Grundstücksverkehrsgenehmigung — und die Grundstücksauktion

Auf ein grobes Missver­hält­nis zwis­chen dem Preis und dem Wert des Grund­stücks gestützte Ver­sa­gun­gen von Verkäufen an den Meist­bi­etenden in einem offe­nen, trans­par­enten und bedin­gungs­freien Auss­chrei­bungsver­fahren sind nur dann recht­mäßig, wenn das Höch­st­ge­bot nicht den Mark­twert wider­spiegelt, son­dern speku­la­tiv über­höht ist. Maßgeben­des Kri­teri­um dafür sind in erster Lin­ie die in dem jew­eili­gen Ver­fahren abgegebe­nen Gebote.

Grundstücksverkehrsgenehmigung — und die Grundstücksauktion

Der Bun­des­gericht­shof hat­te mit Beschluss vom 29.11.20131 dem Gericht­shof der Europäis­chen Union zur Vor­abentschei­dung nach Art. 267 AEUV die Frage vorgelegt, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV ein­er nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG ent­ge­gen­ste­ht, welche es zur Verbesserung der Agrarstruk­tur ein­er dem Staat zuzurech­nen­den Ein­rich­tung im Ergeb­nis ver­bi­etet, ein zum Verkauf ste­hen­des land­wirtschaftlich­es Grund­stück an den Höch­st­bi­etenden ein­er öffentlichen Auss­chrei­bung zu verkaufen, wenn das Höch­st­ge­bot in einem groben Missver­hält­nis zu dem Wert des Grund­stücks ste­ht. Der Gericht­shof der Europäis­chen Union hat über die Vor­lage­frage mit Urteil vom 16.07.20152 entsch­ieden. Dieses Urteil set­zt der Bun­des­gericht­shof nun um:

Die euro­parechtlichen Vorschriften über die Unzuläs­sigkeit staatlich­er Bei­hil­fen (Art. 87, 88 EGV, jet­zt Art. 107, 108 AEUV) sind bei der Anwen­dung und der Ausle­gung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG zu berück­sichti­gen.

Diese Vorschriften sind nicht — wie das Ober­lan­des­gericht Naum­burg3 meint — wie das Beschw­erdegericht meint — deshalb unan­wend­bar, weil die veräußernde Bun­de­sanstalt keine Sub­ven­tion­s­ab­sicht ver­fol­gt, wenn sie land­wirtschaftliche Grund­stücke zu den in ein­er öffentlichen Auss­chrei­bung abgegebe­nen Höch­st­ge­boten verkauft, wodurch sich diese Verkäufe von den begün­stigten Veräußerun­gen im Fläch­en­er­werb­spro­gramm nach dem Aus­gle­ich­sleis­tungs­ge­setz unter Abzug eines Abschlags von 35 vom Hun­dert vom Verkehr­swert (§ 3 Abs. 7 Satz 1 Aus­glLeistG) unter­schei­den. Ob die Ver­sa­gung ein­er Genehmi­gung der Verkäufe an den Meist­bi­etenden eine staatliche Bei­hil­fe darstellt, ist nicht nach den Absicht­en der Verkäuferin, son­dern nach den Wirkun­gen der behördlichen Entschei­dung zu beurteilen.

Die auf einen zu hohen Preis gestützte Ver­sa­gung der Grund­stücksverkehrs­genehmi­gung kann eine staatliche Bei­hil­fe­maß­nahme darstellen. Die für eine Bei­hil­fe erforder­liche Begün­s­ti­gung ergibt sich daraus, dass die auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG gestützte Ver­sa­gung der Genehmi­gung einem Drit­ten die Möglichkeit ver­schafft, das Grund­stück zu Las­ten des Staat­shaushalts zu einem niedrigeren Preis zu erwer­ben4. Dies führt dazu, dass der Staat auf die Dif­ferenz zwis­chen dem von der Behörde geschätzten Wert des Grund­stücks und dem in der öffentlichen Auss­chrei­bung von dem Meist­bi­etenden gebote­nen Preis verzichtet5. Für die Einord­nung der Maß­nahme als staatliche Bei­hil­fe ist es eben­so uner­he­blich, dass die Genehmi­gung zu einem Zeit­punkt ver­sagt wird, in dem noch nicht entsch­ieden wird, an wen das betr­e­f­fende Grund­stück verkauft wird6.

