 39[↩]
  11. Bengel/Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., § 2 Rn. 11 ff.; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., 4.01.1.1[↩]
  12. REG vom 29.09.1933, RGBl – I 685; vgl. H. Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 10. Aufl., Einleitung Rn. 10[↩]
  13. s. § 15 Abs. 3 der Ausführungsvorschrift des Reichs über Gerichtliches Verzeichnis, Erbhöferolle und Erbhofvermerk vom 16.01.1937, abgedruckt bei Vogels, REG, 4. Aufl., S. 147; vgl. auch Vogels, aaO § 7 Rn. 15; O. Wöhrmann, Reichserbhofrecht, 3. Aufl., § 7 Rn. 11; Hopp, DJ 1934, 1585, 1586; anders noch KG, in Vogels/Hopp, EHRsp. § 7 Nr. 11 m. abl. Anm. Hesse[↩]
  14. vgl. BVerfGE 91, 346, 356[↩]
  15. BGH, Beschluss vom 19.12 1967 – – V BLw 24/67, BGHZ 49, 145, 146 f.[↩]
  16. vgl. OLG München, RdL 1975, 156, 162; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., 7.02.01.11[↩]
  17. vgl. OLG Köln, RdL 1982, 273; OLG Stuttgart, RdL 1981, 157; Netz, aaO 4.01.3; Treutlein/Crusius, GrdstVG, § 1 Anm. 4 b[↩]
  18. vgl. Bengel/Simmerding, Grundbuch, Grundstück, Grenze, 5. Aufl., § 2 Rn. 16[↩]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.1971 – – V ZR 164/68, NJW 1971, 560, 561[↩]
  20. vgl. BGH, Beschlüsse vom 09.05.1985 – BLw 9/84, BGHZ 94, 299, 302; und vom 27.04.2001 – BLw 22/00, AgrarR 2001, 382, zu § 4 RSG[↩]
  21. vgl. BVerfGE 91, 346, 356; BVerfGE 67, 329, 340 ff.; BVerfGE 15, 337, 342[↩]
  22. vgl. zum Landgut i.S.d. § 2049 BGB: BGH, Urteil vom 22.10.1986 – IVa ZR 143/85, BGHZ 98, 382, 387 f.; siehe auch BGH, Beschluss vom 19.07.1991 – BLw 17/90, BGHZ 115, 157, 159 zu b); Beschluss vom 25.04.2014 – BLw 6/13 31[↩]
  23. vgl. Faßbender in Faßbender/Hötzel/von Jeinsen/Pikalo, HöfeO, 3. Aufl., § 2 Rn. 39; H. Wöhrmann, Landwirtschaftserbrecht, 10. Aufl., § 2 HöfeO Rn. 12[↩]
  24. vgl. zu den möglichen Gegenständen eines Vermächtnisses: BGH, Urteil vom 27.06.2001 – – IV ZR 120/00, BGHZ 148, 187, 190[↩]

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