Verpachtung landwirtschaftlicher Grundstücke — und das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht

Unter­liegt ein nach § 2 Abs. 1 Grd­stVG genehmi­gungs­bedürftiger Verkauf eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks dem sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­recht (§ 4 Abs. 1 RSG), stellt die gle­ichzeit­ige oder in engem zeitlichen Zusam­men­hang mit dem Kaufgeschäft vorgenommene Ver­pach­tung des Grund­stücks von dem Verkäufer an den Käufer eine unge­sunde Verteilung der Boden­nutzung im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG dar.

Verpachtung landwirtschaftlicher Grundstücke — und das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht

Ein Land­pachtver­trag nach § 585 BGB ist zu bean­standen, wenn die Ver­pach­tung eine unge­sunde Verteilung der Boden­nutzung bedeutet (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG). Diese liegt in der Regel dann vor, wenn die Ver­pach­tung Maß­nah­men zur Verbesserung der Agrarstruk­tur wider­spricht (§ 4 Abs. 2 LPachtVG).

Der Bean­stan­dungs­grund der unge­sun­den Verteilung der Boden­nutzung entspricht inhaltlich dem für eine Ver­sa­gung der Genehmi­gung in § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG. Die Vorschriften über die Bean­stan­dungs­gründe in § 4 Abs. 1 und der Ausle­gungs­grund­satz in § 4 Abs. 2 LPachtVG sind den Bes­tim­mungen in § 9 Abs. 1 u. 2 Grd­stVG nachge­bildet wor­den1. Das geset­zliche Instru­ment der Bean­stan­dung solch­er Pachtverträge dient der Abwehr im agrarstruk­turellen Inter­esse uner­wün­schter Ver­pach­tun­gen2.

Danach liegt eine unge­sunde Verteilung der Boden­nutzung in der Regel vor, wenn sich aus bes­timmten Tat­sachen ergibt, dass die Ver­pach­tung bere­its unter­nomme­nen oder von den zuständi­gen staatlichen Stellen beab­sichtigten konkreten Maß­nah­men zur Verbesserung der Agrarstruk­tur wider­spricht. Liegen solche Maß­nah­men nicht vor, kann die Ver­pach­tung trotz­dem aus­nahm­sweise eine unge­sunde Verteilung der Boden­nutzung bedeuten. Es müssen dann aber wenig­stens nachteilige Auswirkun­gen auf die Agrarstruk­tur erkennbar sein. Eine solche Annahme ist nur im Rah­men der all­ge­meinen Zielset­zung des Geset­zes und der in den einzel­nen Vorschriften zum Aus­druck kom­menden Grundgedanken gerecht­fer­tigt3.

Unter­liegt ein nach § 2 Abs. 1 Grd­stVG genehmi­gungs­bedürftiger Verkauf eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks dem sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­recht (§ 4 Abs. 1 RSG), stellt die gle­ichzeit­ige oder in engem zeitlichen Zusam­men­hang mit dem Kaufgeschäft vorgenommene Ver­pach­tung des Grund­stücks von dem Verkäufer an den Käufer eine unge­sunde Verteilung der Boden­nutzung im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG dar. Dies gilt auch dann, wenn der Pächter ein Haupter­werbs- oder ein Neben­er­werb­s­land­wirt ist, der nach § 4 Abs. 3 LPachtVG einem Haupter­werb­s­land­wirt gle­ich­ste­ht. Solche Ver­pach­tun­gen sind agrarstruk­turell uner­wün­scht, weil sie die Ausübung des sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts vere­it­eln oder erschw­eren.

Dass dies der Zweck ein­er der­ar­ti­gen Ver­pach­tung ist, ergibt sich daraus, dass der Pachtver­trag zwis­chen dem Verkäufer und dem Käufer nur dann Bedeu­tung erlangt, wenn nicht der Käufer, son­dern ein Drit­ter Eigen­tümer des land­wirtschaftlichen Grund­stücks wird. Erwirbt näm­lich der Käufer das Eigen­tum, so erlis­cht das Pachtver­hält­nis ins­ge­samt durch Kon­fu­sion4, weil sich dann alle ver­traglichen Rechte und Verpflich­tun­gen in ein­er Per­son vere­ini­gen und “nie­mand sein eigen­er Schuld­ner sein kann“5.

