Ver­pach­tung land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke – und das sied­lungs­recht­li­che Vor­kaufs­recht

Unter­liegt ein nach § 2 Abs. 1 GrdstVG geneh­mi­gungs­be­dürf­ti­ger Ver­kauf eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks dem sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­recht (§ 4 Abs. 1 RSG), stellt die gleich­zei­ti­ge oder in engem zeit­li­chen Zusam­men­hang mit dem Kauf­ge­schäft vor­ge­nom­me­ne Ver­pach­tung des Grund­stücks von dem Ver­käu­fer an den Käu­fer eine unge­sun­de Ver­tei­lung der Boden­nut­zung im Sin­ne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG dar.

Ver­pach­tung land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke – und das sied­lungs­recht­li­che Vor­kaufs­recht

Ein Land­pacht­ver­trag nach § 585 BGB ist zu bean­stan­den, wenn die Ver­pach­tung eine unge­sun­de Ver­tei­lung der Boden­nut­zung bedeu­tet (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG). Die­se liegt in der Regel dann vor, wenn die Ver­pach­tung Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur wider­spricht (§ 4 Abs. 2 LPachtVG).

Der Bean­stan­dungs­grund der unge­sun­den Ver­tei­lung der Boden­nut­zung ent­spricht inhalt­lich dem für eine Ver­sa­gung der Geneh­mi­gung in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Die Vor­schrif­ten über die Bean­stan­dungs­grün­de in § 4 Abs. 1 und der Aus­le­gungs­grund­satz in § 4 Abs. 2 LPachtVG sind den Bestim­mun­gen in § 9 Abs. 1 u. 2 GrdstVG nach­ge­bil­det wor­den [1]. Das gesetz­li­che Instru­ment der Bean­stan­dung sol­cher Pacht­ver­trä­ge dient der Abwehr im agrar­struk­tu­rel­len Inter­es­se uner­wünsch­ter Ver­pach­tun­gen [2].

Danach liegt eine unge­sun­de Ver­tei­lung der Boden­nut­zung in der Regel vor, wenn sich aus bestimm­ten Tat­sa­chen ergibt, dass die Ver­pach­tung bereits unter­nom­me­nen oder von den zustän­di­gen staat­li­chen Stel­len beab­sich­tig­ten kon­kre­ten Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur wider­spricht. Lie­gen sol­che Maß­nah­men nicht vor, kann die Ver­pach­tung trotz­dem aus­nahms­wei­se eine unge­sun­de Ver­tei­lung der Boden­nut­zung bedeu­ten. Es müs­sen dann aber wenigs­tens nach­tei­li­ge Aus­wir­kun­gen auf die Agrar­struk­tur erkenn­bar sein. Eine sol­che Annah­me ist nur im Rah­men der all­ge­mei­nen Ziel­set­zung des Geset­zes und der in den ein­zel­nen Vor­schrif­ten zum Aus­druck kom­men­den Grund­ge­dan­ken gerecht­fer­tigt [3].

Unter­liegt ein nach § 2 Abs. 1 GrdstVG geneh­mi­gungs­be­dürf­ti­ger Ver­kauf eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks dem sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­recht (§ 4 Abs. 1 RSG), stellt die gleich­zei­ti­ge oder in engem zeit­li­chen Zusam­men­hang mit dem Kauf­ge­schäft vor­ge­nom­me­ne Ver­pach­tung des Grund­stücks von dem Ver­käu­fer an den Käu­fer eine unge­sun­de Ver­tei­lung der Boden­nut­zung im Sin­ne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG dar. Dies gilt auch dann, wenn der Päch­ter ein Haupt­er­werbs- oder ein Neben­er­werbs­land­wirt ist, der nach § 4 Abs. 3 LPachtVG einem Haupt­er­werbs­land­wirt gleich­steht. Sol­che Ver­pach­tun­gen sind agrar­struk­tu­rell uner­wünscht, weil sie die Aus­übung des sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts ver­ei­teln oder erschwe­ren.

Dass dies der Zweck einer der­ar­ti­gen Ver­pach­tung ist, ergibt sich dar­aus, dass der Pacht­ver­trag zwi­schen dem Ver­käu­fer und dem Käu­fer nur dann Bedeu­tung erlangt, wenn nicht der Käu­fer, son­dern ein Drit­ter Eigen­tü­mer des land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks wird. Erwirbt näm­lich der Käu­fer das Eigen­tum, so erlischt das Pacht­ver­hält­nis ins­ge­samt durch Kon­fu­si­on [4], weil sich dann alle ver­trag­li­chen Rech­te und Ver­pflich­tun­gen in einer Per­son ver­ei­ni­gen und „nie­mand sein eige­ner Schuld­ner sein kann“ [5].

