Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung – und der Wert des Grund­stücks

Unter dem Wert des Grund­stücks im Sin­ne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr des­sen inn­er­land­wirt­schaft­li­cher Ver­kehrs­wert, son­dern des­sen Markt­wert zu ver­ste­hen. Die­ser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kauf­in­ter­es­sen­ten – auch Nicht­land­wir­te – für das Grund­stück zu zah­len bereit sind [1].

Grund­stücks­ver­kehrs­ge­neh­mi­gung – und der Wert des Grund­stücks

Der Wert des Grund­stücks im Sin­ne die­ser Vor­schrift war danach nach dem Preis zu bestim­men, der bei dem Ver­kauf von einem Land­wirt an einen ande­ren erzielt wird [2]. Die­se Aus­le­gung beruh­te auf dem Zweck des Geset­zes, Erschwe­run­gen des zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur erfor­der­li­chen Land­er­werbs infol­ge über­höh­ter Prei­se zu ver­hin­dern [3]. Die auf den Betriebs­er­trag ange­wie­se­nen Berufs­land­wir­te soll­ten nicht mit so hohen Anschaf­fungs­kos­ten für den Erwerb ihrer Grund­stü­cke belas­tet wer­den, dass die Wirt­schaft­lich­keit ihrer Betrie­be bedroht wäre [4]. Die Geneh­mi­gung konn­te danach nicht für Ver­äu­ße­run­gen erteilt wer­den, bei denen der ver­ein­bar­te Preis den Ertrags­wert des Grund­stücks weit über­stieg und der Mehr­preis nicht durch die Erwar­tung einer Bebau­bar­keit des Grund­stücks in abseh­ba­rer Zeit gerecht­fer­tigt war [5].

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te mit Beschluss vom 29.11.2013 [6] dem Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on zur Vor­ab­ent­schei­dung nach Art. 267 AEUV die Fra­ge vor­ge­legt, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV einer natio­na­len Rege­lung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ent­ge­gen­steht, wel­che es zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur einer dem Staat zuzu­rech­nen­den Ein­rich­tung im Ergeb­nis ver­bie­tet, ein zum Ver­kauf ste­hen­des land­wirt­schaft­li­ches Grund­stück an den Höchst­bie­ten­den einer öffent­li­chen Aus­schrei­bung zu ver­kau­fen, wenn das Höchst­ge­bot in einem gro­ben Miss­ver­hält­nis zu dem Wert des Grund­stücks steht. Der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on hat über die Vor­la­ge­fra­ge mit Urteil vom 16.07.2015 [7] ent­schie­den. Die­ses Urteil setzt der Bun­des­ge­richts­hof nun um:

Nach der auf den Vor­la­ge­be­schluss ergan­ge­nen Ent­schei­dung des Gerichts­hofs der Euro­päi­schen Uni­on kann die­se Recht­spre­chung nicht auf­recht­erhal­ten wer­den. Unter dem Wert des Grund­stücks im Sin­ne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG ist nicht mehr des­sen inn­er­land­wirt­schaft­li­cher Ver­kehrs­wert, son­dern des­sen Markt­wert zu ver­ste­hen. Die­ser Wert bestimmt sich nach dem Preis, den Kauf­in­ter­es­sen­ten – auch Nicht­land­wir­te – für das Grund­stück zu zah­len bereit sind.

Eine ande­re Aus­le­gung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG stell­te sich bei den Ver­käu­fen durch die Bun­des­an­stalt als eine staat­li­che Bei­hil­fe zuguns­ten der land­wirt­schaft­li­chen Unter­neh­men dar.

Ob die­se Bei­hil­fe im Hin­blick auf den mit dem Grund­stück­ver­kehrs­ge­setz ver­folg­ten agrar­struk­tu­rel­len Zweck gerecht­fer­tigt ist [8], obliegt nicht der Beur­tei­lung der Gerich­te. Für die­se Ent­schei­dung ist aus­schließ­lich die Kom­mis­si­on zustän­dig, die dabei der Kon­trol­le des Uni­ons­rich­ters unter­liegt [9].