Ein Land­pachtver­trag, der nur für das Sied­lung­sun­ternehmen und für den Erwer­ber, an den das Grund­stück weit­er veräußert wer­den soll, Bedeu­tung erlangt, ste­ht dem mit dem Ver­sa­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG ver­fol­gten agrarstruk­turellen Zweck ent­ge­gen. Zugle­ich wird das mit der Ausübung des Vorkauf­s­rechts nach § 4 RSG ver­fol­gte Ziel durch den Pachtver­trag unter­laufen.

Nach dem Zweck des Ver­sa­gungs­grunds in § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG soll der vorhan­dene land­wirtschaftliche Grundbe­sitz in erster Lin­ie den Land­wirten zugutekom­men und vor­be­hal­ten bleiben, die ihn selb­st bewirtschaften6. Das sied­lungsrechtliche Vorkauf­s­recht ist ein pos­i­tives Lenkungsmit­tel zur Verbesserung der Agrarstruk­tur, mit dessen Hil­fe Land in die Hände auf­s­tock­ungswürdi­ger oder ansied­lungswilliger Land­wirte gelan­gen soll7. Das Sied­lung­sun­ternehmen wird durch das Vorkauf­s­recht in die Lage ver­set­zt, für diesen Zweck land­wirtschaftliche Grund­stücke zu erwer­ben8.

Die Ver­pach­tung eines verkauften land­wirtschaftlichen Grund­stücks durch den Verkäufer an den Käufer läuft dem von dem Grund­stück­verkehrs­ge­setz ver­fol­gten agrarstruk­turellen Ziel zuwider, indem sie jeden anderen Erwer­ber des Grund­stücks auf Grund des geset­zlichen Ein­tritts in den Pachtver­trag (§ 593b, § 566 Abs. 1 BGB) — jeden­falls für die Dauer der Pachtzeit — von ein­er Selb­st­be­wirtschaf­tung der erwor­be­nen Flächen auss­chließt. Die Ver­pach­tung des verkauften Grund­stücks an den Käufer ver­hin­dert damit zugle­ich das mit der Ausübung des Vorkauf­s­rechts durch das Sied­lung­sun­ternehmen nach § 4 Abs. 1 RSG regelmäßig ver­fol­gte agrarstruk­turelle Ziel, das mit Hil­fe staatlich­er Mit­tel erwor­bene Grund­stück einem auf­s­tock­ungs­bedürfti­gen oder ansied­lungswilli­gen Land­wirt zwecks Schaf­fung oder Verbesserung sein­er auf Land­wirtschaft gegrün­de­ten Exis­tenz zur Bewirtschaf­tung zu über­tra­gen.

Vor diesem Hin­ter­grund kommt es auch dann zu ein­er unge­sun­den Verteilung der Boden­nutzung, wenn der Pächter ein Haupter­werbs- oder — wie hier gel­tend gemacht — ein Neben­er­werb­s­land­wirt ist, der wegen Vor­liegens der in § 4 Abs. 3 LPachtVG bes­timmten Voraus­set­zun­gen einem Haupter­werb­s­land­wirt gle­ich­ste­ht. Ob die Ver­pach­tung eine unge­sunde Verteilung der Boden­nutzung bedeutet, ist nicht unab­hängig von einem zwis­chen den Ver­tragsparteien abgeschlosse­nen Kaufver­trag über das ver­pachtete Grund­stück zu entschei­den. Hat sich der bish­erige Eigen­tümer eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks zu einem Verkauf entschlossen, so unter­liegt das Veräußerungs­geschäft den Bes­tim­mungen des Grund­stück­verkehrs- und des Reichssied­lungs­ge­set­zes, die darauf abzie­len, dass das Eigen­tum an dem Grund­stück in die Hände eines Land­wirts gelangt, der es selb­st bewirtschaftet.

Das Erwerb­sin­ter­esse des Käufers wird dadurch nicht beein­trächtigt. Das gilt auch, wenn er ein Neben­er­werb­s­land­wirt ist. Der Käufer kann in dem Ver­fahren nach dem Grund­stück­verkehrs­ge­setz gel­tend machen, dass die Genehmi­gung zu erteilen ist, weil er das gekaufte Grund­stück als Voll- oder Neben­er­werb­s­land­wirt bewirtschaften will. In diesem Ver­fahren ste­ht nach den geän­derten Zielvorstel­lun­gen der Agrar­poli­tik ein leis­tungs­fähiger Neben­er­werb­s­land­wirt einem Voller­werb­s­land­wirt gle­ich9.

