Der Kauf land­wirt­schaft­li­cher Flä­chen von der BVVG – und das Verkehrswertgutachten

Die zur Umset­zung von § 1 Abs. 6 Treu­hG erlas­se­nen Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze 2010 erlan­gen nicht schon durch ihre Ver­öf­fent­li­chung, son­dern nur durch eine ent­spre­chen­de stän­di­ge Pra­xis der BVVG Boden­ver­wer­tungs- und ‑ver­wal­tungs GmbH i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG und nur in deren Rah­men gegen­über Erwer­bern Außen­wir­kung. Des­halb kann die BVVG gegen­über einem Erwer­ber nur bei einer ent­spre­chen­den Pra­xis ver­pflich­tet sein, auf des­sen Ver­lan­gen ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für die anzu­kau­fen­den Flä­chen ein­zu­ho­len und ihm die Flä­chen zu dem in dem ein­ge­hol­ten Gut­ach­ten ermit­tel­ten Wert zu verkaufen.

Der Kauf land­wirt­schaft­li­cher Flä­chen von der BVVG – und das Verkehrswertgutachten

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall führ­ten die Käu­fer Anfang August 2012 in der zustän­di­gen Nie­der­las­sung der beklag­ten BVVG ein Gespräch über den Erwerb der von ihnen bewirt­schaf­te­ten land­wirt­schaft­li­chen Flä­chen nach den “ Grundsätze(n) für die wei­te­re Pri­va­ti­sie­rung der Flä­chen der BVVG „, auf die sich der Bund und die Bun­des­län­der im Bei­tritts­ge­biet, aus­ge­nom­men Ber­lin, im Früh­jahr 2010 ver­stän­digt hat­ten, (fort­an: Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze 2010 oder PG 2010) und kauf­ten die Flä­chen mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 11.10.2012 für 5.615.019, 06 €. Der Kauf­ver­trag wur­de erfüllt. Mit anwalt­li­chem Schrei­ben vom 19.09.2016 ver­tra­ten die Grund­stücks­käu­fer gegen­über der Beklag­ten die Auf­fas­sung, der Kauf­preis sei um 2.403.751, 78 € über­höht gewe­sen und for­der­ten die Beklag­te erfolg­los zur antei­li­gen Rück­zah­lung des Kauf­prei­ses auf.

Die Grund­stücks­käu­fer behaup­ten, der Nie­der­las­sungs­lei­ter der Beklag­ten habe ihnen bei dem Gespräch erklärt, der Kauf­preis sei nicht ver­han­del­bar, es bestehe nur die Mög­lich­keit, den ver­lang­ten Preis zu zah­len oder das Erwerbs­recht bereits am 30.09.2012 zu ver­lie­ren. Jeg­li­cher Ver­such, den Kauf­preis durch ein Gut­ach­ten über­prü­fen zu las­sen, sei erfolg­los geblie­ben. Sie hät­ten nur die Wahl gehabt, die für ihren Milch­vieh­be­trieb unver­zicht­ba­ren Flä­chen und damit ihre Exis­tenz­grund­la­ge zu ver­lie­ren oder den über­höh­ten Kauf­preis zu zah­len. Sie mei­nen, die Beklag­te habe damit gegen die Regeln in Nr. 2.02.3 Abs. 5 PG 2010 ver­sto­ßen und haf­te ihnen des­halb auf Scha­dens­er­satz. Die erwähn­te Rege­lung der Grund­sät­ze lautet:

„Die BVVG ermit­telt den Kauf­preis ent­spre­chend § 5 Abs. 1 FlEr­wV unter Berück­sich­ti­gung von Aus­schrei­bungs­er­geb­nis­sen. Kommt eine Eini­gung über den Preis nicht zustan­de, kann ein Gut­ach­ten in Auf­trag gege­ben wer­den. Die BVVG wird die Gut­ach­ter mit dem als Anla­ge 2 bei­gefüg­ten Schrei­ben beauftragen.“

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Land­ge­richt Ber­lin hat die Kla­ge hin­sicht­lich der Anträ­ge zu 1 (Rück­zah­lung des über dem Ver­kehrs­wert lie­gen­den Teils des Kauf­prei­ses) und zu 4 (vor­ge­richt­li­chen Rechts­an­walts­kos­ten) für dem Grun­de nach gerecht­fer­tigt erklärt und sie hin­sicht­lich der Anträ­ge zu 2 und 3 (antei­li­ge Grund­er­werb­steu­er­rück­erstat­tung sowie Erwerbs­ne­ben­kos­ten) abge­wie­sen [1] . Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Ber­li­ner Kam­mer­ge­richt auch die Anträ­ge zu 1 und 4 abge­wie­sen [2] .

