Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke

Die Veräußerung eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks an ein selb­st nicht Land­wirtschaft betreiben­des Unternehmen ste­ht einem Erwerb durch einen Land­wirt gle­ich, wenn eine sach­liche und per­son­elle Ver­flech­tung zwis­chen Besitzun­ternehmen und Betrieb­s­ge­sellschaft beste­ht, bei der die Über­las­sung der Grund­stücke an das land­wirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hin­ter den Unternehmen ste­hen­den Per­so­n­en den ein­heitlichen Willen haben, Land­wirtschaft zu betreiben.

Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG darf die Genehmi­gung zur Veräußerung eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks ver­sagt wer­den, wenn Tat­sachen vor­liegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine unge­sunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine unge­sunde Boden­verteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maß­nah­men zur Verbesserung der Agrarstruk­tur wider­spricht.

Diese Maß­nah­men zie­len in erster Lin­ie auf die Schaf­fung und die Erhal­tung selb­ständi­ger und lebens­fähiger land­wirtschaftlich­er Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Pro­duk­tions­fak­tor ist, aber nicht in unbeschränk­tem Umfang zur Ver­fü­gung ste­ht, soll der vorhan­dene land­wirtschaftliche Grundbe­sitz in erster Lin­ie den Land­wirten zugute kom­men und vor­be­hal­ten bleiben, die ihn selb­st bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine unge­sunde Boden­verteilung in der Regel dann vor, wenn land­wirtschaftlich genutzter Boden an einen Nicht­land­wirt veräußert wer­den soll und ein Land­wirt das Grund­stück zur Auf­s­tock­ung seines Betriebes drin­gend benötigt und zum Erwerb bere­it und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedin­gun­gen des Kaufver­trages zu erwer­ben.

Nach diesen Grund­sätzen läge bei der Veräußerung an eine Besitzge­sellschaft der Ver­sa­gungs­grund vor. Die Besitzge­sellschaft ist näm­lich Nicht­land­wirtin. Sie betreibt kein land­wirtschaftlich­es Unternehmen im Sinne der Begriffs­bes­tim­mung in § 1 Abs. 4 ALG. Das Besitzun­ternehmen wird auch nicht dadurch zu einem land­wirtschaftlichen Unternehmen, dass während des Genehmi­gungsver­fahrens der Unternehmen­szweck auf die Nutzung und die Bewirtschaf­tung der ihr gehören­den Grund­stücke erweit­ert wurde und sie mit der Erfül­lung des Kaufver­trags Eigen­tümerin land­wirtschaftlich genutzter Grund­stücke wird. Um Land­wirt zu sein, bedarf es der Ausübung ein­er unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Boden­be­wirtschaf­tung beruhende plan­mäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit ver­bun­dene Tier­hal­tung zum Gegen­stand hat. Die Besitzge­sellschaft ist jedoch nicht in diesem Sinne unternehmerisch tätig, was im Übri­gen auch den von ihren Gesellschaftern mit der Betrieb­sauf­s­pal­tung ver­fol­gten haf­tungs- und steuer­rechtlichen Zweck­en wider­spräche.

Ohne Bedeu­tung ist es auch, ob die Besitzge­sellschaft kün­ftig ein­mal dem geän­derten Unternehmensge­gen­stand gemäß selb­st Land­wirtschaft betreiben wird. Solche Vorstel­lun­gen des Käufers sind in den Ver­fahren über die Erteilung der Genehmi­gung nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz nur dann ein­er bere­its aus­geübten Land­wirtschaft gle­ichzustellen, wenn der Nicht­land­wirt über konkrete und in abse­hbar­er Zeit zur ver­wirk­lichende Absicht­en zur Auf­nahme ein­er leis­tungs­fähi­gen land­wirtschaftlichen Tätigkeit ver­fügt und bere­its entsprechende Vorkehrun­gen getrof­fen hat.