Eine Fort­füh­rung der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG wäre daher nur dann mög­lich, wenn die Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land die Vor­schrift als Bei­hil­fe­maß­nah­me bei der Kom­mis­si­on noti­fi­ziert und die­se deren Ver­ein­bar­keit mit dem Gemein­sa­men Markt nach § 108 Abs. 3 AEUV fest­ge­stellt oder nach Ablauf der für die Prü­fung erfor­der­li­chen Frist sich nicht geäu­ßert hät­te [10].

Als staat­li­che Bei­hil­fe kön­nen aller­dings nur Ver­käu­fe durch eine staat­li­che Ein­rich­tung, jedoch nicht Ver­käu­fe durch Pri­va­te qua­li­fi­ziert wer­den. Die Bestim­mung des Grund­stücks­werts nach dem inn­er­land­wirt­schaft­li­chen Ver­kehrs­wert nur bei den Ver­käu­fen Pri­va­ter wür­de indes zu einer Ungleich­be­hand­lung gleich­ar­ti­ger Sach­ver­hal­te bei der Anwen­dung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG füh­ren. Pri­va­te Eigen­tü­mer könn­ten ihre land- und forst­wirt­schaft­li­chen Grund­stü­cke dann näm­lich nicht zu den am Markt erziel­ba­ren Prei­sen ver­kau­fen, die die Bun­des­an­stalt bei den für Rech­nung des Staa­tes durch­ge­führ­ten Ver­käu­fen durch­set­zen kann. Um sach­lich nicht gerecht­fer­tig­te Ungleich­be­hand­lun­gen zu ver­mei­den (Art. 3 Abs. 1 GG), ist die Bestim­mung des Grund­stücks­werts all­ge­mein nicht mehr nach dem inn­er­land­wirt­schaft­li­chen Ver­kehrs­wert, son­dern nach dem Markt­wert vor­zu­neh­men.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 29. April 2016 – BLw 2/​12

  1. Auf­ga­be von BGH, Beschluss vom 02.07.1968 – V BLw 10/​68, BGHZ 50, 297, 300[]
  2. BGH, Beschluss vom 02.07.1968 – V BLw 10/​68, BGHZ 50, 297, 300; Beschluss vom 27.04.2001 – BLw 14/​00, NJW-RR 2001, 1021, 1022; Beschluss vom 25.04.2014 – BLw 5/​13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 17[]
  3. BVerfGE 21, 87, 90; BGH, Beschluss vom 02.07.1968 – V BLw 10/​68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 16/​75, WM 1976, 849, 850[]
  4. BGH, Beschluss vom 12.12 1963 – V BLw 18/​63, RdL 1964, 69; Beschluss vom 02.07.1968 – V BLw 10/​68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 03.06.1976 – V BLw 16/​75, WM 1976, 849, 850; Beschluss vom 25.04.2014 – BLw 5/​13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 18[]
  5. BGH, Beschluss vom 27.04.2001 – BLw 14/​00, NJW-RR 2001, 1021, 1022[]
  6. BGH, Beschluss vom 29.11.2013 – BLw 2/​12, WM 2014, 907 ff.[]
  7. EuGH, Urteil vom 16.07.2015 – C39/​14, EU:C:2015:470, NVwZ 2015, 1747 und in EuZW 2015, 752[]
  8. vgl. den Vor­la­ge­be­schluss des Bun­des­ge­richts­hofs, Rn. 49[]
  9. EuGH, Urteil vom 16.07.2015, C39/​14 aaO Rn. 52 unter Hin­weis auf EuGH, Urteil vom 29.03.2012 „Fal­li­men­to Tra­ghet­ti del Medi­ter­ra­no“, C140/​09, EU:C:2010:335 Rn. 22[]
  10. EuGH, Urteil vom 11.12 1973 „Lorenz GmbH/​Bundesrepublik Deutsch­land“, C120/​73; EU:C:1973:152 Rn. 5; vgl. auch BGH, Urteil vom 04.04.2003 – V ZR 314/​02, WM 2003, 1491, 1492[]