Ein Land­pacht­ver­trag, der nur für das Sied­lungs­un­ter­neh­men und für den Erwer­ber, an den das Grund­stück wei­ter ver­äu­ßert wer­den soll, Bedeu­tung erlangt, steht dem mit dem Ver­sa­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ver­folg­ten agrar­struk­tu­rel­len Zweck ent­ge­gen. Zugleich wird das mit der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts nach § 4 RSG ver­folg­te Ziel durch den Pacht­ver­trag unter­lau­fen.

Nach dem Zweck des Ver­sa­gungs­grunds in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG soll der vor­han­de­ne land­wirt­schaft­li­che Grund­be­sitz in ers­ter Linie den Land­wir­ten zugu­te­kom­men und vor­be­hal­ten blei­ben, die ihn selbst bewirt­schaf­ten [6]. Das sied­lungs­recht­li­che Vor­kaufs­recht ist ein posi­ti­ves Len­kungs­mit­tel zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur, mit des­sen Hil­fe Land in die Hän­de auf­sto­ckungs­wür­di­ger oder ansied­lungs­wil­li­ger Land­wir­te gelan­gen soll [7]. Das Sied­lungs­un­ter­neh­men wird durch das Vor­kaufs­recht in die Lage ver­setzt, für die­sen Zweck land­wirt­schaft­li­che Grund­stü­cke zu erwer­ben [8].

Die Ver­pach­tung eines ver­kauf­ten land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch den Ver­käu­fer an den Käu­fer läuft dem von dem Grund­stück­ver­kehrs­ge­setz ver­folg­ten agrar­struk­tu­rel­len Ziel zuwi­der, indem sie jeden ande­ren Erwer­ber des Grund­stücks auf Grund des gesetz­li­chen Ein­tritts in den Pacht­ver­trag (§ 593b, § 566 Abs. 1 BGB) – jeden­falls für die Dau­er der Pacht­zeit – von einer Selbst­be­wirt­schaf­tung der erwor­be­nen Flä­chen aus­schließt. Die Ver­pach­tung des ver­kauf­ten Grund­stücks an den Käu­fer ver­hin­dert damit zugleich das mit der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts durch das Sied­lungs­un­ter­neh­men nach § 4 Abs. 1 RSG regel­mä­ßig ver­folg­te agrar­struk­tu­rel­le Ziel, das mit Hil­fe staat­li­cher Mit­tel erwor­be­ne Grund­stück einem auf­sto­ckungs­be­dürf­ti­gen oder ansied­lungs­wil­li­gen Land­wirt zwecks Schaf­fung oder Ver­bes­se­rung sei­ner auf Land­wirt­schaft gegrün­de­ten Exis­tenz zur Bewirt­schaf­tung zu über­tra­gen.

Vor die­sem Hin­ter­grund kommt es auch dann zu einer unge­sun­den Ver­tei­lung der Boden­nut­zung, wenn der Päch­ter ein Haupt­er­werbs- oder – wie hier gel­tend gemacht – ein Neben­er­werbs­land­wirt ist, der wegen Vor­lie­gens der in § 4 Abs. 3 LPachtVG bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen einem Haupt­er­werbs­land­wirt gleich­steht. Ob die Ver­pach­tung eine unge­sun­de Ver­tei­lung der Boden­nut­zung bedeu­tet, ist nicht unab­hän­gig von einem zwi­schen den Ver­trags­par­tei­en abge­schlos­se­nen Kauf­ver­trag über das ver­pach­te­te Grund­stück zu ent­schei­den. Hat sich der bis­he­ri­ge Eigen­tü­mer eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks zu einem Ver­kauf ent­schlos­sen, so unter­liegt das Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft den Bestim­mun­gen des Grund­stück­ver­kehrs- und des Reichs­sied­lungs­ge­set­zes, die dar­auf abzie­len, dass das Eigen­tum an dem Grund­stück in die Hän­de eines Land­wirts gelangt, der es selbst bewirt­schaf­tet.

Das Erwerbs­in­ter­es­se des Käu­fers wird dadurch nicht beein­träch­tigt. Das gilt auch, wenn er ein Neben­er­werbs­land­wirt ist. Der Käu­fer kann in dem Ver­fah­ren nach dem Grund­stück­ver­kehrs­ge­setz gel­tend machen, dass die Geneh­mi­gung zu ertei­len ist, weil er das gekauf­te Grund­stück als Voll- oder Neben­er­werbs­land­wirt bewirt­schaf­ten will. In die­sem Ver­fah­ren steht nach den geän­der­ten Ziel­vor­stel­lun­gen der Agrar­po­li­tik ein leis­tungs­fä­hi­ger Neben­er­werbs­land­wirt einem Voll­erwerbs­land­wirt gleich [9].