Das Kam­mer­ge­richt hält den Kauf­ver­trag für wirk­sam. Es lie­ge weder ein Ver­stoß gegen ein gesetz­li­ches Ver­bot noch eine sit­ten­wid­ri­ge Über­hö­hung des Kauf­prei­ses vor. Auch Ansprü­che wegen Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Ver­pflich­tun­gen schie­den aus. Die Beklag­te sei zwar an den Gleich­be­hand­lungs­grund­satz nach Art. 3 Abs. 1 GG gebun­den. Sie müs­se des­halb ihre poten­ti­el­len Ver­trags­part­ner vor­ver­trag­lich gleich behan­deln. Sie hät­te des­halb auch im Fall der Grund­stücks­käu­fer ein Gut­ach­ten über den Ver­kehrs­wert ein­ho­len müs­sen, wenn über die­sen Unei­nig­keit bestan­den und sie nach ihrer stän­di­gen Ver­wal­tungs­pra­xis in sol­chen Fäl­len ein Gut­ach­ten ein­ge­holt habe. An bei­dem feh­le es. Die Betei­lig­ten sei­en sich über den Kauf­preis offen­bar einig gewe­sen. Die behaup­te­te Ver­wal­tungs­pra­xis habe es schon nach dem eige­nen Vor­trag der Grund­stücks­käu­fer seit min­des­tens 2011 nicht (mehr) gege­ben. Es sei­en seit­dem kei­ne Gut­ach­ten über den Ver­kehrs­wert mehr ein­ge­holt wor­den. Die Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze 2010 änder­ten dar­an nichts. Die Grund­stücks­käu­fer hät­ten kei­nen Anspruch dar­auf, dass die Beklag­te ver­wal­tungs­in­ter­ne Rege­lun­gen ein­hal­te. Maß­geb­lich sei allein, ob die Beklag­te von ihrer stän­di­gen Ver­wal­tungs­pra­xis abge­wi­chen sei. Das sei nicht der Fall. Des­halb schie­den Ansprü­che schon dem Grun­de nach aus.

Dage­gen rich­tet sich die von dem Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on der Grund­stücks­käu­fer, die jetzt aller­dings eben­falls ohne Erfolg blieb; die Erwä­gun­gen des Kam­mer­ge­richts hiel­ten der recht­li­chen Prü­fung des Bun­des­ge­richts­hofs stand; die Grund­stücks­käu­fer haben kei­nen Anspruch auf Rück­zah­lung der Dif­fe­renz zwi­schen dem ver­ein­bar­ten Kauf­preis und dem von ihnen behaup­te­ten Ver­kehrs­wert der erwor­be­nen Flächen:

Zutref­fend ver­neint das Kam­mer­ge­richt einen Rück­zah­lungs­an­spruch der Grund­stücks­käu­fer aus unge­recht­fer­tig­ter Berei­che­rung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB. Der Kauf­ver­trag der Par­tei­en ist weder ins­ge­samt noch in Bezug auf die Kauf­preis­ab­re­de wegen eines Geset­zes­ver­sto­ßes nach § 134 BGB oder eines Ver­sto­ßes gegen die guten Sit­ten (§ 138 Abs. 1 BGB) oder Wuchers (§ 138 Abs. 2 BGB) nich­tig.

Die Nich­tig­keit oder Teil­nich­tig­keit des Kauf­ver­tra­ges wegen eines Geset­zes­ver­sto­ßes nach § 134 BGB schei­det aus. Die Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze 2010 sind kein Gesetz (vgl. Art. 2 EGBGB). Ein Ver­stoß gegen die Ver­pflich­tung zur Gleich­be­hand­lung gemäß Art. 3 Abs. 1 GG führ­te nur dann zur Nich­tig­keit des Kauf­ver­tra­ges oder der Kauf­preis­ab­re­de, wenn Art. 3 Abs. 1 GG den Ver­trag oder die Kauf­preis­ab­re­de ein­deu­tig nicht zulie­ße [3] . Das ist nicht der Fall. Der gel­tend gemach­te Ver­stoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG betrifft nicht den Inhalt des Kauf­ver­tra­ges, son­dern das Vor­ge­hen der BVVG bei der Vor­be­rei­tung des Ver­tra­ges. Es kommt des­halb inso­weit nur ein Anspruch auf Scha­dens­er­satz wegen Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Schutz­pflich­ten in Betracht.

