Grundstücksverkehrsgenehmigung — und der Wert des Grundstücks

Unter dem Wert des Grund­stücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG ist nicht mehr dessen inner­land­wirtschaftlich­er Verkehr­swert, son­dern dessen Mark­twert zu ver­ste­hen. Dieser Wert bes­timmt sich nach dem Preis, den Kaufin­ter­essen­ten — auch Nicht­land­wirte — für das Grund­stück zu zahlen bere­it sind1.

Grundstücksverkehrsgenehmigung — und der Wert des Grundstücks

Der Wert des Grund­stücks im Sinne dieser Vorschrift war danach nach dem Preis zu bes­tim­men, der bei dem Verkauf von einem Land­wirt an einen anderen erzielt wird2. Diese Ausle­gung beruhte auf dem Zweck des Geset­zes, Erschwerun­gen des zur Verbesserung der Agrarstruk­tur erforder­lichen Lan­der­werbs infolge über­höhter Preise zu ver­hin­dern3. Die auf den Betrieb­ser­trag angewiese­nen Beruf­s­land­wirte soll­ten nicht mit so hohen Anschaf­fungskosten für den Erwerb ihrer Grund­stücke belastet wer­den, dass die Wirtschaftlichkeit ihrer Betriebe bedro­ht wäre4. Die Genehmi­gung kon­nte danach nicht für Veräußerun­gen erteilt wer­den, bei denen der vere­in­barte Preis den Ertragswert des Grund­stücks weit über­stieg und der Mehrpreis nicht durch die Erwartung ein­er Bebaubarkeit des Grund­stücks in abse­hbar­er Zeit gerecht­fer­tigt war5.

Der Bun­des­gericht­shof hat­te mit Beschluss vom 29.11.20136 dem Gericht­shof der Europäis­chen Union zur Vor­abentschei­dung nach Art. 267 AEUV die Frage vorgelegt, ob Art. 107 Abs. 1 AEUV ein­er nationalen Regelung wie § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG ent­ge­gen­ste­ht, welche es zur Verbesserung der Agrarstruk­tur ein­er dem Staat zuzurech­nen­den Ein­rich­tung im Ergeb­nis ver­bi­etet, ein zum Verkauf ste­hen­des land­wirtschaftlich­es Grund­stück an den Höch­st­bi­etenden ein­er öffentlichen Auss­chrei­bung zu verkaufen, wenn das Höch­st­ge­bot in einem groben Missver­hält­nis zu dem Wert des Grund­stücks ste­ht. Der Gericht­shof der Europäis­chen Union hat über die Vor­lage­frage mit Urteil vom 16.07.20157 entsch­ieden. Dieses Urteil set­zt der Bun­des­gericht­shof nun um:

Nach der auf den Vor­lagebeschluss ergan­genen Entschei­dung des Gericht­shofs der Europäis­chen Union kann diese Recht­sprechung nicht aufrechter­hal­ten wer­den. Unter dem Wert des Grund­stücks im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG ist nicht mehr dessen inner­land­wirtschaftlich­er Verkehr­swert, son­dern dessen Mark­twert zu ver­ste­hen. Dieser Wert bes­timmt sich nach dem Preis, den Kaufin­ter­essen­ten — auch Nicht­land­wirte — für das Grund­stück zu zahlen bere­it sind.

Eine andere Ausle­gung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG stellte sich bei den Verkäufen durch die Bun­de­sanstalt als eine staatliche Bei­hil­fe zugun­sten der land­wirtschaftlichen Unternehmen dar.

Ob diese Bei­hil­fe im Hin­blick auf den mit dem Grund­stück­verkehrs­ge­setz ver­fol­gten agrarstruk­turellen Zweck gerecht­fer­tigt ist8, obliegt nicht der Beurteilung der Gerichte. Für diese Entschei­dung ist auss­chließlich die Kom­mis­sion zuständig, die dabei der Kon­trolle des Union­srichters unter­liegt9.

Eine Fort­führung der bish­eri­gen Recht­sprechung zu § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG wäre daher nur dann möglich, wenn die Bun­desre­pub­lik Deutsch­land die Vorschrift als Bei­hil­fe­maß­nahme bei der Kom­mis­sion noti­fiziert und diese deren Vere­in­barkeit mit dem Gemein­samen Markt nach § 108 Abs. 3 AEUV fest­gestellt oder nach Ablauf der für die Prü­fung erforder­lichen Frist sich nicht geäußert hätte10.

Als staatliche Bei­hil­fe kön­nen allerd­ings nur Verkäufe durch eine staatliche Ein­rich­tung, jedoch nicht Verkäufe durch Pri­vate qual­i­fiziert wer­den. Die Bes­tim­mung des Grund­stück­swerts nach dem inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swert nur bei den Verkäufen Pri­vater würde indes zu ein­er Ungle­ich­be­hand­lung gle­ichar­tiger Sachver­halte bei der Anwen­dung des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG führen. Pri­vate Eigen­tümer kön­nten ihre land- und forstwirtschaftlichen Grund­stücke dann näm­lich nicht zu den am Markt erziel­baren Preisen verkaufen, die die Bun­de­sanstalt bei den für Rech­nung des Staates durchge­führten Verkäufen durch­set­zen kann. Um sach­lich nicht gerecht­fer­tigte Ungle­ich­be­hand­lun­gen zu ver­mei­den (Art. 3 Abs. 1 GG), ist die Bes­tim­mung des Grund­stück­swerts all­ge­mein nicht mehr nach dem inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swert, son­dern nach dem Mark­twert vorzunehmen.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 29. April 2016 — BLw 2/12

  1. Auf­gabe von BGH, Beschluss vom 02.07.1968 — V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300 []
  2. BGH, Beschluss vom 02.07.1968 — V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 300; Beschluss vom 27.04.2001 — BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021, 1022; Beschluss vom 25.04.2014 — BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 17 []
  3. BVer­fGE 21, 87, 90; BGH, Beschluss vom 02.07.1968 — V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 03.06.1976 — V BLw 16/75, WM 1976, 849, 850 []
  4. BGH, Beschluss vom 12.12 1963 — V BLw 18/63, RdL 1964, 69; Beschluss vom 02.07.1968 — V BLw 10/68, BGHZ 50, 297, 299; Beschluss vom 03.06.1976 — V BLw 16/75, WM 1976, 849, 850; Beschluss vom 25.04.2014 — BLw 5/13, NJW-RR 2014, 1168 Rn. 18 []
  5. BGH, Beschluss vom 27.04.2001 — BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021, 1022 []
  6. BGH, Beschluss vom 29.11.2013 — BLw 2/12, WM 2014, 907 ff. []
  7. EuGH, Urteil vom 16.07.2015 — C39/14, EU:C:2015:470, NVwZ 2015, 1747 und in EuZW 2015, 752 []
  8. vgl. den Vor­lagebeschluss des Bun­des­gericht­shofs, Rn. 49 []
  9. EuGH, Urteil vom 16.07.2015, C39/14 aaO Rn. 52 unter Hin­weis auf EuGH, Urteil vom 29.03.2012 “Fal­li­men­to Traghet­ti del Mediter­ra­no”, C140/09, EU:C:2010:335 Rn. 22 []
  10. EuGH, Urteil vom 11.12 1973 “Lorenz GmbH/Bundesrepublik Deutsch­land”, C120/73; EU:C:1973:152 Rn. 5; vgl. auch BGH, Urteil vom 04.04.2003 — V ZR 314/02, WM 2003, 1491, 1492 []