Verpachtung landwirtschaftlicher Grundstücke – und das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht

24. Juni 2016 | Landpacht & Grundstücksverkehr
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Unterliegt ein nach § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigungsbedürftiger Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht (§ 4 Abs. 1 RSG), stellt die gleichzeitige oder in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufgeschäft vorgenommene Verpachtung des Grundstücks von dem Verkäufer an den Käufer eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG dar.

Ein Landpachtvertrag nach § 585 BGB ist zu beanstanden, wenn die Verpachtung eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung bedeutet (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG). Diese liegt in der Regel dann vor, wenn die Verpachtung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht (§ 4 Abs. 2 LPachtVG).

Der Beanstandungsgrund der ungesunden Verteilung der Bodennutzung entspricht inhaltlich dem für eine Versagung der Genehmigung in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG. Die Vorschriften über die Beanstandungsgründe in § 4 Abs. 1 und der Auslegungsgrundsatz in § 4 Abs. 2 LPachtVG sind den Bestimmungen in § 9 Abs. 1 u. 2 GrdstVG nachgebildet worden1. Das gesetzliche Instrument der Beanstandung solcher Pachtverträge dient der Abwehr im agrarstrukturellen Interesse unerwünschter Verpachtungen2.

Danach liegt eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung in der Regel vor, wenn sich aus bestimmten Tatsachen ergibt, dass die Verpachtung bereits unternommenen oder von den zuständigen staatlichen Stellen beabsichtigten konkreten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Liegen solche Maßnahmen nicht vor, kann die Verpachtung trotzdem ausnahmsweise eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung bedeuten. Es müssen dann aber wenigstens nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur erkennbar sein. Eine solche Annahme ist nur im Rahmen der allgemeinen Zielsetzung des Gesetzes und der in den einzelnen Vorschriften zum Ausdruck kommenden Grundgedanken gerechtfertigt3.

Unterliegt ein nach § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigungsbedürftiger Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht (§ 4 Abs. 1 RSG), stellt die gleichzeitige oder in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Kaufgeschäft vorgenommene Verpachtung des Grundstücks von dem Verkäufer an den Käufer eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG dar. Dies gilt auch dann, wenn der Pächter ein Haupterwerbs- oder ein Nebenerwerbslandwirt ist, der nach § 4 Abs. 3 LPachtVG einem Haupterwerbslandwirt gleichsteht. Solche Verpachtungen sind agrarstrukturell unerwünscht, weil sie die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vereiteln oder erschweren.

Dass dies der Zweck einer derartigen Verpachtung ist, ergibt sich daraus, dass der Pachtvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer nur dann Bedeutung erlangt, wenn nicht der Käufer, sondern ein Dritter Eigentümer des landwirtschaftlichen Grundstücks wird. Erwirbt nämlich der Käufer das Eigentum, so erlischt das Pachtverhältnis insgesamt durch Konfusion4, weil sich dann alle vertraglichen Rechte und Verpflichtungen in einer Person vereinigen und “niemand sein eigener Schuldner sein kann”5.

Ein Landpachtvertrag, der nur für das Siedlungsunternehmen und für den Erwerber, an den das Grundstück weiter veräußert werden soll, Bedeutung erlangt, steht dem mit dem Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG verfolgten agrarstrukturellen Zweck entgegen. Zugleich wird das mit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 4 RSG verfolgte Ziel durch den Pachtvertrag unterlaufen.

Nach dem Zweck des Versagungsgrunds in § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften6. Das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ist ein positives Lenkungsmittel zur Verbesserung der Agrarstruktur, mit dessen Hilfe Land in die Hände aufstockungswürdiger oder ansiedlungswilliger Landwirte gelangen soll7. Das Siedlungsunternehmen wird durch das Vorkaufsrecht in die Lage versetzt, für diesen Zweck landwirtschaftliche Grundstücke zu erwerben8.

Die Verpachtung eines verkauften landwirtschaftlichen Grundstücks durch den Verkäufer an den Käufer läuft dem von dem Grundstückverkehrsgesetz verfolgten agrarstrukturellen Ziel zuwider, indem sie jeden anderen Erwerber des Grundstücks auf Grund des gesetzlichen Eintritts in den Pachtvertrag (§ 593b, § 566 Abs. 1 BGB) – jedenfalls für die Dauer der Pachtzeit – von einer Selbstbewirtschaftung der erworbenen Flächen ausschließt. Die Verpachtung des verkauften Grundstücks an den Käufer verhindert damit zugleich das mit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen nach § 4 Abs. 1 RSG regelmäßig verfolgte agrarstrukturelle Ziel, das mit Hilfe staatlicher Mittel erworbene Grundstück einem aufstockungsbedürftigen oder ansiedlungswilligen Landwirt zwecks Schaffung oder Verbesserung seiner auf Landwirtschaft gegründeten Existenz zur Bewirtschaftung zu übertragen.