Eine Nich­tig­keit oder Teil­nich­tig­keit des Kauf­ver­tra­ges als sog. wucher­ähn­li­ches Rechts­ge­schäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB liegt nicht vor, weil zwi­schen dem von den Grund­stücks­käu­fern behaup­te­ten Wert der Grund­stü­cke und dem ver­ein­bar­ten Kauf­preis kein beson­ders gro­bes Miss­ver­hält­nis besteht. Das setz­te eine Über­schrei­tung des Ver­kehrs­werts um mehr als 90 % vor­aus [4] . Hier sind es aber nach dem Vor­trag der Grund­stücks­käu­fer „nur“ rund 74 %. Weil eine ver­werf­li­che Gesin­nung des Begüns­tig­ten in einem sol­chen Fall nicht ver­mu­tet wird, käme eine Nich­tig­keit nach § 138 BGB nur in Betracht, wenn eine ver­werf­li­che Gesin­nung der BVVG her­vor­ge­tre­ten wäre oder ähn­lich gewich­ti­ge Umstän­de vor­lä­gen [5] . Dar­an fehlt es hier aber schon wegen der Mög­lich­keit der Grund­stücks­käu­fer, die Flä­chen statt im Wege des Direk­ter­werbs im Wege der Aus­schrei­bung zu erwer­ben. Eben­so wenig bestehen Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen der sub­jek­ti­ven Vor­aus­set­zun­gen des Wucher­tat­be­stands (§ 138 Abs. 2 BGB).

Zu Recht ver­neint das Kam­mer­ge­richt auch einen Anspruch der Grund­stücks­käu­fer auf Scha­dens­er­satz wegen Ver­let­zung einer vor­ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG. Ent­ge­gen der Ansicht der Grund­stücks­käu­fer war die BVVG nach den Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­zen 2010 nicht ver­pflich­tet, auf Ver­lan­gen der Grund­stücks­käu­fer ein Gut­ach­ten über den Ver­kehrs­wert des Grund­stücks ein­zu­ho­len und ihnen die ver­kauf­ten Flä­chen zu dem in dem Gut­ach­ten ermit­tel­ten Preis zu verkaufen.

Die BVVG ist aller­dings im Innen­ver­hält­nis zu der Bun­des­an­stalt für ver­ei­ni­gungs­be­ding­te Son­der­auf­ga­ben (BvS) als ihrem Auf­trag­ge­ber und gegen­über dem die­ser gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Treu­hG vor­ge­setz­ten Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen zur Ein­hal­tung der Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze 2010 ver­pflich­tet. Sie haben den Zweck, die Pri­va­ti­sie­rung der ehe­mals volks­ei­ge­nen land- und forst­wirt­schaft­li­chen Flä­chen im Bei­tritts­ge­biet zu steu­ern. Die­se Flä­chen sind der BvS durch §§ 1 und 3 der 3. DVO z. Treu­hG über­tra­gen wor­den und nach § 4 der 3. DVO z. Treu­hG, § 1 Abs. 1 Satz 1 u. Abs. 6 Treu­hG so zu pri­va­ti­sie­ren, dass den öko­no­mi­schen, öko­lo­gi­schen, struk­tu­rel­len und eigen­tums­recht­li­chen Beson­der­hei­ten die­ses Berei­ches Rech­nung getra­gen wird. Hier­bei han­delt es sich um gesetz­li­che Vor­ga­ben, die die BvS und die von ihr beauf­trag­ten Unter­neh­men, hier also die BVVG als Pri­va­ti­sie­rungs­stel­le des Bun­des, im Inter­es­se der All­ge­mein­heit zu beach­ten haben. Was das prak­tisch bedeu­tet, wird durch die Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze 2010 kon­kre­ti­siert. Sie wir­ken wie eine All­ge­mei­ne Ver­wal­tungs­vor­schrift, die die BVVG als Pri­va­ti­sie­rungs­stel­le des Bun­des im Innen­ver­hält­nis zur BvS zu beach­ten hat [6] . Dar­an ändert es, wie es sich etwa der Rege­lung in Art. 85 Abs. 2 Satz 1 GG ent­neh­men lässt, nichts, dass das Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen die Leit­li­ni­en mit den betrof­fe­nen Bun­des­län­dern in dem in Art. 1 des Eini­gungs­ver­tra­ges genann­ten Gebiet abge­stimmt und dar­in die Mit­wir­kung die­ser Län­der bei der Umset­zung vor­ge­se­hen hat.

Ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die­ser Bin­dung der BVVG im Innen­ver­hält­nis auch eine Ver­pflich­tung gegen­über den Erwer­bern im Außen­ver­hält­nis ent­spricht, wird unter­schied­lich beur­teilt. Teil­wei­se wird eine sol­che Bin­dung mit dem Kam­mer­ge­richt [7] unter Hin­weis auf den inter­nen Cha­rak­ter der Leit­li­ni­en ver­neint [8] . Teil­wei­se wird sie mit unter­schied­li­cher Begrün­dung bejaht [9] .

Ob die BVVG im Außen­ver­hält­nis zu den Erwer­bern ver­pflich­tet ist, ent­spre­chend den Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­zen vor­zu­ge­hen, lässt sich weder unein­ge­schränkt beja­hen noch unein­ge­schränkt ver­nei­nen. Ent­schei­dend ist viel­mehr, wie die BVVG die Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze im maß­geb­li­chen Zeit­punkt – hier also bei Abschluss des Kauf­ver­tra­ges – in stän­di­ger Pra­xis gehand­habt hat und in wel­chem Umfang sie infol­ge­des­sen als Pri­va­ti­sie­rungs­stel­le des Bun­des [10] , der auch die Pri­va­ti­sie­rungs­auf­ga­be nach § 1 Abs. 1 Satz 1, Abs. 6 Treu­hG über­tra­gen wor­den ist, auf­grund des Gleich­heits­sat­zes (Art. 3 Abs. 1 GG) gebun­den ist.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts begrün­den ermes­sens­len­ken­de Ver­wal­tungs­vor­schrif­ten nicht wie Geset­ze und Rechts­ver­ord­nun­gen schon durch ihr Vor­han­den­sein Rech­te des Bür­gers. Ent­schei­dend ist viel­mehr, wie die zustän­di­gen Behör­den die Ver­wal­tungs­vor­schrift im maß­geb­li­chen Zeit­punkt in stän­di­ger Pra­xis gehand­habt haben und in wel­chem Umfang die­se infol­ge­des­sen durch den Gleich­heits­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) gebun­den sind [11] . Dem ent­spricht die Recht­spre­chung der mit ver­wal­tungs­ähn­li­chen Mate­ri­en befass­ten Bun­des­ge­richts­ho­fe des Bun­des­ge­richts­hofs [12] . Auch der Bun­des­ge­richts­hof geht davon aus, dass eine inter­ne Leit­li­nie nur durch eine ent­spre­chen­de Pra­xis der adres­sier­ten Stel­le und die an eine sol­che Pra­xis anknüp­fen­de Ver­pflich­tung zur Gleich­be­hand­lung Außen­wir­kung erlan­gen kann.