Der Land­pacht­ver­trag kann unab­hän­gig von einem Kün­di­gungs­recht nach § 7 Abs. 1 des Geset­zes zur Ergän­zung des Reichs­sied­lungs­ge­set­zes [10] und sei­ner Unwirk­sam­keit nach § 138 Abs. 1 BGB von der Behör­de nach § 7 LPachtVG bean­stan­det und von dem Land­wirt­schafts­ge­richt in einem Ver­fah­ren nach § 1 Nr. 1 LwVG i.V.m. § 8 LPachtVG auf­ge­ho­ben wer­den.

Das Son­der­kün­di­gungs­recht des Sied­lungs­un­ter­neh­mens nach § 7 Abs. 1 RSErgG ist für die Bean­stan­dungs­ver­fah­ren nach dem Land­pacht­ver­kehrs­ge­setz ohne Rele­vanz. Die­ses Kün­di­gungs­recht dient der Besei­ti­gung von Hemm­nis­sen bei der Durch­füh­rung eines Sied­lungs­vor­ha­bens durch lang­fris­ti­ge Pacht­ver­trä­ge [11] Land­pacht­ver­trä­ge, die zu einer unge­sun­den Ver­tei­lung der Boden­nut­zung füh­ren, sind unab­hän­gig davon allein wegen ihrer schäd­li­chen Wir­kun­gen für die Agrar­struk­tur von der Behör­de zu bean­stan­den und von den Par­tei­en auf die behörd­li­che Auf­for­de­rung oder von dem Land­wirt­schafts­ge­richt im gericht­li­chen Ver­fah­ren auf­zu­he­ben.

Eben­falls ohne Bedeu­tung für das Bean­stan­dungs­ver­fah­ren ist, ob der Land­pacht­ver­trag zivil­recht­lich wirk­sam ist oder nicht. Es kann daher dahin­ste­hen, ob der hier zu beur­tei­len­de Land­pacht­ver­trag mit einer 30jährigen Lauf­zeit und einer sehr nied­ri­gen Pacht nach § 138 Abs. 1 BGB unwirk­sam ist, weil die Ver­trags­par­tei­en mit ihm das Ziel ver­folgt haben, die Aus­übung des gesetz­li­chen Vor­kaufs­rechts zu ver­hin­dern oder zu erschwe­ren [12].

Der im Schrift­tum ver­tre­te­nen Ansicht, dass die Land­wirt­schafts­ge­rich­te – im Unter­schied zu der Behör­de – die zivil­recht­li­che Wirk­sam­keit des Land­pacht­ver­trags in den Bean­stan­dungs­ver­fah­ren nach dem Land­pacht­ver­kehrs­ge­setz unein­ge­schränkt zu prü­fen hät­ten [13], ist nicht bei­zu­tre­ten. Dass nach Art. 4 Nr. 1 b und 9 des Geset­zes zur Neu­ord­nung des Pacht­rechts vom 08.11.1985 [14] das Land­wirt­schafts­ge­richt gemäß § 1 Nr. 1a LwVfG nun­mehr auch für die Ent­schei­dung über die Wirk­sam­keit des Pacht­ver­tra­ges aus­schließ­lich zustän­dig ist, ändert nichts an der Ver­schie­den­ar­tig­keit der Gegen­stän­de eines Bean­stan­dungs­ver­fah­rens nach § 1 Nr. 1 LwVfG und eines Rechts­streits der Par­tei­en über den Land­pacht­ver­trag nach § 1 Nr. 1a LwVfG. In dem Bean­stan­dungs­ver­fah­ren ist allein zu prü­fen, ob die Ver­pach­tung zu einer agrar­struk­tu­rell schäd­li­chen Ver­tei­lung der Boden­nut­zung führt; ob der Ver­trag wirk­sam ist und die Par­tei­en des­halb zu des­sen Erfül­lung ver­pflich­tet sind, ist für das Bean­stan­dungs­ver­fah­ren gleich­gül­tig.

Der Bun­des­ge­richts­hof nimmt in stän­di­ger Recht­spre­chung an, dass in den Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren und in den Bean­stan­dungs­ver­fah­ren (§ 1 Nr. 1 und 2 LwVfG) die zivil­recht­li­che Gül­tig­keit des zugrun­de lie­gen­den Rechts­ge­schäfts von dem Land­wirt­schafts­ge­richt grund­sätz­lich nicht zu prü­fen ist [15].

Aus­nahms­wei­se zu berück­sich­ti­gen sei aller­dings eine offen­sicht­li­che Nich­tig­keit des Ver­trags; die­se füh­re dazu, dass das Rechts­schutz­be­dürf­nis für die Durch­füh­rung eines Geneh­mi­gungs­ver­fah­rens feh­le [16]. Dar­an hält der Bun­des­ge­richts­hof jedoch nicht fest. Das Land­wirt­schafts­ge­richt hat in den Bean­stan­dungs­ver­fah­ren nach §§ 7, 8 LPachtVG den zu einer unge­sun­den Ver­tei­lung der Boden­nut­zung füh­ren­den Land­pacht­ver­trag nach § 8 Abs. 1 Satz 1 LPachtVG auch dann auf­zu­he­ben, wenn der Ver­trag sei­ner Ansicht nach nich­tig ist.