Der Erwerb land­wirtschaftlich­er Flächen durch einen Nicht­land­wirt stellt allerd­ings nur dann eine unge­sunde Boden­verteilung dar, wenn er in Konkur­renz zu dem Erwerb­sin­ter­esse eines Land­wirts tritt, der das Grund­stück zur Auf­s­tock­ung seines Betriebes benötigt. Diese Voraus­set­zung für eine Ver­sa­gung der Genehmi­gung ist von dem Gericht auch in den Fällen zu prüfen, in denen das Vol­l­land­wirten grund­sät­zlich gle­ichgestellte Sied­lung­sun­ternehmen das geset­zliche Vorkauf­s­recht aus­geübt hat.

Für den Erwerb durch die Besitzge­sellschaft nach ein­er Auf­s­pal­tung des land­wirtschaftlichen Unternehmens in eine Besitz- und eine oder mehrere Betriebsgesellschaft(en) ist jedoch eine Aus­nahme von der Regel anzuerken­nen, nach der die Veräußerung eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks an einen Nicht­land­wirt bei einem Erwerb­sin­ter­esse eines anderen Land­wirts eine unge­sunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet.

Der in § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Grd­stVG geregelte Ver­sa­gungs­grund sieht für die land­wirtschaftlichen Betriebe keine bes­timmten Rechts­for­men vor. Er erweist sich insofern als offen, da er darauf aus­gerichtet ist, die Agrarstruk­tur zu fördern und nicht unzeit­gemäße Ver­hält­nisse zu kon­servieren.

Solange die Land­wirtschaft vor­wiegend durch selb­ständig wirtschaf­tende, ihren Beruf ausübende Land­wirte betrieben wurde, wider­sprach der Erwerb land­wirtschaftlich­er Grund­stücke durch andere Per­so­n­en als den Betrieb­sin­hab­er allerd­ings dem Ziel ein­er Verbesserung der Exis­ten­z­grund­lage der bäuer­lichen Fam­i­lien­be­triebe und damit der Agrarstruk­tur. Auf­grund der verän­derten Ver­hält­nisse, vor allem in den neuen Län­dern, ist auch die Auf­s­tock­ung des Eigen­lan­dan­teils der die Land­wirtschaft in der Rechts­form juris­tis­ch­er Per­so­n­en (in der Regel als Kap­i­talge­sellschaften) betreiben­den Unternehmen als eine Maß­nahme zur Verbesserung der Agrarstruk­tur anzuerken­nen.

Damit sind nach dem Erwerb auch Über­tra­gun­gen land­wirtschaftlich­er Grund­stücke auf nicht Land­wirtschaft betreibende Unternehmen möglich, die nicht ein­er Kon­trolle nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz unter­liegen. Diese Unternehmen kön­nen die Über­tra­gung ihres land­wirtschaftlichen Grundbe­sitzes von der Betriebs- auf die Besitzge­sellschaft (sog. Betrieb­sauf­s­pal­tung) näm­lich auch im Wege ein­er Spal­tung nach §§ 123 ff. UmwG her­beiführen, die als par­tielle Uni­ver­sal­sukzes­sio­nen nicht zu den genehmi­gungspflichti­gen Veräußerungs- (§ 2 Abs. 1 Grd­stVG) oder den diesen gle­ichgestell­ten Rechts­geschäften (§ 2 Abs. 2 Grd­stVG) gehören.

Vor diesem Hin­ter­grund ist auch der Erwerb land­wirtschaftlich­er Grund­stücke durch eine bere­its gegrün­dete Besitzge­sellschaft für die die Land­wirtschaft betreibende Betrieb­s­ge­sellschaft – wenn allerd­ings auch nur unter bes­timmten Voraus­set­zun­gen – dem Erwerb durch das die Land­wirtschaft selb­st betreibende Unternehmen gle­ichzustellen. Auch ein solch­er Erwerb dient dem Zweck des Grund­stücksverkehrs­ge­set­zes, die Schaf­fung und den Erhalt leis­tungs­fähiger land­wirtschaftlich­er Betriebe zu fördern. Die gegen­teilige Ausle­gung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG berück­sichtigte dage­gen die im Wirtschaft­sleben – auch in der Land­wirtschaft – zunehmend ver­bre­it­eten For­men unternehmerischen Han­delns nicht hin­re­ichend und benachteiligte damit – ohne sach­lichen Grund – im Ver­gle­ich zur übri­gen mit­tel­ständis­chen Wirtschaft (ins­beson­dere dem Han­del und dem Handw­erk) die land­wirtschaftlichen Unternehmen bei der Wahl der für sie aus steuer­lichen und haf­tungsrechtlichen Grün­den gün­sti­gen Rechts­form.

Der Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks durch das selb­st nicht Land­wirtschaft betreibende Unternehmen führt jedoch nur dann nicht zu ein­er unge­sun­den Verteilung des Eigen­tums an land­wirtschaftlich genutztem Grund und Boden, wenn die Nutzung der Flächen durch ein Land­wirtschaft betreiben­des Unternehmen inner­halb eines von densel­ben Per­so­n­en beherrscht­en Unternehmensver­bun­des sichergestellt ist.

Bei der Ausle­gung des § 9 Abs. 1 Grd­stVG ist davon auszuge­hen, dass die Genehmi­gungspflicht der Veräußerungs- und der diesen gle­ichgestell­ten Geschäfte nach § 2 Abs. 1, 2 Grd­stVG den Eigen­tum­ser­werb durch die Betriebe sich­ern soll, deren Exis­tenz sich auf die Land­wirtschaft grün­det. Gemessen daran stellt der Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks durch einen Nicht­land­wirt selb­st dann eine unge­sunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwer­ber zu ein­er langfristi­gen Ver­pach­tung an einen Land­wirt bere­it ist. Eine Pacht­lander­weiterung gibt dem Land­wirt keine dem Eigen­tum­ser­werb an den bewirtschafteten Flächen ver­gle­ich­bar sichere Grund­lage für langfristige Betrieb­s­dis­po­si­tio­nen. Eine Akku­mu­la­tion land­wirtschaftlich­er Grund­stücke im Eigen­tum solch­er Unternehmen, die nicht selb­st Land­wirtschaft betreiben, son­dern aus der Ver­pach­tung der Flächen an andere Land­wirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zie­len des Grund­stücksverkehrs­ge­set­zes zuwider.

Vor diesem Hin­ter­grund ist der Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks durch ein nicht selb­st Land­wirtschaft betreiben­des Unternehmen nur unter den engen Voraus­set­zun­gen ein­er soge­nan­nten Betrieb­sauf­s­pal­tung einem Erwerb durch einen Land­wirt gle­ichzustellen. Voraus­set­zung dafür ist, dass eine sach­liche und per­son­elle Ver­flech­tung zwis­chen Besitzun­ternehmen und Betrieb­s­ge­sellschaft beste­ht, bei der die Über­las­sung der Grund­stücke an das land­wirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hin­ter den Unternehmen ste­hen­den Per­so­n­en auch den ein­heitlichen Willen haben, Land­wirtschaft zu betreiben.

Ist das jedoch zu beja­hen, dient auch ein Grund­stück­ser­werb durch die Besitzge­sellschaft let­ztlich der Auf­s­tock­ung eines land­wirtschaftlichen Betriebs. Dessen Recht­sträger erlangt zwar nicht die Eigen­tümer­stel­lung. Gle­ich­wohl erfol­gt die weit­ere Nutzung bei ein­er wer­tenden, wirtschaftlichen Betra­ch­tung auf eigen­em Grund und Boden, da die Inter­essen inner­halb des Unternehmensver­bunds, anders als etwa bei der Pacht fremder Grund­stücke, gle­ich gerichtet sind. Die Sit­u­a­tion stellt sich im Ergeb­nis dann so dar, als ob der Land­wirt oder das land­wirtschaftliche Unternehmen selb­st den Kaufver­trag abgeschlossen hätte.

Von ein­er solchen Verbindung der kaufend­en Besitzge­sellschaft und den die Land­wirtschaft betreiben­den Unternehmen ist in dem hier vom Bun­des­gericht­shof entsch­iede­nen Fall das Beschw­erdegericht nach Ausle­gung des Gesellschaftsver­trages der Besitzge­sellschaft aus­ge­gan­gen. Durch den Ver­trag sei sichergestellt, dass die Grund­stücke der Besitzge­sellschaft auch weit­er­hin in der land­wirtschaftlichen Nutzung verblieben und entwed­er durch die Besitzge­sellschaft selb­st oder durch solche Unternehmen bewirtschaftet wür­den, die alle von Ange­höri­gen der Fam­i­lie S. beherrscht wür­den. Die aus diesen Umstän­den vom dem Beschw­erdegericht gezo­gene Schlussfol­gerung, dass die vor­wiegend durch erb‑, haf­tungs- und steuer­rechtliche Gesicht­spunk­te motivierte Grün­dung der Besitzge­sellschaft let­ztlich der Exis­ten­zsicherung eines durch miteinan­der ver­bun­dene Unternehmen geführten land­wirtschaftlichen Fam­i­lien­be­triebes dient, ist in rechtlich­er Hin­sicht nicht zu bean­standen. Das ste­ht der Annahme ein­er durch den Grund­stück­ser­werb der Besitzge­sellschaft begrün­de­ten unge­sun­den Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Grd­stVG ent­ge­gen, ohne dass es noch darauf ankommt, dass andere Land­wirte erwerb­swillig und erwerb­s­bere­it sind, die das Grund­stück möglicher­weise noch drin­gen­der benöti­gen.

Die gegen die tatrichter­liche Fest­stel­lung, die Flächen wür­den den Fam­i­lien­mit­gliedern bzw. den von ihnen betriebe­nen land­wirtschaftlichen Unternehmen zur Ver­fü­gung gestellt, erhobene Ver­fahren­srüge, es sei wegen der ver­schachtel­ten Unternehmensstruk­tur unklar, welch­es Unternehmen die Flächen let­ztlich bewirtschaften werde, ist in der Sache uner­he­blich. Das Beschw­erdegericht brauchte sich mit der Struk­tur des Unternehmensver­bun­des deshalb nicht näher zu befassen, weil alle mit der Besitzge­sellschaft ver­bun­de­nen Per­so­n­en und Unternehmen, denen die Flächen kün­ftig über­lassen wer­den sollen, Land­wirtschaft betreiben. Hier­von ist unter Zugrun­dele­gung der für den Bun­des­gericht­shof binden­den Fest­stel­lun­gen des Beschw­erdegerichts (§ 9 LwVG aF i.V.m. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO) auszuge­hen. Danach kommt es nicht darauf an, welchem dieser Unternehmen die Besitzge­sellschaft die erwor­bene land­wirtschaftliche Fläche über­lassen wird.

Ohne Erfolg bleibt auch der Ein­wand, das Beschw­erdegericht habe überse­hen, dass die gesellschaftsver­traglichen Regelun­gen der Besitzge­sellschaft hin­re­ichend offen gehal­ten seien, um auch andere Möglichkeit­en der Grund­stück­snutzung, etwa zu Speku­la­tion­szweck­en, zu eröff­nen. Das Beschw­erdegericht hat den Gesellschaftsver­trag so aus­gelegt, dass sämtliche Flächen der Besitzge­sellschaft land­wirtschaftlich genutzt wer­den sollen. Diese tatrichter­liche Ver­tragsausle­gung, deren Über­prü­fung im Rechts­beschw­erde­v­er­fahren nur begren­zt zuläs­sig ist, lässt einen Rechts­fehler nicht erken­nen (§ 27 Abs. 1 LwVG aF). Auf die von der Rechts­beschw­erde aufge­wor­fene Frage, inwiefern der Erwerb eines land­wirtschaftlich genutzten Grund­stücks zum Zweck der Ren­di­teerzielung, entwed­er zur Speku­la­tion oder als Kap­i­ta­lan­lage, die Ver­sa­gung der Genehmi­gung begrün­den kann, kommt es daher nicht an.

Auch ver­mag die Erteilung der Genehmi­gung schließlich auch keinen Ver­stoß gegen den all­ge­meinen Gle­ich­heitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) zu begrün­den. Die Priv­i­legierung der Besitzge­sellschaft gegenüber son­sti­gen Käufern, die land­wirtschaftliche Grund­stücke zum Zweck der Ver­pach­tung an Dritte erwer­ben wollen, recht­fer­tigt sich aus dem mit dem Erwerb ver­fol­gten Ziel der Sicherung der Exis­ten­z­grund­la­gen eines land­wirtschaftlichen (Familien-)Betriebs und ist daher sach­lich gerecht­fer­tigt.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 26. Novem­ber 2010 – BLw 14/09