Des­halb erlan­gen die zur Umset­zung von § 1 Abs. 6 Treu­hG erlas­se­nen Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze 2010, anders als der 23. Zivil­se­nat des Kam­mer­ge­richts meint [13] , nicht schon durch ihre Ver­öf­fent­li­chung, son­dern nur durch eine ent­spre­chen­de stän­di­ge Pra­xis der BVVG i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG und nur in deren Rah­men Außen­wir­kung [14] . Dar­an ändert es nichts, dass die Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze auf Außen­wir­kung ange­legt waren [15] und den Päch­tern der BVVG den für die Erhal­tung ihrer Betrie­be not­wen­di­gen sog. Direk­ter­werb ermög­li­chen soll­ten [16] . Die­se Ziel­set­zung besagt näm­lich nichts über die Bedin­gun­gen, unter denen die Rege­lun­gen der Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze ein­klag­ba­re Rech­te der Erwer­ber begrün­den. Ver­wal­tungs­vor­schrif­ten wer­den regel­mä­ßig erlas­sen, um die Pra­xis nach­ge­ord­ne­ter Behör­den zu ver­ein­heit­li­chen und ggf. auch, um sie – wie hier – im Rah­men der Geset­ze in eine bestimm­te Rich­tung zu len­ken [17] . Die öffent­li­che Bekannt­ga­be ent­spre­chen­der Ver­wal­tungs­vor­schrif­ten führt auch dazu, dass die­je­ni­gen, die mit den adres­sier­ten Stel­len der Ver­wal­tung zu tun haben, deren zu erwar­ten­de Ver­wal­tungs­pra­xis bes­ser über­bli­cken und ein­schät­zen kön­nen. Das ändert aber nichts an der Natur der Ver­wal­tungs­vor­schrift als inter­ner Rege­lung mit unmit­tel­ba­rer Bin­dungs­wir­kung nur für die mit den Vor­schrif­ten adres­sier­ten Stel­len [18] . Die Ent­schei­dung für eine Steue­rung der Ver­wal­tungs­pra­xis durch Ver­wal­tungs­vor­schrif­ten ist regel­mä­ßig auch eine Ent­schei­dung dafür, die­se Vor­schrif­ten bei Bedarf fle­xi­bel ändern zu kön­nen [19] und den Betrof­fe­nen nicht unmit­tel­bar Ansprü­che ein­zu­räu­men. Das ändert sich nur und erst, wenn die Ver­wal­tungs­vor­schrif­ten in stän­di­ger Pra­xis umge­setzt wer­den und dadurch unter dem Gesichts­punkt einer Ver­pflich­tung zur Gleich­be­hand­lung gemäß Art. 3 Abs. 1 GG Rech­te der Betrof­fe­nen gegen­über der Ver­wal­tungs­be­hör­de entstehen.

Auf die­ser Grund­la­ge haben die Grund­stücks­käu­fer die Vor­aus­set­zun­gen für einen Anspruch auf Scha­dens­er­satz wegen der Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Pflich­ten gemäß § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB schon nicht dar­ge­legt. Die BVVG wen­det zwar die Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze 2010 an. Hier kommt es aber dar­auf an, ob die BVVG gegen­über einem Erwer­ber auch ver­pflich­tet war, auf des­sen Ver­lan­gen ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten für die anzu­kau­fen­den Flä­chen ein­zu­ho­len und ihm die Flä­chen zu dem in dem ein­ge­hol­ten Gut­ach­ten ermit­tel­ten Wert zu ver­kau­fen. Das wäre nur der Fall, wenn die BVVG Nr. 2.02.3 Abs. 5 PG 2010 bei Abschluss des Ver­trags in stän­di­ger Pra­xis so gehand­habt hät­te. So liegt es hier jedoch nicht.

In Nr. 2.02.3 Abs. 5 PG 2010 ist eine ent­spre­chen­de Ver­pflich­tung schon nicht klar und ein­deu­tig gere­gelt. Danach ermit­telt die BVVG den Kauf­preis ent­spre­chend § 5 Abs. 1 FlEr­wV unter Berück­sich­ti­gung von Aus­schrei­bungs­er­geb­nis­sen. In die­ser Vor­schrift sind die inhalt­li­chen Vor­ga­ben für die Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts, zu dem die Flä­chen ver­kauft wer­den sol­len, gere­gelt. Sie sieht in Satz 4 zwar die Mög­lich­keit vor, eine abwei­chen­de Bestim­mung durch ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten des Gut­ach­ter­aus­schus­ses zu ver­lan­gen, aber nur für den – hier nicht gege­be­nen – Fall, dass von regio­na­len Wert­an­sät­zen abge­wi­chen wer­den soll. In Nr. 2.02.3 Abs. 5 Satz 2 PG 2010 ist zudem kein Anspruch auf Ein­ho­lung eines Gut­ach­tens, son­dern nur bestimmt, dass dies gesche­hen kann. Ob sich das damit ein­ge­räum­te Ermes­sen, wie das Kam­mer­ge­richt in sei­nem erwähn­ten Urteil vom 19.09.2019 [20] meint, in sol­chen Erwerbs­fäl­len stets auf null redu­ziert, muss hier nicht geklärt werden.