Die Genehmi­gungsver­sa­gung kann sich als staatliche Bei­hil­fe darstellen, obwohl das Grund­stück­verkehrs­ge­setz ein all­ge­meines, für alle Verkäufe land- oder forstwirtschaftlich­er Grund­stücke gel­tendes Gesetz ist und auch ein mark­twirtschaftlich han­del­nder pri­vater Grund­stücksverkäufer nicht zu einem Preis verkaufen kön­nte, der in einem groben Missver­hält­nis zum Wert des betrof­fe­nen Grund­stücks ste­ht7.

Staatliche Maß­nah­men, die auf alle Wirtschaft­steil­nehmer unter­schied­s­los in gle­ich­er Weise anzuwen­den sind, stellen allerd­ings keine Bei­hil­fen im Sinne des Union­srechts dar8. Der Umstand, dass die staatliche Entschei­dung auf ein all­ge­meines Gesetz gestützt ist, schließt ihre Qual­i­fizierung als Bei­hil­fe jedoch nicht aus. Auch solche Maß­nah­men sind Bei­hil­fen, wenn sie selek­tiv wirken, indem sie bes­timmte Unternehmen oder Pro­duk­tion­szweige gegenüber anderen, die sich in ein­er ver­gle­ich­baren tat­säch­lichen und rechtlichen Sit­u­a­tion befind­en, begün­sti­gen9.

So ver­hält es sich hier, weil das Grund­stück­verkehrs­ge­setz nur für die Veräußerun­gen land- und forstwirtschaftlich­er Grund­stücke gilt, und die auf einen über­höht­en Preis gestützten Ver­sa­gun­gen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG vor allem kaufin­ter­essierte Land- und Forstwirte begün­sti­gen, indem sie Veräußerun­gen zu über­höht­en Preisen ver­hin­dern. Das mit der Vorschrift ver­fol­gte agrarstruk­turelle Ziel ste­ht der Qual­i­fika­tion der Ver­sa­gun­gen von Genehmi­gun­gen zu den Verkäufen der Bun­de­sanstalt als staatliche Bei­hil­fen nicht ent­ge­gen, da Art. 107 Abs. 1 AEUV die Bei­hil­fen nicht nach den Grün­den oder Zie­len der staatlichen Maß­nah­men, son­dern nach ihren Wirkun­gen beschreibt10.

Die Ver­sa­gung der Genehmi­gung wäre, wenn sie eine Bei­hil­fe im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV darstellte, nicht wegen des von dem Gesetz ver­fol­gten agrarstruk­turellen Zwecks recht­mäßig.

Die auf ein grobes Missver­hält­nis des Höch­st­ge­bots zu dem durch ein Gutacht­en ermit­tel­ten inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swert gestützte Genehmi­gungsver­sa­gung entspricht allerd­ings der bish­eri­gen Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG. Der Wert des Grund­stücks im Sinne dieser Vorschrift war danach nach dem Preis zu bes­tim­men, der bei dem Verkauf von einem Land­wirt an einen anderen erzielt wird11. Diese Ausle­gung beruhte auf dem Zweck des Geset­zes, Erschwerun­gen des zur Verbesserung der Agrarstruk­tur erforder­lichen Lan­der­werbs infolge über­höhter Preise zu ver­hin­dern12. Die auf den Betrieb­ser­trag angewiese­nen Beruf­s­land­wirte soll­ten nicht mit so hohen Anschaf­fungskosten für den Erwerb ihrer Grund­stücke belastet wer­den, dass die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedro­ht wäre13. Die Genehmi­gung kon­nte danach nicht für Veräußerun­gen erteilt wer­den, bei denen der vere­in­barte Preis den Ertragswert des Grund­stücks weit über­stieg und der Mehrpreis nicht durch die Erwartung ein­er Bebaubarkeit des Grund­stücks in abse­hbar­er Zeit gerecht­fer­tigt war14.