Der Land­pachtver­trag kann unab­hängig von einem Kündi­gungsrecht nach § 7 Abs. 1 des Geset­zes zur Ergänzung des Reichssied­lungs­ge­set­zes10 und sein­er Unwirk­samkeit nach § 138 Abs. 1 BGB von der Behörde nach § 7 LPachtVG bean­standet und von dem Land­wirtschafts­gericht in einem Ver­fahren nach § 1 Nr. 1 LwVG i.V.m. § 8 LPachtVG aufge­hoben wer­den.

Das Son­derkündi­gungsrecht des Sied­lung­sun­ternehmens nach § 7 Abs. 1 RSErgG ist für die Bean­stan­dungsver­fahren nach dem Land­pachtverkehrs­ge­setz ohne Rel­e­vanz. Dieses Kündi­gungsrecht dient der Besei­t­i­gung von Hemm­nis­sen bei der Durch­führung eines Sied­lungsvorhabens durch langfristige Pachtverträge11 Land­pachtverträge, die zu ein­er unge­sun­den Verteilung der Boden­nutzung führen, sind unab­hängig davon allein wegen ihrer schädlichen Wirkun­gen für die Agrarstruk­tur von der Behörde zu bean­standen und von den Parteien auf die behördliche Auf­forderung oder von dem Land­wirtschafts­gericht im gerichtlichen Ver­fahren aufzuheben.

Eben­falls ohne Bedeu­tung für das Bean­stan­dungsver­fahren ist, ob der Land­pachtver­trag zivil­rechtlich wirk­sam ist oder nicht. Es kann daher dahin­ste­hen, ob der hier zu beurteilende Land­pachtver­trag mit ein­er 30jährigen Laufzeit und ein­er sehr niedri­gen Pacht nach § 138 Abs. 1 BGB unwirk­sam ist, weil die Ver­tragsparteien mit ihm das Ziel ver­fol­gt haben, die Ausübung des geset­zlichen Vorkauf­s­rechts zu ver­hin­dern oder zu erschw­eren12.

Der im Schrift­tum vertrete­nen Ansicht, dass die Land­wirtschafts­gerichte — im Unter­schied zu der Behörde — die zivil­rechtliche Wirk­samkeit des Land­pachtver­trags in den Bean­stan­dungsver­fahren nach dem Land­pachtverkehrs­ge­setz uneingeschränkt zu prüfen hät­ten13, ist nicht beizutreten. Dass nach Art. 4 Nr. 1 b und 9 des Geset­zes zur Neuord­nung des Pachtrechts vom 08.11.198514 das Land­wirtschafts­gericht gemäß § 1 Nr. 1a LwVfG nun­mehr auch für die Entschei­dung über die Wirk­samkeit des Pachtver­trages auss­chließlich zuständig ist, ändert nichts an der Ver­schiedenar­tigkeit der Gegen­stände eines Bean­stan­dungsver­fahrens nach § 1 Nr. 1 LwVfG und eines Rechtsstre­its der Parteien über den Land­pachtver­trag nach § 1 Nr. 1a LwVfG. In dem Bean­stan­dungsver­fahren ist allein zu prüfen, ob die Ver­pach­tung zu ein­er agrarstruk­turell schädlichen Verteilung der Boden­nutzung führt; ob der Ver­trag wirk­sam ist und die Parteien deshalb zu dessen Erfül­lung verpflichtet sind, ist für das Bean­stan­dungsver­fahren gle­ichgültig.

Der Bun­des­gericht­shof nimmt in ständi­ger Recht­sprechung an, dass in den Genehmi­gungsver­fahren und in den Bean­stan­dungsver­fahren (§ 1 Nr. 1 und 2 LwVfG) die zivil­rechtliche Gültigkeit des zugrunde liegen­den Rechts­geschäfts von dem Land­wirtschafts­gericht grund­sät­zlich nicht zu prüfen ist15.

Aus­nahm­sweise zu berück­sichti­gen sei allerd­ings eine offen­sichtliche Nichtigkeit des Ver­trags; diese führe dazu, dass das Rechtss­chutzbedürf­nis für die Durch­führung eines Genehmi­gungsver­fahrens fehle16. Daran hält der Bun­des­gericht­shof jedoch nicht fest. Das Land­wirtschafts­gericht hat in den Bean­stan­dungsver­fahren nach §§ 7, 8 LPachtVG den zu ein­er unge­sun­den Verteilung der Boden­nutzung führen­den Land­pachtver­trag nach § 8 Abs. 1 Satz 1 LPachtVG auch dann aufzuheben, wenn der Ver­trag sein­er Ansicht nach nichtig ist.