Eine Ver­wal­tungs­vor­schrift unter­liegt näm­lich kei­ner eigen­stän­di­gen rich­ter­li­chen Aus­le­gung wie eine Rechts­norm. Maß­geb­lich ist gera­de auch in Fäl­len, in denen der Wort­laut in einer Ver­wal­tungs­vor­schrift – wie hier – unklar und dar­um aus­le­gungs­be­dürf­tig ist, wie die zustän­di­gen Stel­len die Ver­wal­tungs­vor­schrift im maß­geb­li­chen Zeit­punkt in stän­di­ger Pra­xis gehand­habt haben [21] . Für die Pflicht­ver­let­zung kommt es des­halb ent­schei­dend dar­auf an, ob die BVVG in dem Zeit­raum, in dem der Ver­trag der Par­tei­en geschlos­sen wur­de – Okto­ber 2012, in stän­di­ger Pra­xis auf Ver­lan­gen des Erwer­bers ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten ein­ge­holt und dem Erwer­ber die Flä­chen zu dem Wert ver­kauft hat, den das Gut­ach­ten ergab. Die Grund­stücks­käu­fer haben nach den Fest­stel­lun­gen des Kam­mer­ge­richts vor­ge­tra­gen, die Beklag­te habe jeden­falls seit 2011 durch­gän­gig abge­lehnt, ein Gut­ach­ten ein­ho­len zu las­sen. Von dem in den Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­zen 2010 als Anla­ge 2 bei­gefüg­ten Mus­ter für eine Gut­ach­ter­be­auf­tra­gung sei seit 2011 in kei­nem Fall Gebrauch gemacht wor­den. Etwas ande­res ergibt auch nicht der im Beru­fungs­ur­teil wie­der­ge­ge­be­ne Vor­trag der BVVG, sie habe bis zum Jahr 2011 bei mehr als 1.000 Ver­trags­schlüs­sen nur 27 Gut­ach­ten in Auf­trag gege­ben. Danach bestand in dem maß­geb­li­chen Zeit­raum Okto­ber 2012 gera­de kei­ne stän­di­ge Pra­xis der BVVG, auf Ver­lan­gen des Erwer­bers ein Gut­ach­ten ein­zu­ho­len und die Flä­chen zu einem Kauf­preis in Höhe des in dem Gut­ach­ten fest­ge­stell­ten Werts zu ver­kau­fen [22] .

Jeden­falls aus die­sem Grund schei­det auch die Annah­me einer indi­vi­du­al­ver­trag­li­chen Selbst­bin­dung der BVVG spe­zi­ell gegen­über den Grund­stücks­käu­fern aus. Eine sol­che Selbst­bin­dung kann sich jeden­falls nicht dar­aus erge­ben, dass die BVVG die Über­sen­dung des Ver­trags­ent­wurfs mit einem Dank für die vor­her­ge­hen­de Über­sen­dung von Unter­la­gen „zur Vor­be­rei­tung eines Flä­chen­er­werbs nach den Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­zen 2010“ ver­bun­den hat. Nichts lässt erken­nen, dass die BVVG damit von ihrer stän­di­gen Pra­xis abwei­chen und in einem für sie zen­tra­len Punkt für den kon­kre­ten Ver­trag ein von ihrer stän­di­gen Pra­xis abwei­chen­des Ver­ständ­nis ein­zel­ner Rege­lun­gen der Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­ze 2010 zugrun­de legen wollte.

Eine Ver­let­zung von Schutz­pflich­ten gemäß § 241 Abs. 2 BGB kann auch nicht dar­in gese­hen wer­den, dass die BVVG den Grund­stücks­käu­fern kei­ne Nach­be­rech­nungs­klau­sel ange­bo­ten oder nach­voll­zieh­ba­re Ein­wän­de der Grund­stücks­käu­fer gegen den Kauf­preis unbe­rück­sich­tigt gelas­sen hät­te. Die BVVG war nicht ver­pflich­tet, den Grund­stücks­käu­fern eine Nach­be­rech­nungs­klau­sel anzu­bie­ten. Sol­che Klau­seln wur­den zwar in Ver­trä­gen über den Erwerb land­wirt­schaft­li­cher Flä­chen durch Päch­ter der BVVG nach § 3 Aus­glLeistG häu­fig vor­ge­se­hen [23] . In den Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­zen 2010 sind sol­che Klau­seln aber nicht (mehr) vor­ge­se­hen; dass sie den­noch in stän­di­ger Pra­xis vor­ge­se­hen wor­den sein sol­len, behaup­ten die Grund­stücks­käu­fer nicht [24] . Ob die BVVG, wor­auf die von den Bun­des­mi­nis­te­ri­en der Finan­zen und für Ernäh­rung, Land­wirt­schaft und Ver­brau­cher­schutz am 26.04.2013 ver­öf­fent­lich­ten Pro­to­koll­no­ti­zen [25] schlie­ßen las­sen, auf Grund einer stän­di­gen Pra­xis i.V.m. Art. 3 Abs. 1 GG ver­pflich­tet war, kon­kre­te, etwa anhand eines bereits ein­ge­hol­ten Ver­kehrs­wert­gut­ach­tens nach­voll­zieh­ba­re Ein­wän­de gegen ihren Kauf­preis­vor­schlag zu berück­sich­ti­gen, bedarf kei­ner Ent­schei­dung. Die Grund­stücks­käu­fer haben nicht gel­tend gemacht, sie hät­ten sol­che Ein­wän­de vor­ge­tra­gen, son­dern nur, sie hät­ten ver­geb­lich ver­sucht, den Kauf­preis­vor­schlag durch ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten über­prü­fen zu las­sen; dazu war die BVVG aber nicht verpflichtet.