Nach der auf den Vor­lagebeschluss ergan­genen Entschei­dung des Gericht­shofs der Europäis­chen Union kann diese Recht­sprechung nicht aufrechter­hal­ten wer­den. Unter dem Wert des Grund­stücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG ist nicht mehr dessen inner­land­wirtschaftlich­er Verkehr­swert, son­dern dessen Mark­twert zu ver­ste­hen. Dieser Wert bes­timmt sich nach dem Preis, den Kaufin­ter­essen­ten — auch Nicht­land­wirte — für das Grund­stück zu zahlen bere­it sind.

Eine andere Ausle­gung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG stellte sich bei den Verkäufen durch die Bun­de­sanstalt als eine staatliche Bei­hil­fe zugun­sten der land­wirtschaftlichen Unternehmen dar.

Ob diese Bei­hil­fe im Hin­blick auf den mit dem Grund­stück­verkehrs­ge­setz ver­fol­gten agrarstruk­turellen Zweck gerecht­fer­tigt ist15, obliegt nicht der Beurteilung der Gerichte. Für diese Entschei­dung ist auss­chließlich die Kom­mis­sion zuständig, die dabei der Kon­trolle des Union­srichters unter­liegt16.

Eine Fort­führung der bish­eri­gen Recht­sprechung zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG wäre daher nur dann möglich, wenn die Bun­desre­pub­lik Deutsch­land die Vorschrift als Bei­hil­fe­maß­nahme bei der Kom­mis­sion noti­fiziert und diese deren Vere­in­barkeit mit dem Gemein­samen Markt nach § 108 Abs. 3 AEUV fest­gestellt oder nach Ablauf der für die Prü­fung erforder­lichen Frist sich nicht geäußert hätte17.

Als staatliche Bei­hil­fe kön­nen allerd­ings nur Verkäufe durch eine staatliche Ein­rich­tung, jedoch nicht Verkäufe durch Pri­vate qual­i­fiziert wer­den. Die Bes­tim­mung des Grund­stück­swerts nach dem inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swert nur bei den Verkäufen Pri­vater würde indes zu ein­er Ungle­ich­be­hand­lung gle­ichar­tiger Sachver­halte bei der Anwen­dung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG führen. Pri­vate Eigen­tümer kön­nten ihre land- und forstwirtschaftlichen Grund­stücke dann näm­lich nicht zu den am Markt erziel­baren Preisen verkaufen, die die Bun­de­sanstalt bei den für Rech­nung des Staates durchge­führten Verkäufen durch­set­zen kann. Um sach­lich nicht gerecht­fer­tigte Ungle­ich­be­hand­lun­gen zu ver­mei­den (Art. 3 Abs. 1 GG), ist die Bes­tim­mung des Grund­stück­swerts all­ge­mein nicht mehr nach dem inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swert, son­dern nach dem Mark­twert vorzunehmen.

