Ver­äu­ße­rung land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke

Die Ver­äu­ße­rung eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks an ein selbst nicht Land­wirt­schaft betrei­ben­des Unter­neh­men steht einem Erwerb durch einen Land­wirt gleich, wenn eine sach­li­che und per­so­nel­le Ver­flech­tung zwi­schen Besitz­un­ter­neh­men und Betriebs­ge­sell­schaft besteht, bei der die Über­las­sung der Grund­stü­cke an das land­wirt­schaft­li­che Unter­neh­men sicher­ge­stellt ist, und die hin­ter den Unter­neh­men ste­hen­den Per­so­nen den ein­heit­li­chen Wil­len haben, Land­wirt­schaft zu betrei­ben.

Ver­äu­ße­rung land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Geneh­mi­gung zur Ver­äu­ße­rung eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks ver­sagt wer­den, wenn Tat­sa­chen vor­lie­gen, aus denen sich ergibt, dass die Ver­äu­ße­rung eine unge­sun­de Ver­tei­lung des Grund und Bodens bedeu­te­te. Nach Absatz 2 der Vor­schrift liegt eine unge­sun­de Boden­ver­tei­lung dann vor, wenn die Ver­äu­ße­rung Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur wider­spricht.

Die­se Maß­nah­men zie­len in ers­ter Linie auf die Schaf­fung und die Erhal­tung selb­stän­di­ger und lebens­fä­hi­ger land­wirt­schaft­li­cher Betrie­be ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forst­wirt­schaft der maß­ge­ben­de Pro­duk­ti­ons­fak­tor ist, aber nicht in unbe­schränk­tem Umfang zur Ver­fü­gung steht, soll der vor­han­de­ne land­wirt­schaft­li­che Grund­be­sitz in ers­ter Linie den Land­wir­ten zugu­te kom­men und vor­be­hal­ten blei­ben, die ihn selbst bewirt­schaf­ten. Dem­entspre­chend liegt eine unge­sun­de Boden­ver­tei­lung in der Regel dann vor, wenn land­wirt­schaft­lich genutz­ter Boden an einen Nicht­land­wirt ver­äu­ßert wer­den soll und ein Land­wirt das Grund­stück zur Auf­sto­ckung sei­nes Betrie­bes drin­gend benö­tigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Flä­che zu den Bedin­gun­gen des Kauf­ver­tra­ges zu erwer­ben.

Nach die­sen Grund­sät­zen läge bei der Ver­äu­ße­rung an eine Besitz­ge­sell­schaft der Ver­sa­gungs­grund vor. Die Besitz­ge­sell­schaft ist näm­lich Nicht­land­wir­tin. Sie betreibt kein land­wirt­schaft­li­ches Unter­neh­men im Sin­ne der Begriffs­be­stim­mung in § 1 Abs. 4 ALG. Das Besitz­un­ter­neh­men wird auch nicht dadurch zu einem land­wirt­schaft­li­chen Unter­neh­men, dass wäh­rend des Geneh­mi­gungs­ver­fah­rens der Unter­neh­mens­zweck auf die Nut­zung und die Bewirt­schaf­tung der ihr gehö­ren­den Grund­stü­cke erwei­tert wur­de und sie mit der Erfül­lung des Kauf­ver­trags Eigen­tü­me­rin land­wirt­schaft­lich genutz­ter Grund­stü­cke wird. Um Land­wirt zu sein, bedarf es der Aus­übung einer unter­neh­me­ri­schen Tätig­keit, die eine auf Boden­be­wirt­schaf­tung beru­hen­de plan­mä­ßi­ge Auf­zucht von Pflan­zen oder eine damit ver­bun­de­ne Tier­hal­tung zum Gegen­stand hat. Die Besitz­ge­sell­schaft ist jedoch nicht in die­sem Sin­ne unter­neh­me­risch tätig, was im Übri­gen auch den von ihren Gesell­schaf­tern mit der Betriebs­auf­spal­tung ver­folg­ten haf­tungs- und steu­er­recht­li­chen Zwe­cken wider­sprä­che.