Es bedarf kei­ner Ent­schei­dung dar­über, ob behör­den­in­ter­nen Leit­li­ni­en aus­nahms­wei­se dann Außen­wir­kung zukom­men kann, wenn die Ent­schei­dung der Stel­le, an die sich die Leit­li­ni­en rich­ten, unter kei­nem denk­ba­ren Gesichts­punkt mehr ver­tret­bar oder in sons­ti­ger Wei­se will­kür­lich ist [26] . Dass die BVVG seit 2011 auch bei einem ent­spre­chen­den Ver­lan­gen des Erwer­bers kei­ne Gut­ach­ten mehr ein­holt, kann ange­sichts der Unschär­fe der For­mu­lie­rung in Nr. 2.02.3 Abs. 5 PG 2010 und des Umstands nicht als will­kür­lich ange­se­hen wer­den, dass die erwähn­ten Pro­to­koll­no­ti­zen zu den Pri­va­ti­sie­rungs­grund­sät­zen 2010 fest­hal­ten, dass „die BVVG […] den Markt­wert der Flä­chen im Rah­men des Direk­ter­werbs wei­ter­hin auf der Grund­la­ge ihres Ver­gleichs­preis­sys­tems ermit­teln [wird].“

Im Übri­gen wäre ein Anspruch der Grund­stücks­käu­fer ver­jährt. Er unter­liegt als Scha­dens­er­satz­an­spruch, anders als der von dem Land­ge­richt ange­nom­me­ne, aber nicht gege­be­ne Berei­che­rungs­an­spruch [27] , nicht einer Ver­jäh­rungs­frist von zehn Jah­ren nach § 196 BGB, son­dern der regel­mä­ßi­gen Ver­jäh­rung von drei Jah­ren nach § 195 BGB. Die­se Ver­jäh­rungs­frist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ablauf des Jah­res, in dem der Anspruch ent­stan­den ist und der Gläu­bi­ger von den den Anspruch begrün­den­den Umstän­den und der Per­son des Schuld­ners Kennt­nis erlangt oder ohne gro­be Fahr­läs­sig­keit erlan­gen müss­te. Die­ser Zeit­punkt trat spä­tes­tens bei Abschluss des Kauf­ver­tra­ges am 11.10.2012 ein. Zu die­sem Zeit­punkt war den Grund­stücks­käu­fern klar, dass die BVVG ein Gut­ach­ten nicht ein­ho­len und nur zu dem dann auch ver­ein­bar­ten Kauf­preis ver­kau­fen woll­te. Zu einer Hem­mung durch Ver­hand­lun­gen (vgl. § 203 BGB) ist es nicht gekom­men, da die BVVG ein ent­spre­chen­des Ansin­nen der Grund­stücks­käu­fer umge­hend zurück­ge­wie­sen hat [28] . Die Ver­jäh­rungs­frist begann des­halb am 1.01.2013 und war daher bei Ein­rei­chung der Kla­ge am 24.04.2017 bereits abgelaufen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. April 2021 – V ZR 147/​19

