Grundstücksverkehrsgenehmigung – und der Wert des Grundstücks

22. Juni 2016 | Landpacht & Grundstücksverkehr
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Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern dessen Marktwert zu verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten – auch Nichtlandwirte – für das Grundstück zu zahlen bereit sind1.

Der Wert des Grundstücks im Sinne dieser Vorschrift war danach nach dem Preis zu bestimmen, der bei dem Verkauf von einem Landwirt an einen anderen erzielt wird2. Diese Auslegung beruhte auf dem Zweck des Gesetzes, Erschwerungen des zur Verbesserung der Agrarstruktur erforderlichen Landerwerbs infolge überhöhter Preise zu verhindern3. Die auf den Betriebsertrag angewiesenen Berufslandwirte sollten nicht mit so hohen Anschaffungskosten für den Erwerb ihrer Grundstücke belastet werden, dass die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedroht wäre4. Die Genehmigung konnte danach nicht für Veräußerungen erteilt werden, bei denen der vereinbarte Preis den Ertragswert des Grundstücks weit überstieg und der Mehrpreis nicht durch die Erwartung einer Bebaubarkeit des Grundstücks in absehbarer Zeit gerechtfertigt war5.

Der Bundesgerichtshof hatte mit Beschluss vom 29.11.20136 dem Gerichtshof der Europäischen Union zur Vorabentscheidung nach Art. 267 AEUV die Frage vorgelegt, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV einer nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG entgegensteht, welche es zur Verbesserung der Agrarstruktur einer dem Staat zuzurechnenden Einrichtung im Ergebnis verbietet, ein zum Verkauf stehendes landwirtschaftliches Grundstück an den Höchstbietenden einer öffentlichen Ausschreibung zu verkaufen, wenn das Höchstgebot in einem groben Missverhältnis zu dem Wert des Grundstücks steht. Der Gerichtshof der Europäischen Union hat über die Vorlagefrage mit Urteil vom 16.07.20157 entschieden. Dieses Urteil setzt der Bundesgerichtshof nun um:

Nach der auf den Vorlagebeschluss ergangenen Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union kann diese Rechtsprechung nicht aufrechterhalten werden. Unter dem Wert des Grundstücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr dessen innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert, sondern dessen Marktwert zu verstehen. Dieser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kaufinteressenten – auch Nichtlandwirte – für das Grundstück zu zahlen bereit sind.

Eine andere Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG stellte sich bei den Verkäufen durch die Bundesanstalt als eine staatliche Beihilfe zugunsten der landwirtschaftlichen Unternehmen dar.

Ob diese Beihilfe im Hinblick auf den mit dem Grundstückverkehrsgesetz verfolgten agrarstrukturellen Zweck gerechtfertigt ist8, obliegt nicht der Beurteilung der Gerichte. Für diese Entscheidung ist ausschließlich die Kommission zuständig, die dabei der Kontrolle des Unionsrichters unterliegt9.

Eine Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG wäre daher nur dann möglich, wenn die Bundesrepublik Deutschland die Vorschrift als Beihilfemaßnahme bei der Kommission notifiziert und diese deren Vereinbarkeit mit dem Gemeinsamen Markt nach § 108 Abs. 3 AEUV festgestellt oder nach Ablauf der für die Prüfung erforderlichen Frist sich nicht geäußert hätte10.

Als staatliche Beihilfe können allerdings nur Verkäufe durch eine staatliche Einrichtung, jedoch nicht Verkäufe durch Private qualifiziert werden. Die Bestimmung des Grundstückswerts nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert nur bei den Verkäufen Privater würde indes zu einer Ungleichbehandlung gleichartiger Sachverhalte bei der Anwendung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG führen. Private Eigentümer könnten ihre land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke dann nämlich nicht zu den am Markt erzielbaren Preisen verkaufen, die die Bundesanstalt bei den für Rechnung des Staates durchgeführten Verkäufen durchsetzen kann. Um sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlungen zu vermeiden (Art. 3 Abs. 1 GG), ist die Bestimmung des Grundstückswerts allgemein nicht mehr nach dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert, sondern nach dem Marktwert vorzunehmen.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 29. April 2016 – BLw 2/12

  1. Aufgabe von BGH, Beschluss vom 02.07.1968 – V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300
  2. BGH, Beschluss vom 02.07.1968 – V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300; Beschluss vom 27.04.2001 – BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021, 1022; Beschluss vom 25.04.2014 – BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 17
  3. BVerfGE 21, 87, 90; BGH, Beschluss vom 02.07.1968 – V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 16/75, WM 1976, 849, 850
  4. BGH, Beschluss vom 12.12 1963 – V BLw 18/63, RdL 1964, 69; Beschluss vom 02.07.1968 – V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 16/75, WM 1976, 849, 850; Beschluss vom 25.04.2014 – BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 18
  5. BGH, Beschluss vom 27.04.2001 – BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021, 1022
  6. BGH, Beschluss vom 29.11.2013 – BLw 2/12, WM 2014, 907 ff.
  7. EuGH, Urteil vom 16.07.2015 – C39/14, EU:C:2015:470, NVwZ 2015, 1747 und in EuZW 2015, 752
  8. vgl. den Vorlagebeschluss des Bundesgerichtshofs, Rn. 49
  9. EuGH, Urteil vom 16.07.2015, C39/14 aaO Rn. 52 unter Hinweis auf EuGH, Urteil vom 29.03.2012 “Fallimento Traghetti del Mediterrano”, C140/09, EU:C:2010:335 Rn. 22
  10. EuGH, Urteil vom 11.12 1973 “Lorenz GmbH/Bundesrepublik Deutschland”, C120/73; EU:C:1973:152 Rn. 5; vgl. auch BGH, Urteil vom 04.04.2003 – V ZR 314/02, WM 2003, 1491, 1492

 
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