Ohne Bedeu­tung ist es auch, ob die Besitz­ge­sell­schaft künf­tig ein­mal dem geän­der­ten Unter­neh­mens­ge­gen­stand gemäß selbst Land­wirt­schaft betrei­ben wird. Sol­che Vor­stel­lun­gen des Käu­fers sind in den Ver­fah­ren über die Ertei­lung der Geneh­mi­gung nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz nur dann einer bereits aus­ge­üb­ten Land­wirt­schaft gleich­zu­stel­len, wenn der Nicht­land­wirt über kon­kre­te und in abseh­ba­rer Zeit zur ver­wirk­li­chen­de Absich­ten zur Auf­nah­me einer leis­tungs­fä­hi­gen land­wirt­schaft­li­chen Tätig­keit ver­fügt und bereits ent­spre­chen­de Vor­keh­run­gen getrof­fen hat.

Der Erwerb land­wirt­schaft­li­cher Flä­chen durch einen Nicht­land­wirt stellt aller­dings nur dann eine unge­sun­de Boden­ver­tei­lung dar, wenn er in Kon­kur­renz zu dem Erwerbs­in­ter­es­se eines Land­wirts tritt, der das Grund­stück zur Auf­sto­ckung sei­nes Betrie­bes benö­tigt. Die­se Vor­aus­set­zung für eine Ver­sa­gung der Geneh­mi­gung ist von dem Gericht auch in den Fäl­len zu prü­fen, in denen das Voll­land­wir­ten grund­sätz­lich gleich­ge­stell­te Sied­lungs­un­ter­neh­men das gesetz­li­che Vor­kaufs­recht aus­ge­übt hat.

Für den Erwerb durch die Besitz­ge­sell­schaft nach einer Auf­spal­tung des land­wirt­schaft­li­chen Unter­neh­mens in eine Besitz- und eine oder meh­re­re Betriebsgesellschaft(en) ist jedoch eine Aus­nah­me von der Regel anzu­er­ken­nen, nach der die Ver­äu­ße­rung eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks an einen Nicht­land­wirt bei einem Erwerbs­in­ter­es­se eines ande­ren Land­wirts eine unge­sun­de Ver­tei­lung des Grund und Bodens bedeu­tet.

Der in § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG gere­gel­te Ver­sa­gungs­grund sieht für die land­wirt­schaft­li­chen Betrie­be kei­ne bestimm­ten Rechts­for­men vor. Er erweist sich inso­fern als offen, da er dar­auf aus­ge­rich­tet ist, die Agrar­struk­tur zu för­dern und nicht unzeit­ge­mä­ße Ver­hält­nis­se zu kon­ser­vie­ren.

Solan­ge die Land­wirt­schaft vor­wie­gend durch selb­stän­dig wirt­schaf­ten­de, ihren Beruf aus­üben­de Land­wir­te betrie­ben wur­de, wider­sprach der Erwerb land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke durch ande­re Per­so­nen als den Betriebs­in­ha­ber aller­dings dem Ziel einer Ver­bes­se­rung der Exis­tenz­grund­la­ge der bäu­er­li­chen Fami­li­en­be­trie­be und damit der Agrar­struk­tur. Auf­grund der ver­än­der­ten Ver­hält­nis­se, vor allem in den neu­en Län­dern, ist auch die Auf­sto­ckung des Eigen­land­an­teils der die Land­wirt­schaft in der Rechts­form juris­ti­scher Per­so­nen (in der Regel als Kapi­tal­ge­sell­schaf­ten) betrei­ben­den Unter­neh­men als eine Maß­nah­me zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur anzu­er­ken­nen.