  1. LG Ber­lin, Urteil vom 12.04.2018 – 20 O 150/​17[ ]
  2. KG, Urteil vom 26.04.2019 – 5 U 59/​18, AUR 2019, 217[ ]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 05.05.2015 – XI ZR 214/​14, BGHZ 205, 220 Rn. 12 für die will­kür­li­che Kün­di­gung eines Giro­ver­trags[ ]
  4. vgl. BGH, Urtei­le vom 24.01.2014 – V ZR 249/​12, WM 2014, 1440 Rn. 8; und vom 15.01.2016 – V ZR 278/​14, WM 2016, 1753 Rn. 7[ ]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/​12, WM 2014, 1440 Rn. 10[ ]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 12/​17, ZfIR 2018, 766 Rn. 14[ ]
  7. KG, AUR 2019, 217[ ]
  8. OLG Naum­burg, Urteil vom 26.07.2012 – 2 U 21/​12 [Lw], unver­öf­fent­licht, Umdruck S. 4[ ]
  9. KG, BzAR 2013, 170 Rn. 12: § 242 BGB; KG, Urteil vom 19.09.2019 – 23 U 76/​18, unver­öff., Umdruck S. 6/​7, Gegen­stand des Par­al­lel­ver­fah­rens – V ZR 248/​19 vor dem Bun­des­ge­richts­hof, Wie­der­ga­be in AgrarB 2020, 184; Damm­holz, NL-BzAR 2011, 354, 355 f.: stän­di­ge Pra­xis; Dom­bert, AUR 2013, 331, 333: ange­streb­te Rechts­si­cher­heit; eben­so Fah­je, AgrarB 2019, 309 f.; Felgentreff/​Schulz, BzAR 2014, 402, 403: Gleich­be­hand­lungs­grund­satz[ ]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2009 – V ZR 13/​09, ZfIR 2010, 69 Rn. 8[ ]
  11. BVerw­GE 34, 278, 281; 36, 323, 327; 44, 136, 138; 52, 193, 199; 58, 45, 51; 152, 211 Rn. 24; NVwZ-RR 1996, 47, 48; NJW 1996, 1766, 1767; ZIP 2020, 2122 Rn. 6 f.[ ]
  12. Beschlüs­se vom 11.12.2018 – EnVR 48/​17, WM 2019, 1126 Rn. 21; und vom 20.07.2020 – NotZ [Brfg] 5/​19, ZNotP 2020, 480 Rn. 4[ ]
  13. KG, Urteil vom 19.09.2019 – 23 U 76/​18, unver­öff., Gegen­stand des Par­al­lel­ver­fah­rens – V ZR 248/​19 vor dem Bun­des­ge­richts­hof, Wie­der­ga­be in AgrarB 2020, 184[ ]
  14. vgl. BVerw­GE 152, 211 Rn. 24 und BVerwG, ZIP 2020, 2122 Rn. 6[ ]
  15. Dom­bert, AUR 2013, 331, 333[ ]
  16. Zschau, BzAR 2014, 139[ ]
  17. vgl. BVerw­GE 100, 335, 339[ ]
  18. vgl. BVerwG, ZTR 2021, 110 Rn. 39[ ]
  19. vgl. dazu BVerw­GE 152, 211 Rn. 25[ ]
  20. KG, Urteil vom 19.09.2019 – 23 U 76/​18, unver­öf­fent­licht, Wie­der­ga­be in AgrarB 2020, 184[ ]
  21. BVerwG, NJW 1996, 1766, 1767[ ]
  22. vgl. auch Felgentreff/​Schulz, BzAR 2014, 402[ ]
  23. vgl. BGH, Urteil vom 12.12.2014 – V ZR 109/​14, NJW-RR 2015, 1008 Rn. 12[ ]
  24. vgl. dazu auch Felgentreff/​Schulz, BzAR 2014, 402 f.[ ]
  25. Abdruck in BzAR 2013, 242[ ]
  26. vgl. OVG Müns­ter, DVBl 2019, 383 Rn. 76, 77[ ]
  27. dazu BGH, Urtei­le vom 25.01.2008 – V ZR 118/​07, NJW-RR 2008, 824 Rn.20 f.; vom 06.02.2009 – V ZR 26/​08, NVwZ-RR 2009, 412 Rn. 30; und vom 12.12.2014 – V ZR 109/​14, NJW-RR 2015, 1008 Rn. 18[ ]
  28. vgl. Erman/­Schmidt-Räntsch, BGB, 16. Aufl., § 203 Rn. 5b[ ]