Vor diesem Hintergrund kommt es auch dann zu einer ungesunden Verteilung der Bodennutzung, wenn der Pächter ein Haupterwerbs- oder – wie hier geltend gemacht – ein Nebenerwerbslandwirt ist, der wegen Vorliegens der in § 4 Abs. 3 LPachtVG bestimmten Voraussetzungen einem Haupterwerbslandwirt gleichsteht. Ob die Verpachtung eine ungesunde Verteilung der Bodennutzung bedeutet, ist nicht unabhängig von einem zwischen den Vertragsparteien abgeschlossenen Kaufvertrag über das verpachtete Grundstück zu entscheiden. Hat sich der bisherige Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks zu einem Verkauf entschlossen, so unterliegt das Veräußerungsgeschäft den Bestimmungen des Grundstückverkehrs- und des Reichssiedlungsgesetzes, die darauf abzielen, dass das Eigentum an dem Grundstück in die Hände eines Landwirts gelangt, der es selbst bewirtschaftet.

Das Erwerbsinteresse des Käufers wird dadurch nicht beeinträchtigt. Das gilt auch, wenn er ein Nebenerwerbslandwirt ist. Der Käufer kann in dem Verfahren nach dem Grundstückverkehrsgesetz geltend machen, dass die Genehmigung zu erteilen ist, weil er das gekaufte Grundstück als Voll- oder Nebenerwerbslandwirt bewirtschaften will. In diesem Verfahren steht nach den geänderten Zielvorstellungen der Agrarpolitik ein leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt einem Vollerwerbslandwirt gleich9.

Der Landpachtvertrag kann unabhängig von einem Kündigungsrecht nach § 7 Abs. 1 des Gesetzes zur Ergänzung des Reichssiedlungsgesetzes10 und seiner Unwirksamkeit nach § 138 Abs. 1 BGB von der Behörde nach § 7 LPachtVG beanstandet und von dem Landwirtschaftsgericht in einem Verfahren nach § 1 Nr. 1 LwVG i.V.m. § 8 LPachtVG aufgehoben werden.

Das Sonderkündigungsrecht des Siedlungsunternehmens nach § 7 Abs. 1 RSErgG ist für die Beanstandungsverfahren nach dem Landpachtverkehrsgesetz ohne Relevanz. Dieses Kündigungsrecht dient der Beseitigung von Hemmnissen bei der Durchführung eines Siedlungsvorhabens durch langfristige Pachtverträge11 Landpachtverträge, die zu einer ungesunden Verteilung der Bodennutzung führen, sind unabhängig davon allein wegen ihrer schädlichen Wirkungen für die Agrarstruktur von der Behörde zu beanstanden und von den Parteien auf die behördliche Aufforderung oder von dem Landwirtschaftsgericht im gerichtlichen Verfahren aufzuheben.

Ebenfalls ohne Bedeutung für das Beanstandungsverfahren ist, ob der Landpachtvertrag zivilrechtlich wirksam ist oder nicht. Es kann daher dahinstehen, ob der hier zu beurteilende Landpachtvertrag mit einer 30jährigen Laufzeit und einer sehr niedrigen Pacht nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam ist, weil die Vertragsparteien mit ihm das Ziel verfolgt haben, die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts zu verhindern oder zu erschweren12.

Der im Schrifttum vertretenen Ansicht, dass die Landwirtschaftsgerichte – im Unterschied zu der Behörde – die zivilrechtliche Wirksamkeit des Landpachtvertrags in den Beanstandungsverfahren nach dem Landpachtverkehrsgesetz uneingeschränkt zu prüfen hätten13, ist nicht beizutreten. Dass nach Art. 4 Nr. 1 b und 9 des Gesetzes zur Neuordnung des Pachtrechts vom 08.11.198514 das Landwirtschaftsgericht gemäß § 1 Nr. 1a LwVfG nunmehr auch für die Entscheidung über die Wirksamkeit des Pachtvertrages ausschließlich zuständig ist, ändert nichts an der Verschiedenartigkeit der Gegenstände eines Beanstandungsverfahrens nach § 1 Nr. 1 LwVfG und eines Rechtsstreits der Parteien über den Landpachtvertrag nach § 1 Nr. 1a LwVfG. In dem Beanstandungsverfahren ist allein zu prüfen, ob die Verpachtung zu einer agrarstrukturell schädlichen Verteilung der Bodennutzung führt; ob der Vertrag wirksam ist und die Parteien deshalb zu dessen Erfüllung verpflichtet sind, ist für das Beanstandungsverfahren gleichgültig.