Damit sind nach dem Erwerb auch Über­tra­gun­gen land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke auf nicht Land­wirt­schaft betrei­ben­de Unter­neh­men mög­lich, die nicht einer Kon­trol­le nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz unter­lie­gen. Die­se Unter­neh­men kön­nen die Über­tra­gung ihres land­wirt­schaft­li­chen Grund­be­sit­zes von der Betriebs- auf die Besitz­ge­sell­schaft (sog. Betriebs­auf­spal­tung) näm­lich auch im Wege einer Spal­tung nach §§ 123 ff. UmwG her­bei­füh­ren, die als par­ti­el­le Uni­ver­sal­suk­zes­sio­nen nicht zu den geneh­mi­gungs­pflich­ti­gen Ver­äu­ße­rungs- (§ 2 Abs. 1 GrdstVG) oder den die­sen gleich­ge­stell­ten Rechts­ge­schäf­ten (§ 2 Abs. 2 GrdstVG) gehö­ren.

Vor die­sem Hin­ter­grund ist auch der Erwerb land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke durch eine bereits gegrün­de­te Besitz­ge­sell­schaft für die die Land­wirt­schaft betrei­ben­de Betriebs­ge­sell­schaft – wenn aller­dings auch nur unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen – dem Erwerb durch das die Land­wirt­schaft selbst betrei­ben­de Unter­neh­men gleich­zu­stel­len. Auch ein sol­cher Erwerb dient dem Zweck des Grund­stücks­ver­kehrs­ge­set­zes, die Schaf­fung und den Erhalt leis­tungs­fä­hi­ger land­wirt­schaft­li­cher Betrie­be zu för­dern. Die gegen­tei­li­ge Aus­le­gung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG berück­sich­tig­te dage­gen die im Wirt­schafts­le­ben – auch in der Land­wirt­schaft – zuneh­mend ver­brei­te­ten For­men unter­neh­me­ri­schen Han­delns nicht hin­rei­chend und benach­tei­lig­te damit – ohne sach­li­chen Grund – im Ver­gleich zur übri­gen mit­tel­stän­di­schen Wirt­schaft (ins­be­son­de­re dem Han­del und dem Hand­werk) die land­wirt­schaft­li­chen Unter­neh­men bei der Wahl der für sie aus steu­er­li­chen und haf­tungs­recht­li­chen Grün­den güns­ti­gen Rechts­form.

Der Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch das selbst nicht Land­wirt­schaft betrei­ben­de Unter­neh­men führt jedoch nur dann nicht zu einer unge­sun­den Ver­tei­lung des Eigen­tums an land­wirt­schaft­lich genutz­tem Grund und Boden, wenn die Nut­zung der Flä­chen durch ein Land­wirt­schaft betrei­ben­des Unter­neh­men inner­halb eines von den­sel­ben Per­so­nen beherrsch­ten Unter­neh­mens­ver­bun­des sicher­ge­stellt ist.

Bei der Aus­le­gung des § 9 Abs. 1 GrdstVG ist davon aus­zu­ge­hen, dass die Geneh­mi­gungs­pflicht der Ver­äu­ße­rungs- und der die­sen gleich­ge­stell­ten Geschäf­te nach § 2 Abs. 1, 2 GrdstVG den Eigen­tums­er­werb durch die Betrie­be sichern soll, deren Exis­tenz sich auf die Land­wirt­schaft grün­det. Gemes­sen dar­an stellt der Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch einen Nicht­land­wirt selbst dann eine unge­sun­de Ver­tei­lung von Grund und Boden dar, wenn der Erwer­ber zu einer lang­fris­ti­gen Ver­pach­tung an einen Land­wirt bereit ist. Eine Pacht­land­er­wei­te­rung gibt dem Land­wirt kei­ne dem Eigen­tums­er­werb an den bewirt­schaf­te­ten Flä­chen ver­gleich­bar siche­re Grund­la­ge für lang­fris­ti­ge Betriebs­dis­po­si­tio­nen. Eine Akku­mu­la­ti­on land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke im Eigen­tum sol­cher Unter­neh­men, die nicht selbst Land­wirt­schaft betrei­ben, son­dern aus der Ver­pach­tung der Flä­chen an ande­re Land­wir­te Gewinn erwirt­schaf­ten, lie­fe den Zie­len des Grund­stücks­ver­kehrs­ge­set­zes zuwi­der.