Es ist allerd­ings nicht schon auf Grund des von den Käufern abgegebe­nen Höch­st­ge­bots davon auszuge­hen, dass der Preis nicht in einem groben Missver­hält­nis zum Mark­twert des Grund­stücks ste­ht. Dem ste­ht ent­ge­gen, dass der Gericht­shof der Europäis­chen Union nicht die Recht­sauf­fas­sung der Bun­de­sanstalt bestätigt hat, nach der die Ver­sa­gung der Genehmi­gung zu einem Verkauf eines land- oder forstwirtschaftlichen Grund­stücks an den in einem offe­nen, trans­par­enten und bedin­gungs­freien Auss­chrei­bungsver­fahren Meist­bi­etenden stets eine Bei­hil­fe im Sinne von Art. 107 Abs. 1 AEUV darstellt. Nach der Auf­fas­sung des Gericht­shofs spricht zwar eine Ver­mu­tung dafür, dass das in einem solchen Ver­fahren abgegebene Höch­st­ge­bot dem Mark­t­preis entspricht18. Diese Ver­mu­tung greift aber nicht immer, weil nicht aus­geschlossen wer­den kann, dass die Meth­ode des Verkaufs an den Meist­bi­etenden nicht zu einem dem Mark­twert des Objek­tes entsprechen­den Preis führt. Das kann der Fall sein, wenn das Höch­st­ge­bot auf Grund seines offen­sichtlich speku­la­tiv­en Charak­ters deut­lich über den son­sti­gen im Rah­men ein­er Auss­chrei­bung abgegebe­nen Preis­ge­boten und dem geschätzten Verkehr­swert des Grund­stücks liegt19.

Ob die Ver­sa­gung der Genehmi­gung des Verkaufs an den Meist­bi­etenden durch die Bun­de­sanstalt zu einem Preis führt, der möglichst nahe beim Mark­twert des fraglichen Grund­stücks liegt und deshalb keine staatliche Bei­hil­fe darstellt, muss gemäß dem Urteil des Gericht­shofs konkretindi­vidu­ell nach Maß­gabe des Sachver­halts und ins­beson­dere der Modal­itäten des Auss­chrei­bungsver­fahrens entsch­ieden wer­den20. Der Union­s­gericht­shof ver­weist in diesem Punkt auf die Schlus­santräge des Gen­er­alan­walts. Dieser unter­schei­det danach, ob das Höch­st­ge­bot deut­lich über den son­sti­gen Ange­boten und dem geschätzten Verkehr­swert oder nahe an den anderen Geboten gele­gen hat. Nur in dem ersten Fall sei davon auszuge­hen, dass das Höch­st­ge­bot speku­la­tiv sei und der geschätzte Wert eher dem Verkehr­swert entspreche, während in dem zweit­en Fall diese Annahme nicht gerecht­fer­tigt sei und die stre­it­ige Regelung daher Ele­mente ein­er staatlichen Bei­hil­fe enthalte21. Sollte schließlich nur ein Ange­bot abgegeben wor­den sein, seien wiederum die üblichen Meth­o­d­en zur Ermit­tlung des Verkehr­swerts durch ein Gutacht­en her­anzuziehen22.

Auf ein grobes Missver­hält­nis zwis­chen dem Preis und dem Wert des Grund­stücks gestützte Ver­sa­gun­gen von Verkäufen an den Meist­bi­etenden in einem offe­nen, trans­par­enten und bedin­gungs­freien Auss­chrei­bungsver­fahren sind danach nur dann recht­mäßig, wenn das Höch­st­ge­bot nicht den Mark­twert des Grund­stücks wider­spiegelt, son­dern speku­la­tiv über­höht ist. Das ist in dem Genehmi­gungsver­fahren nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG zu prüfen. Maßgeben­des Kri­teri­um dafür sind in erster Lin­ie die in dem jew­eili­gen Ver­fahren abgegebe­nen Gebote. Da es an den erforder­lichen Fest­stel­lun­gen zu dem in dem von der Beteiligten zu 1 durchge­führten Bieter­ver­fahren abgegebe­nen Geboten bis­lang fehlt, ist dem Bun­des­gericht­shof eine abschließende Entschei­dung nicht möglich.

Um dem Gericht eine Über­prü­fung zu ermöglichen, sind nicht nur die Gebote, son­dern auch die Bieter zu benen­nen.

a)) Sollte sich danach her­ausstellen, dass andere land­wirtschaftliche Unternehmen annäh­ernd gle­iche hohe Gebote wie die (hier: nicht land­wirtschaft täti­gen) Käufer abgegeben haben, käme eine Ver­sa­gung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG — unab­hängig von den gutachter­lichen Fest­stel­lun­gen zur Höhe des land­wirtschaftlichen Verkehr­swerts — schon nach der bish­eri­gen Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs nicht in Betra­cht23. Das gilt jedoch — abwe­ichend von der bish­eri­gen Recht­sprechung — auch dann, wenn andere Bieter, die nicht Land­wirte sind, in dem Auss­chrei­bungsver­fahren eben­falls Gebote in annäh­ernd gle­ich­er Höhe wie die Käufer abgegeben haben soll­ten, es sei denn, dass diese Gebote auf ein­er Absprache mit den Käufern beruht­en und ihnen kein Erwerb­swille zugrunde lag. Da der Mark­twert des land­wirtschaftlichen Grund­stücks — wie aus­ge­führt — nicht nach dem inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swert bes­timmt wer­den darf, wäre eine auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG gestützte Ver­sa­gung der Genehmi­gung zu einem Verkauf zum Höch­st­ge­bot durch die Beteiligte zu 1 wegen des Missver­hält­niss­es zum Grund­stück­swert in diesem Fall als unzuläs­sige Bei­hil­fe im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV zu qual­i­fizieren. Die ange­focht­e­nen Entschei­dun­gen müssten dann eben­falls aufge­hoben wer­den und die Genehmi­gung wäre zu erteilen.

Soll­ten die Käufer dage­gen die einzi­gen Bieter gewe­sen sein, die in dem Auss­chrei­bungsver­fahren ein Ange­bot in dieser Höhe abgegeben haben, wäre die auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG gestützte Ver­sa­gung der Genehmi­gung des Verkaufs zu dem Meist­ge­bot nicht als eine staatliche Bei­hil­fe im Sinne des Art. 107 Abs. 1 AEUV zu bew­erten, wenn das Höch­st­ge­bot als ein speku­la­tiv über­höhter Preis anzuse­hen wäre.

Dazu wäre weit­er zu prüfen, ob die von dem Gutachter ermit­tel­ten höheren Preise in dem Jahr des Ver­tragss­chlusses bei den Verkäufen der Bun­de­sanstalt für Grund­stücke gezahlt wur­den, die dem verkauften Grund­stück nach Beschaf­fen­heit, Lage und Größe entsprachen, und ob die Zahl dieser Verkaufs­fälle eine hin­re­ichend bre­ite Daten­ba­sis für die Ermit­tlung eines Mark­twerts allein anhand der Verkäufe der Bun­de­sanstalt bietet. Sollte das zu beja­hen sein, wäre die Ver­sa­gung der Genehmi­gung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG nur dann recht­mäßig, wenn der von den Käufern gebotene Preis unter Her­anziehung eines nur aus den Verkäufen der Bun­de­sanstalt ermit­tel­ten Mark­twerts in einem groben Missver­hält­nis zum Grund­stück­swert stünde und sich deshalb als ein speku­la­tiv über­höhter Preis darstellte.

Fehlt es an ein­er solchen Daten­ba­sis für die Ermit­tlung des Mark­twerts allein nach den Verkäufen der Bun­de­sanstalt, müsste auf den nach den Ergeb­nis­sen aller Verkäufe (der Bun­de­sanstalt und Pri­vater) zu ermit­tel­nden Verkehr­swert des Grund­stücks zurück­ge­grif­f­en wer­den. In diesem Fall wäre nach den Ergeb­nis­sen des vom Gericht einge­holten Verkehr­swertgutacht­ens die Genehmi­gung zu Recht ver­sagt wor­den.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 29. April 2016 — BLw 2/12