Der Bundesgerichtshof nimmt in ständiger Rechtsprechung an, dass in den Genehmigungsverfahren und in den Beanstandungsverfahren (§ 1 Nr. 1 und 2 LwVfG) die zivilrechtliche Gültigkeit des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts von dem Landwirtschaftsgericht grundsätzlich nicht zu prüfen ist15.

Ausnahmsweise zu berücksichtigen sei allerdings eine offensichtliche Nichtigkeit des Vertrags; diese führe dazu, dass das Rechtsschutzbedürfnis für die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens fehle16. Daran hält der Bundesgerichtshof jedoch nicht fest. Das Landwirtschaftsgericht hat in den Beanstandungsverfahren nach §§ 7, 8 LPachtVG den zu einer ungesunden Verteilung der Bodennutzung führenden Landpachtvertrag nach § 8 Abs. 1 Satz 1 LPachtVG auch dann aufzuheben, wenn der Vertrag seiner Ansicht nach nichtig ist.

Es verhält sich in diesen Fällen ähnlich wie bei der Anfechtung nichtiger Rechtsgeschäfte. Das begriffslogische Argument, dass ein zivilrechtlich unwirksamer Vertrag im Beanstandungsverfahren nicht aufgehoben werden könne17, berücksichtigt nicht, dass in der Zivilrechtsdogmatik seit langem anerkannt ist, dass auch nichtige Rechtsgeschäfte angefochten werden können18. Das Absehen von einer Aufhebung des Landpachtvertrags im Hinblick auf dessen zivilrechtliche Nichtigkeit liefe dem Zweck des Beanstandungsverfahrens zuwider, dafür zu sorgen, dass agrarstrukturell schädliche Landpachtverträge nicht durchgeführt werden.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 29. April 2016 – BLw 2/15

  1. BT-Drs. 10/508, S. 9
  2. BGH, Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 17/75, AgrarR 1976, 317, 318 – noch zu der § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG entsprechenden Bestimmung in § 5 Abs. 1 Buchstabe d des Landpachtgesetzes
  3. BVerfG, RdL 1967, 92, 94; BGH, Beschluss vom 11.11.1976 – V BLw 6/76, BGHZ 67, 330, 331
  4. vgl. BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 189/09, NJW-RR 2010, 1237 Rn. 18
  5. BGH, Urteil vom 01.06.1967 – II ZR 150/66, BGHZ 48, 214, 218; Urteil vom 11.12 1981 – V ZR 222/80, NJW 1982, 2381, 2382
  6. BGH, Beschluss vom 11.07.1961 – V BLw 20/60, RdL 1961, 229; Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 10; Beschluss vom 28.11.2014 – BLw 2/14, NJW-RR 2015, 553 Rn.19
  7. BGH, Beschluss vom 09.05.1985 – BLw 9/84, BGHZ 94, 299, 304
  8. BGH, Beschluss vom 31.01.1967 – V BLw 32/66, RdL 1967, 97, 98; Beschluss vom 11.11.1976 – V BLw 6/76, BGHZ 67, 330, 332; vgl. auch Beschluss vom 13.12 1991 – BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 351
  9. BGH, Beschluss vom 06.07.1990 – BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 90; OLG Brandenburg, NL-BzAR 2012, 234 Rn. 28
  10. RSGErgG vom 04.01.1935 – BGBl. III 23312
  11. BGH, Beschluss vom 09.02.1955 – V BLw 71/54, BGHZ 16, 241, 250 f.
  12. zu den Nichtigkeitsvoraussetzungen: BGH, Urteil vom 11.12 1963 – V ZR 41/62, NJW 1964, 540, 541; Urteil vom 15.06.2005 – VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534, 1535
  13. Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 8 Rn. 6; Hötzel in Faßbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 8 Rn. 12
  14. BGBl. I S.2005
  15. BGH, Beschluss vom 30.01.1951 – V Blw 57/49, RdL 1951, 129; Beschluss vom 08.04.1952 – V BLw 63/51, RdL 1952, 300, 301; Beschluss vom 02.03.1953 – V BLw 103/52, RdL 1953, 129; Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 13/63, RdL 1964, 98, 99; Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 16/75, AgrarR 1977, 65
  16. BGH, Beschluss vom 08.04.1952 – V Blw 63/51, RdL 1952, 300, 301; vgl. auch Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 16/75, AgrarR 1977, 65
  17. vgl. OLG Freiburg, RdL 1953, 215; OLG Schleswig, RdL 1953, 331
  18. vgl. BGH, Urteil vom 02.10.2009 – V ZR 235/08, BGHZ 182, 307 Rn. 23; Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 318/08, BGHZ 183, 235 Rn. 18

 
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