Es ver­hält sich in diesen Fällen ähn­lich wie bei der Anfech­tung nichtiger Rechts­geschäfte. Das begriff­s­lo­gis­che Argu­ment, dass ein zivil­rechtlich unwirk­samer Ver­trag im Bean­stan­dungsver­fahren nicht aufge­hoben wer­den könne17, berück­sichtigt nicht, dass in der Zivil­rechts­dog­matik seit langem anerkan­nt ist, dass auch nichtige Rechts­geschäfte ange­focht­en wer­den kön­nen18. Das Abse­hen von ein­er Aufhe­bung des Land­pachtver­trags im Hin­blick auf dessen zivil­rechtliche Nichtigkeit liefe dem Zweck des Bean­stan­dungsver­fahrens zuwider, dafür zu sor­gen, dass agrarstruk­turell schädliche Land­pachtverträge nicht durchge­führt wer­den.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 29. April 2016 — BLw 2/15

  1. BT-Drs. 10/508, S. 9 []
  2. BGH, Beschluss vom 03.06.1976 — V BLw 17/75, AgrarR 1976, 317, 318 — noch zu der § 4 Abs. 1 Nr. 1 LPachtVG entsprechen­den Bes­tim­mung in § 5 Abs. 1 Buch­stabe d des Land­pacht­ge­set­zes []
  3. BVer­fG, RdL 1967, 92, 94; BGH, Beschluss vom 11.11.1976 — V BLw 6/76, BGHZ 67, 330, 331 []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 09.06.2010 — VIII ZR 189/09, NJW-RR 2010, 1237 Rn. 18 []
  5. BGH, Urteil vom 01.06.1967 — II ZR 150/66, BGHZ 48, 214, 218; Urteil vom 11.12 1981 — V ZR 222/80, NJW 1982, 2381, 2382 []
  6. BGH, Beschluss vom 11.07.1961 — V BLw 20/60, RdL 1961, 229; Beschluss vom 26.11.2010 — BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 Rn. 10; Beschluss vom 28.11.2014 — BLw 2/14, NJW-RR 2015, 553 Rn.19 []
  7. BGH, Beschluss vom 09.05.1985 — BLw 9/84, BGHZ 94, 299, 304 []
  8. BGH, Beschluss vom 31.01.1967 — V BLw 32/66, RdL 1967, 97, 98; Beschluss vom 11.11.1976 — V BLw 6/76, BGHZ 67, 330, 332; vgl. auch Beschluss vom 13.12 1991 — BLw 8/91, BGHZ 116, 348, 351 []
  9. BGH, Beschluss vom 06.07.1990 — BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 90; OLG Bran­den­burg, NL-BzAR 2012, 234 Rn. 28 []
  10. RSGErgG vom 04.01.1935 — BGBl. III 23312 []
  11. BGH, Beschluss vom 09.02.1955 — V BLw 71/54, BGHZ 16, 241, 250 f. []
  12. zu den Nichtigkeitsvo­raus­set­zun­gen: BGH, Urteil vom 11.12 1963 — V ZR 41/62, NJW 1964, 540, 541; Urteil vom 15.06.2005 — VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534, 1535 []
  13. Lange/Wulf­f/Lüdtke-Hand­jery, Land­pachtrecht, 4. Aufl., § 8 Rn. 6; Hötzel in Faßbender/Hötzel/Lukanow, Land­pachtrecht, 3. Aufl., § 8 Rn. 12 []
  14. BGBl. I S.2005 []
  15. BGH, Beschluss vom 30.01.1951 — V Blw 57/49, RdL 1951, 129; Beschluss vom 08.04.1952 — V BLw 63/51, RdL 1952, 300, 301; Beschluss vom 02.03.1953 — V BLw 103/52, RdL 1953, 129; Beschluss vom 04.02.1964 — V BLw 13/63, RdL 1964, 98, 99; Beschluss vom 03.06.1976 — V BLw 16/75, AgrarR 1977, 65 []
  16. BGH, Beschluss vom 08.04.1952 — V Blw 63/51, RdL 1952, 300, 301; vgl. auch Beschluss vom 03.06.1976 — V BLw 16/75, AgrarR 1977, 65 []
  17. vgl. OLG Freiburg, RdL 1953, 215; OLG Schleswig, RdL 1953, 331 []
  18. vgl. BGH, Urteil vom 02.10.2009 — V ZR 235/08, BGHZ 182, 307 Rn. 23; Urteil vom 25.11.2009 — VIII ZR 318/08, BGHZ 183, 235 Rn. 18 []