  1. BGH, Beschluss vom 29.11.2013 — BLw 2/12, WM 2014, 907 ff. []
  2. EuGH, Urteil vom 16.07.2015 — C39/14, EU:C:2015:470, NVwZ 2015, 1747 und in EuZW 2015, 752 []
  3. OLG Naum­burg, Entschei­dung vom 31.07.2012 — 2 Ww 12/10, NL-BzAR 2012, 468 ff. []
  4. EuGH, Urteil vom 16.07.2015 — C39/14, aaO Rn. 37 []
  5. EuGH, aaO Rn. 38 []
  6. EuGH, aaO, Rn. 53 []
  7. vgl. Vor­lagebeschluss des Bun­des­gericht­shofs vom 29.11.2013 — BLw 2/12, aaO Rn. 45 []
  8. vgl. EuGH, Urteil vom 19.09.2000 “Deutschland/Kommission”, C156/00 EU:C:2000:467 Rn. 22; Urteil vom 08.11.2011 “Adria-Wien Pipeline und Wieters­dor­fer & Peg­gauer Zemen­twerke”, C143/99, EU:C:2001:598 Rn.34, 35 []
  9. EuGH, Urteil vom 08.11.2011 — C143/99, aaO Rn. 41; Urteil vom 08.09.2005 “Italien/Kommission”, C66/02, EU:C:2005:768; Rn. 96 []
  10. EuGH, Urteil vom 16.07.2015, C39/14 Rn. 52 unter Hin­weis auf das Urteil vom 29.03.2012 “3M Italia”, C417/10, EU:C:2012:184 Rn. 36 []
  11. BGH, Beschluss vom 02.07.1968 — V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300; Beschluss vom 27.04.2001 — BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021, 1022; Beschluss vom 25.04.2014 — BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 17 []
  12. BVer­fGE 21, 87, 90; BGH, Beschluss vom 02.07.1968 — V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 03.06.1976 — V BLw 16/75, WM 1976, 849, 850 []
  13. BGH, Beschluss vom 12.12 1963 — V BLw 18/63, RdL 1964, 69; Beschluss vom 02.07.1968 — V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 03.06.1976 — V BLw 16/75, WM 1976, 849, 850; Beschluss vom 25.04.2014 — BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 18 []
  14. BGH, Beschluss vom 27.04.2001 — BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021, 1022 []
  15. vgl. den Vor­lagebeschluss des Bun­des­gericht­shofs, Rn. 49 []
  16. EuGH, Urteil vom 16.07.2015, C39/14 aaO Rn. 52 unter Hin­weis auf EuGH, Urteil vom 29.03.2012 “Fal­li­men­to Traghet­ti del Mediter­ra­no”, C140/09, EU:C:2010:335 Rn. 22 []
  17. EuGH, Urteil vom 11.12 1973 “Lorenz GmbH/Bundesrepublik Deutsch­land”, C120/73; EU:C:1973:152 Rn. 5; vgl. auch BGH, Urteil vom 04.04.2003 — V ZR 314/02, WM 2003, 1491, 1492 []
  18. EuGH, Urteil vom 16.07.2015, C39/14, aaO Rn. 14, 15 unter Bezug­nahme auf das Urteil vom 24.10.2013 “Burgenland/Kommission”, C214/12 P, C215/12 P und C232/12 P, EU:C:2013:682 Rn. 94, 95 []
  19. EuGH, Urteil vom 16.07.2015, C39/14, aaO Rn. 39, 40 []
  20. EuGH, Urteil vom 16.07.2015, C39/14, aaO Rn. 48 []
  21. EuGH, Schlus­santräge des Gen­er­alan­walts vom 17.03.2015, C37/14, EU:C:2015:175 Rn. 71 und 72 []
  22. EuGH, Schlus­santräge, aaO Rn. 74 []
  23. vgl. BGH, Beschluss vom 25.04.2014 — BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 28 []