Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung bei einem Verkauf landwirtschaftlicher Flächen weit unter Wert

Wer­den in einem Grund­stück­skaufver­trag land­wirtschaftliche Flächen unter Aus­nutzung der Uner­fahren­heit der Käuferin weit unter Wert verkauft, ohne dass die Voraus­set­zun­gen ein­er soge­nan­nten Unter­ver­briefung nach § 4 Abs. 3 RSG erfüllt sind, führt die offen­sichtliche Nichtigkeit des Ver­trages nach § 138 Abs. 1 BGB dazu, dass die Grund­stücksverkehrs­genehmi­gung wed­er erteilt noch ver­sagt wer­den kann; auch das sied­lungsrechtliche Vorkauf­s­recht kann dann nicht wirk­sam aus­geübt wer­den.

Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung bei einem Verkauf landwirtschaftlicher Flächen weit unter Wert

Grund­sät­zlich ist zwar anerkan­nt, dass das Land­wirtschafts­gericht die Rechts­gültigkeit und Rechts­beständigkeit eines Kaufver­trages im Genehmi­gungsver­fahren nicht zu prüfen hat. Eine Aus­nahme gilt aber, wenn der Kaufver­trag offen­sichtlich nichtig ist und soweit das sied­lungsrechtliche Vorkauf­s­recht aus­geübt ist diese Nichtigkeit nicht auf ein­er Unter­ver­briefung beruht. Ist dies der Fall, so kann die Genehmi­gung wed­er erteilt noch ver­sagt noch ein Vorkauf­s­recht aus­geübt wer­den.

Im vor­liegen­den Fall sind die Voraus­set­zun­gen für die Nichtigkeit nach § 138 BGB gegeben, weil der Kauf­preis offen­sichtlich um mehr als 100 % zu niedrig ist. Bei einem beson­ders groben Missver­hält­nis zwis­chen Leis­tung und Gegen­leis­tung, welch­es nach gefes­tigter Recht­sprechung bei ein­er Abwe­ichung von 100 % oder mehr anzunehmen ist, spricht eine tat­säch­liche Ver­mu­tung für ein Han­deln aus ver­w­er­flich­er Gesin­nung, die in der Regel eine weit­ere Prü­fung sub­jek­tiv­er Voraus­set­zun­gen ent­behrlich macht und die Sit­ten­widrigkeit des Ver­trags nach § 138 BGB begrün­det. Diese Voraus­set­zun­gen sind hier gegeben. Denn aus dem Kauf­preis in Höhe von 23.000 € errech­net sich ein Quadrat­meter­preis von 0,61 €, wobei es sich größ­ten­teils um Ack­er­land mit mehr als 60 Boden­punk­ten han­delt. Damit liegt die Boden­qual­ität deut­lich über der durch­schnit­tlichen Qual­ität in der betr­e­f­fend­en Region. Der­ar­tige Län­dereien wer­den, wie das Ober­lan­des­gericht aus eigen­er, durch die ehre­namtlichen Richter ver­mit­tel­ter Sachkunde weiß, gewöhn­lich für erhe­blich höhere Preise gehan­delt. Der tat­säch­liche Wert liegt min­destens bei 1,50 €/m”, mithin mehr als 100 % über dem hier vere­in­barten Kauf­preis von 0,61 €/m². Zudem war die geschäftlich uner­fahrene Verkäuferin bei Ver­tragss­chluss ger­ade erst 18 Jahre alt.

Soweit die sied­lungsrechtlich Vorkaufs­berechtigte allerd­ings einge­wandt hat, sie habe ihr Vorkauf­s­recht wegen Unter­ver­briefung nach § 4 Abs. 3 Satz 1 RSG gle­ich­wohl wirk­sam aus­geübt, greift dies im Ergeb­nis nicht durch. Zwar heißt es in der genan­nten Vorschrift: “Das Vorkauf­s­recht wird nicht dadurch aus­geschlossen, dass in dem Veräußerungsver­trag ein gerin­geres als das vere­in­barte Ent­gelt beurkun­det ist.”

Jedoch set­zt dies entsprechend dem Wort­laut der Norm eine Abwe­ichung zwis­chen der tat­säch­lich getrof­fe­nen Vere­in­barung und dem beurkun­de­ten Ver­tragsin­halt voraus, wie dies etwa bei sog. Schwarzgeldzahlun­gen zusät­zlich zu der Zahlung des beurkun­de­ten Kauf­preis­es der Fall ist. Anhalt­spunk­te dafür, dass hier eine Schwarzgeldzahlung vor­läge, sind wed­er dar­ge­tan noch son­st ersichtlich.

Ober­lan­des­gericht Celle Sen­at für Land­wirtschaftssachen – Beschluss vom 16. Sep­tem­ber 2013 – 7 W 57/13 (L)

Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung bei einem Verkauf landwirtschaftlicher Flächen weit unter Wert