Vor die­sem Hin­ter­grund ist der Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch ein nicht selbst Land­wirt­schaft betrei­ben­des Unter­neh­men nur unter den engen Vor­aus­set­zun­gen einer soge­nann­ten Betriebs­auf­spal­tung einem Erwerb durch einen Land­wirt gleich­zu­stel­len. Vor­aus­set­zung dafür ist, dass eine sach­li­che und per­so­nel­le Ver­flech­tung zwi­schen Besitz­un­ter­neh­men und Betriebs­ge­sell­schaft besteht, bei der die Über­las­sung der Grund­stü­cke an das land­wirt­schaft­li­che Unter­neh­men sicher­ge­stellt ist, und die hin­ter den Unter­neh­men ste­hen­den Per­so­nen auch den ein­heit­li­chen Wil­len haben, Land­wirt­schaft zu betrei­ben.

Ist das jedoch zu beja­hen, dient auch ein Grund­stücks­er­werb durch die Besitz­ge­sell­schaft letzt­lich der Auf­sto­ckung eines land­wirt­schaft­li­chen Betriebs. Des­sen Rechts­trä­ger erlangt zwar nicht die Eigen­tü­merstel­lung. Gleich­wohl erfolgt die wei­te­re Nut­zung bei einer wer­ten­den, wirt­schaft­li­chen Betrach­tung auf eige­nem Grund und Boden, da die Inter­es­sen inner­halb des Unter­neh­mens­ver­bunds, anders als etwa bei der Pacht frem­der Grund­stü­cke, gleich gerich­tet sind. Die Situa­ti­on stellt sich im Ergeb­nis dann so dar, als ob der Land­wirt oder das land­wirt­schaft­li­che Unter­neh­men selbst den Kauf­ver­trag abge­schlos­sen hät­te.

Von einer sol­chen Ver­bin­dung der kau­fen­den Besitz­ge­sell­schaft und den die Land­wirt­schaft betrei­ben­den Unter­neh­men ist in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall das Beschwer­de­ge­richt nach Aus­le­gung des Gesell­schafts­ver­tra­ges der Besitz­ge­sell­schaft aus­ge­gan­gen. Durch den Ver­trag sei sicher­ge­stellt, dass die Grund­stü­cke der Besitz­ge­sell­schaft auch wei­ter­hin in der land­wirt­schaft­li­chen Nut­zung ver­blie­ben und ent­we­der durch die Besitz­ge­sell­schaft selbst oder durch sol­che Unter­neh­men bewirt­schaf­tet wür­den, die alle von Ange­hö­ri­gen der Fami­lie S. beherrscht wür­den. Die aus die­sen Umstän­den vom dem Beschwer­de­ge­richt gezo­ge­ne Schluss­fol­ge­rung, dass die vor­wie­gend durch erb‑, haf­tungs- und steu­er­recht­li­che Gesichts­punk­te moti­vier­te Grün­dung der Besitz­ge­sell­schaft letzt­lich der Exis­tenz­si­che­rung eines durch mit­ein­an­der ver­bun­de­ne Unter­neh­men geführ­ten land­wirt­schaft­li­chen Fami­li­en­be­trie­bes dient, ist in recht­li­cher Hin­sicht nicht zu bean­stan­den. Das steht der Annah­me einer durch den Grund­stücks­er­werb der Besitz­ge­sell­schaft begrün­de­ten unge­sun­den Ver­tei­lung des Grund und Bodens im Sin­ne des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG ent­ge­gen, ohne dass es noch dar­auf ankommt, dass ande­re Land­wir­te erwerbs­wil­lig und erwerbs­be­reit sind, die das Grund­stück mög­li­cher­wei­se noch drin­gen­der benö­ti­gen.