Es ver­hält sich in die­sen Fäl­len ähn­lich wie bei der Anfech­tung nich­ti­ger Rechts­ge­schäf­te. Das begriffs­lo­gi­sche Argu­ment, dass ein zivil­recht­lich unwirk­sa­mer Ver­trag im Bean­stan­dungs­ver­fah­ren nicht auf­ge­ho­ben wer­den kön­ne [17], berück­sich­tigt nicht, dass in der Zivil­rechts­dog­ma­tik seit lan­gem aner­kannt ist, dass auch nich­ti­ge Rechts­ge­schäf­te ange­foch­ten wer­den kön­nen [18]. Das Abse­hen von einer Auf­he­bung des Land­pacht­ver­trags im Hin­blick auf des­sen zivil­recht­li­che Nich­tig­keit lie­fe dem Zweck des Bean­stan­dungs­ver­fah­rens zuwi­der, dafür zu sor­gen, dass agrar­struk­tu­rell schäd­li­che Land­pacht­ver­trä­ge nicht durch­ge­führt wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 29. April 2016 – BLw 2/​15

  1. BT-Drs. 10/​508, S. 9[]
  2. BGH, Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 17/​75, AgrarR 1976, 317, 318 – noch zu der § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG ent­spre­chen­den Bestim­mung in § 5 Abs. 1 Buch­sta­be d des Land­pacht­ge­set­zes[]
  3. BVerfG, RdL 1967, 92, 94; BGH, Beschluss vom 11.11.1976 – V BLw 6/​76, BGHZ 67, 330, 331[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/​09, NJW-RR 2010, 1237 Rn. 18[]
  5. BGH, Urteil vom 01.06.1967 – II ZR 150/​66, BGHZ 48, 214, 218; Urteil vom 11.12 1981 – V ZR 222/​80, NJW 1982, 2381, 2382[]
  6. BGH, Beschluss vom 11.07.1961 – V BLw 20/​60, RdL 1961, 229; Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/​09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 10; Beschluss vom 28.11.2014 – BLw 2/​14, NJW-RR 2015, 553 Rn.19[]
  7. BGH, Beschluss vom 09.05.1985 – BLw 9/​84, BGHZ 94, 299, 304[]
  8. BGH, Beschluss vom 31.01.1967 – V BLw 32/​66, RdL 1967, 97, 98; Beschluss vom 11.11.1976 – V BLw 6/​76, BGHZ 67, 330, 332; vgl. auch Beschluss vom 13.12 1991 – BLw 8/​91, BGHZ 116, 348, 351[]
  9. BGH, Beschluss vom 06.07.1990 – BLw 8/​88, BGHZ 112, 86, 90; OLG Bran­den­burg, NL-BzAR 2012, 234 Rn. 28[]
  10. RSGErgG vom 04.01.1935 – BGBl. III 23312[]
  11. BGH, Beschluss vom 09.02.1955 – V BLw 71/​54, BGHZ 16, 241, 250 f.[]
  12. zu den Nich­tig­keits­vor­aus­set­zun­gen: BGH, Urteil vom 11.12 1963 – V ZR 41/​62, NJW 1964, 540, 541; Urteil vom 15.06.2005 – VIII ZR 271/​04, NJW-RR 2005, 1534, 1535[]
  13. Lan­ge/­Wul­f­f/Lüd­tke-Hand­je­ry, Land­pacht­recht, 4. Aufl., § 8 Rn. 6; Höt­zel in Faßbender/​Hötzel/​Lukanow, Land­pacht­recht, 3. Aufl., § 8 Rn. 12[]
  14. BGBl. I S.2005[]
  15. BGH, Beschluss vom 30.01.1951 – V Blw 57/​49, RdL 1951, 129; Beschluss vom 08.04.1952 – V BLw 63/​51, RdL 1952, 300, 301; Beschluss vom 02.03.1953 – V BLw 103/​52, RdL 1953, 129; Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 13/​63, RdL 1964, 98, 99; Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 16/​75, AgrarR 1977, 65[]
  16. BGH, Beschluss vom 08.04.1952 – V Blw 63/​51, RdL 1952, 300, 301; vgl. auch Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 16/​75, AgrarR 1977, 65[]
  17. vgl. OLG Frei­burg, RdL 1953, 215; OLG Schles­wig, RdL 1953, 331[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/​08, BGHZ 182, 307 Rn. 23; Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 318/​08, BGHZ 183, 235 Rn. 18[]