Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke im Miteigentum des Bundes

Die Bun­desre­pub­lik Deutsch­land ist auch dann Ver­trag­steil im Sinne von § 4 Nr. 1 Grd­stVG, wenn sie nicht Alleineigen­tümerin des verkauften Grund­stücks ist, son­dern zusam­men mit anderen Eigen­tümern eine Erbenge­mein­schaft bildet. In diesem Fall ist die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grund­stücks genehmi­gungs­frei.

Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke im Miteigentum des Bundes

Nach § 4 Nr. 1 Grd­stVG sind an sich genehmi­gungs­bedürftige Kaufverträge über land­wirtschaftliche Grund­stücke genehmi­gungs­frei, wenn an ihnen u.a. der Bund beteiligt, er also entwed­er Käufer oder Verkäufer ist.

Der Bund (hier: die Bun­de­sanstalt für Immo­bilien­auf­gaben) ist auch als Miteigen­tümer (Mit-)Verkäufer und damit Ver­trag­steil im Sinne von § 4 Nr. 1 Grd­stVG. Dass die Bun­de­sanstalt für Immo­bilien­auf­gaben nicht Alleineigen­tümerin ist, son­dern zusam­men mit einem weit­eren Beteiligten eine Erbenge­mein­schaft bildet, ste­ht dem nicht ent­ge­gen.

Eigen­tümerin der verkauften Grund­stücke ist nicht eine aus den Beteiligten beste­hende Erbenge­mein­schaft. Denn diese ist anders als die Außenge­sellschaft bürg­er­lichen Rechts und die Woh­nung­seigen­tümerge­mein­schaft – nicht rechts­fähig. Sie ist kein eigen­ständi­ges, hand­lungs­fähiges Rechtssub­jekt, son­dern lediglich eine gesamthän­derisch ver­bun­dene Per­so­n­en­mehrheit, der mit dem Nach­lass ein Son­derver­mö­gen zuge­ord­net ist. Die Erbenge­mein­schaft kann somit nicht Träger von Recht­en und Pflicht­en sein. Die Folge davon ist, dass die Bun­de­sanstalt für Immob­bilien­auf­gaben und der weit­ere Erbe, gesamthän­derisch ver­bun­den in der Erbenge­mein­schaft, Grund­stück­seigen­tümer sind.

Die ungeteilte Gesamt­berech­ti­gung ver­mit­telt der einzel­nen Erbin zwar keine dingliche Berech­ti­gung an den verkauften Grund­stück­en. Sie kann über ihren Anteil an einzel­nen Nach­lass­ge­gen­stän­den nicht ver­fü­gen. Aber die Ver­wal­tung des Son­derver­mö­gens “Nach­lass” ste­ht ihr und dem Miter­ben gemein­schaftlich zu (§ 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei­de Mit­glieder der Erbenge­mein­schaft kön­nen gemein­schaftlich über zum Nach­lass gehörende Grund­stücke ver­fü­gen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Verkaufen und übereignen sie solche Grund­stücke, geben sie die dafür notwendi­gen Wil­lenserk­lärun­gen nicht für die Gemein­schaft und erst recht nicht für das Son­derver­mö­gen ab, son­dern für sich selb­st.

Sie sind Hand­lungssub­jek­te und damit unmit­tel­bar an dem Geschäft beteiligt. Ein Fall der mit­tel­baren Bun­desver­wal­tung liegt somit nicht vor. Die Vertre­tung durch die Bun­de­sanstalt für Immo­bilien­auf­gaben ändert an der Rechtsstel­lung und Beteili­gung der Bun­desre­pub­lik an dem Ver­trag nichts.

Hinzu kommt, dass die gesamthän­derische Ver­bun­den­heit der Mit­glieder ein­er Erbenge­mein­schaft dazu führt, dass die für die Ver­wal­tung des Nach­lass­es und für die Ver­fü­gung über Nach­lass­ge­gen­stände notwendi­gen Wil­lenserk­lärun­gen unab­hängig von der Anzahl der Miter­ben dieselbe rechtliche Wirkung haben wie die Wil­lenserk­lärung eines Allein­berechtigten.

Die Genehmi­gungs­frei­heit des Kaufver­trags bei der Beteili­gung der Bun­desre­pub­lik Deutsch­land als eines von zwei Mit­gliedern ein­er Erbenge­mein­schaft auf der Verkäufer­seite ste­ht in Ein­klang mit dem Sinn und Zweck der Regelung in § 4 Nr. 1 Grd­stVG. Nach der Vorstel­lung des Geset­zge­bers wirkt sich die Freis­tel­lung von der Genehmi­gungspflicht in zweier­lei Hin­sicht aus: Zum einen ist die Unterteilung in genehmi­gungs­freie Rechts­geschäfte (§ 4 Grd­stVG) und in solche, deren Genehmi­gung beim Vor­liegen beson­der­er Voraus­set­zun­gen nicht ver­weigert wer­den darf (§ 8 Grd­stVG), deshalb gewählt wor­den, weil bei den nicht genehmi­gungs­bedürfti­gen Rechts­geschäften sofort für den Grund­buch­beamten klar zu erken­nen sei, ob ein Ver­trag in diese Gruppe falle, hinge­gen bei den anderen Rechts­geschäften der Land­wirtschafts­be­hörde vor­be­hal­ten bleiben müsse, das Vor­liegen der sach­lichen Voraus­set­zun­gen zu prüfen; zum anderen sei bei der Beteili­gung des Bun­des oder eines Lan­des als Ver­trag­steil die Überwachung der einen Behörde durch die andere nach­ge­ord­nete Behörde nicht angängig. Bei­des trifft auch für die Fälle zu, in denen der Bund mit anderen Per­so­n­en gesamthän­derisch ver­bun­den ist.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 28. April 2014 – BLw 2/13

Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke im Miteigentum des Bundes