Die gegen die tatrich­ter­li­che Fest­stel­lung, die Flä­chen wür­den den Fami­li­en­mit­glie­dern bzw. den von ihnen betrie­be­nen land­wirt­schaft­li­chen Unter­neh­men zur Ver­fü­gung gestellt, erho­be­ne Ver­fah­rens­rüge, es sei wegen der ver­schach­tel­ten Unter­neh­mens­struk­tur unklar, wel­ches Unter­neh­men die Flä­chen letzt­lich bewirt­schaf­ten wer­de, ist in der Sache uner­heb­lich. Das Beschwer­de­ge­richt brauch­te sich mit der Struk­tur des Unter­neh­mens­ver­bun­des des­halb nicht näher zu befas­sen, weil alle mit der Besitz­ge­sell­schaft ver­bun­de­nen Per­so­nen und Unter­neh­men, denen die Flä­chen künf­tig über­las­sen wer­den sol­len, Land­wirt­schaft betrei­ben. Hier­von ist unter Zugrun­de­le­gung der für den Bun­des­ge­richts­hof bin­den­den Fest­stel­lun­gen des Beschwer­de­ge­richts (§ 9 LwVG aF i.V.m. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO) aus­zu­ge­hen. Danach kommt es nicht dar­auf an, wel­chem die­ser Unter­neh­men die Besitz­ge­sell­schaft die erwor­be­ne land­wirt­schaft­li­che Flä­che über­las­sen wird.

Ohne Erfolg bleibt auch der Ein­wand, das Beschwer­de­ge­richt habe über­se­hen, dass die gesell­schafts­ver­trag­li­chen Rege­lun­gen der Besitz­ge­sell­schaft hin­rei­chend offen gehal­ten sei­en, um auch ande­re Mög­lich­kei­ten der Grund­stücks­nut­zung, etwa zu Spe­ku­la­ti­ons­zwe­cken, zu eröff­nen. Das Beschwer­de­ge­richt hat den Gesell­schafts­ver­trag so aus­ge­legt, dass sämt­li­che Flä­chen der Besitz­ge­sell­schaft land­wirt­schaft­lich genutzt wer­den sol­len. Die­se tatrich­ter­li­che Ver­trags­aus­le­gung, deren Über­prü­fung im Rechts­be­schwer­de­ver­fah­ren nur begrenzt zuläs­sig ist, lässt einen Rechts­feh­ler nicht erken­nen (§ 27 Abs. 1 LwVG aF). Auf die von der Rechts­be­schwer­de auf­ge­wor­fe­ne Fra­ge, inwie­fern der Erwerb eines land­wirt­schaft­lich genutz­ten Grund­stücks zum Zweck der Ren­di­te­er­zie­lung, ent­we­der zur Spe­ku­la­ti­on oder als Kapi­tal­an­la­ge, die Ver­sa­gung der Geneh­mi­gung begrün­den kann, kommt es daher nicht an.

Auch ver­mag die Ertei­lung der Geneh­mi­gung schließ­lich auch kei­nen Ver­stoß gegen den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) zu begrün­den. Die Pri­vi­le­gie­rung der Besitz­ge­sell­schaft gegen­über sons­ti­gen Käu­fern, die land­wirt­schaft­li­che Grund­stü­cke zum Zweck der Ver­pach­tung an Drit­te erwer­ben wol­len, recht­fer­tigt sich aus dem mit dem Erwerb ver­folg­ten Ziel der Siche­rung der Exis­tenz­grund­la­gen eines land­wirt­schaft­li­chen (Familien-)Betriebs und ist daher sach­lich gerecht­fer­tigt.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 26. Novem­ber 2010 – BLw 14/​09

Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke