Ehemaliges BVVG-Ackerland — und die Windkrafträder

Bei einem ver­bil­ligten Verkauf von land­wirtschaftlichen Flächen nach dem Aus­gle­ich­sleis­tungs­ge­setz durch die BVVG ist eine Regelung in dem Kaufver­trag unwirk­sam, wonach die BVVG von dem Erwer­ber solche Zahlun­gen abschöpfen kann, die er von dem Betreiber von Wind­kraftan­la­gen für die Ges­tat­tung von Wind­krafträdern auf den land­wirtschaftlichen Flächen erhält.

Ehemaliges BVVG-Ackerland — und die Windkrafträder

In dem hier vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Fall ging es um 2005 von der BVVG gekaufte land­wirtschaftliche Flächen in Meck­len­burg-Vor­pom­mern. Die BVVG ist mit der Pri­vatisierung des volk­seige­nen Ver­mö­gens im Beitritts­ge­bi­et beauf­tragt. Den über­wiegen­den Teil der Flächen erwarb der Käufer ver­bil­ligt nach § 3 des Aus­gle­ich­sleis­tungs­ge­set­zes (Aus­gLG). Daher enthält der Kaufver­trag Regelun­gen über Rechte der BVVG für den Fall ein­er Änderung der Nutzung bzw. Nutzbarkeit der Flächen für andere als land­wirtschaftliche Zwecke, darunter ein der Vorschrift des § 12 Abs. 4 der Fläch­en­er­werb­sverord­nung (FlEr­wV) entsprechen­des Wiederkauf­s­recht (Rück­kauf­s­recht) der BVVG.

2014 teilte der Käufer der BVVG 2014 mit, dass er beab­sichtige, einem Betreiber von Wind­kraftan­la­gen das Auf­stellen von drei Wind­krafträdern zur Erzeu­gung von Winden­ergie unter Inanspruch­nahme von knapp einem Hek­tar der erwor­be­nen Fläche – entsprechend 1,41 % der Gesamt­fläche – zu ges­tat­ten. Die BVVG bestand auf Ein­hal­tung der für diesen Fall im Kaufver­trag getrof­fe­nen Regelun­gen, ins­beson­dere auf den vere­in­barten Zahlun­gen (75% des auf die Gesamt­nutzungs­dauer der Anlage kap­i­tal­isierten, von dem Betreiber der Anlage an den Käufer gezahlten Entschädi­gungs­be­trages, min­destens aber 75% des üblicher­weise für die Errich­tung ver­gle­ich­bar­er Anla­gen an ver­gle­ich­baren Stan­dorten gezahlten Betrages, jew­eils abzüglich eines Bewirtschafter-/Pächter­entschädi­gungsan­teils von 15%).

Der Käufer will u.a. fest­gestellt wis­sen, dass er nicht verpflichtet ist, diesen Betrag auszukehren, und dass der BVVG wegen der Auf­stel­lung der Wind­krafträder auch kein Recht zum Rück­tritt vom Kaufver­trag oder zum Wiederkauf der Flächen zuste­ht.

In den Vorin­stanzen haben das Landgericht Berlin1 und das Kam­merg­ericht2 haben der Fest­stel­lungsklage hin­sichtlich der Zahlun­gen stattgegeben. Das Berlin­er Kam­merg­ericht hat fern­er fest­gestellt, dass der BVVG wegen des Auf­stel­lens der Wind­krafträder kein Rück­trittsrecht zuste­ht. Bezüglich des Wiederkauf­s­rechts hat es die Klage dage­gen abgewiesen. Hierge­gen haben bei­de Parteien Revi­sion ein­gelegt. Das Kam­merg­ericht meint, das Auf­stellen von Wind­krafträdern zur Energieerzeu­gung auf Flächen, die nach § 3 Aus­glLG ver­bil­ligt verkauft wor­den sein, führe entsprechend zu einem Wiederkauf­s­recht der BVVG nach § 12 Abs. 4 iVm § 1 Abs. 2 Sätze 4 bis 6 FlEr­wV. Die BVVG müsse sich aber zwis­chen dem Wiederkauf und der Genehmi­gung der Wind­krafträder entschei­den; sie sei nicht berechtigt, den von dem Wind­kraftan­la­gen­be­treiber an den Käufer gezahlten Betrag abzuschöpfen. Der Bun­des­gericht­shof fol­gte dieser Recht­san­sicht des Berlin­er Kam­merg­erichts nur zum Teil:

Die Regelung in dem Kaufver­trag, wonach die BVVG die Zahlun­gen abschöpfen kann, die der Käufer von dem Betreiber der Wind­kraftan­la­gen für die Ges­tat­tung von Wind­krafträdern auf seinen land­wirtschaftlichen Flächen erhält, ist unwirk­sam. Die Ges­tat­tung von Wind­krafträdern begrün­det kein Wiederkauf­s­recht der BVVG nach § 12 Abs. 4 Fler­wV: Sie kann nur ein Rück­trittsrecht der BVVG aus­lösen und das auch nur dann, wenn dadurch die land- oder forstwirtschaftliche Nutzung dieser Flächen oder wesentlich­er Teile davon aufgegeben wer­den, was hier aber nicht gel­tend gemacht wird.

Mit dem – inzwis­chen weit­ge­hend aus­ge­laufe­nen — ver­bil­ligten Verkauf von land­wirtschaftlichen Flächen nach Maß­gabe von § 3 Aus­gLG sollte den Erwerb­s­berechtigten die Möglichkeit gegeben wer­den, den Bestand der von ihnen ein­gerichteten und oder noch einzurich­t­en­den land­wirtschaftlichen Betriebe dauer­haft abzu­sich­ern. Zur Sicherung dieser Zweckbes­tim­mung sind die Erwer­ber verpflichtet, die Flächen während ein­er Bindungs­frist von heute 15 Jahren ab Erwerb selb­st land­wirtschaftlich zu nutzen. Dazu müssen sie der BVVG nach § 12 Abs. 3 FlEr­wV nicht nur jede Veräußerung, son­dern auch jede Ver­fü­gung über die Grund­stücke, auch die Bestel­lung von Dien­st­barkeit­en zugun­sten von Betreibern von Wind­kraftan­la­gen, anzeigen. Die BVVG muss solche Ver­fü­gun­gen ohne Aufla­gen und Ein­schränkun­gen genehmi­gen, wenn sie die Zweck­bindung nicht gefährden.

Mit diesen Vor­gaben ste­ht die Verpflich­tung in dem Kaufver­trag nicht in Ein­klang, den über­wiegen­den Teil der Zahlun­gen, die der Käufer von dem Winden­ergiebe­treiber für die Ges­tat­tung des Auf­stel­lens von Wind­krafträdern erhält, an die BVVG abzuführen. Sie lässt sich ins­beson­dere nicht damit recht­fer­ti­gen, dass eine Auskehrung der Beträge es dem Käufer ermöglichen soll, die Ausübung des Wiederkauf­s­rechts durch die BVVG abzuwen­den. Denn ein solch­es wurde durch die Ges­tat­tung der Wind­krafträder nicht aus­gelöst. Voraus­set­zung für ein Wiederkauf­s­recht durch die BVVG ist nach § 12 Abs. 4 FlEr­wV, dass die ver­bil­ligt erwor­be­nen Flächen nachträglich für einen der in § 1 Abs. 1 Sätze 4 bis 6 FlEr­wV beze­ich­neten Zweck­en “nutzbar wer­den”. Hierzu gehören Flächen, die auf­grund eines Flächennutzungs‑, Bebau­ungs- oder anderen Plans vor dem Verkauf pla­nungsrechtlich aufgew­ertet, ins­beson­dere zu Bauland gewor­den sind, sowie Flächen, die auf­grund ein­er öffentlich-rechtlichen Wid­mung ins­beson­dere für Verkehr­swege auf­grund ein­er entsprechen­den Wege­pla­nung für andere Zwecke nutzbar gewor­den sind. Solche Flächen kön­nen von der BVVG zum ver­bil­ligten Verkauf­spreis zurück­gekauft und gegen andere land­wirtschaftliche Flächen aus­ge­tauscht wer­den. Die Voraus­set­zun­gen für ein Wiederkauf­s­recht liegen aber nicht vor, wenn auf den verkauften land­wirtschaftlichen Flächen Wind­krafträder zur Winden­ergieerzeu­gung errichtet wer­den sollen. Durch die Ver­wirk­lichung eines solchen Vorhabens verän­dert sich die pla­nungsrechtliche Qual­ität der land­wirtschaftlichen Flächen nicht; denn die Errich­tung und der Betrieb von Wind­krafträdern zur Winden­ergieerzeu­gung gehören nach § 35 Abs. 1 Nr. 5 BauGB zu den im Außen­bere­ich priv­i­legiert zuläs­si­gen Vorhaben. Auch die Ein­beziehung in sog. Windeig­nungs­ge­bi­ete eines Rau­mord­nungs­plans führt nicht zu ein­er pla­nungsrechtlichen Aufw­er­tung solch­er Flächen; sie stellt nur den pla­nungsrechtlichen Nor­malzu­s­tand wieder her.

In Betra­cht kommt allen­falls ein Rück­trittsrecht der BVVG. Dieses set­zt aber voraus, dass wesentliche Teile der verkauften Flächen nicht mehr für land­wirtschaftliche Zwecke son­dern für Zwecke der Winden­ergieerzeu­gung ver­wen­det wer­den. Das ist hier nicht der Fall, weil die für die drei Win­dräder benötigten Stand- und Abstands­flächen ins­ge­samt nur 1,41 % der von dem Käufer ver­bil­ligt erwor­be­nen land­wirtschaftlichen Fläche aus­machen.

, Urteil vom 14. Sep­tem­ber 2018 — – V ZR 12/17

  1. LG Berlinb, Urteil vom 24.02.2015 — 19 O 207/14 []
  2. KG, Urteil vom 21.12.2016 — 28 U 7/15 []