Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke

Die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an ein selbst nicht Landwirtschaft betreibendes Unternehmen steht einem Erwerb durch einen Landwirt gleich, wenn eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter den Unternehmen stehenden Personen den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben.

Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Genehmigung zur Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugute kommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt veräußert werden soll und ein Landwirt das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes dringend benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben.

Nach diesen Grundsätzen läge bei der Veräußerung an eine Besitzgesellschaft der Versagungsgrund vor. Die Besitzgesellschaft ist nämlich Nichtlandwirtin. Sie betreibt kein landwirtschaftliches Unternehmen im Sinne der Begriffsbestimmung in § 1 Abs. 4 ALG. Das Besitzunternehmen wird auch nicht dadurch zu einem landwirtschaftlichen Unternehmen, dass während des Genehmigungsverfahrens der Unternehmenszweck auf die Nutzung und die Bewirtschaftung der ihr gehörenden Grundstücke erweitert wurde und sie mit der Erfüllung des Kaufvertrags Eigentümerin landwirtschaftlich genutzter Grundstücke wird. Um Landwirt zu sein, bedarf es der Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit, die eine auf Bodenbewirtschaftung beruhende planmäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit verbundene Tierhaltung zum Gegenstand hat. Die Besitzgesellschaft ist jedoch nicht in diesem Sinne unternehmerisch tätig, was im Übrigen auch den von ihren Gesellschaftern mit der Betriebsaufspaltung verfolgten haftungs- und steuerrechtlichen Zwecken widerspräche.

Ohne Bedeutung ist es auch, ob die Besitzgesellschaft künftig einmal dem geänderten Unternehmensgegenstand gemäß selbst Landwirtschaft betreiben wird. Solche Vorstellungen des Käufers sind in den Verfahren über die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nur dann einer bereits ausgeübten Landwirtschaft gleichzustellen, wenn der Nichtlandwirt über konkrete und in absehbarer Zeit zur verwirklichende Absichten zur Aufnahme einer leistungsfähigen landwirtschaftlichen Tätigkeit verfügt und bereits entsprechende Vorkehrungen getroffen hat.

Der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch einen Nichtlandwirt stellt allerdings nur dann eine ungesunde Bodenverteilung dar, wenn er in Konkurrenz zu dem Erwerbsinteresse eines Landwirts tritt, der das Grundstück zur Aufstockung seines Betriebes benötigt. Diese Voraussetzung für eine Versagung der Genehmigung ist von dem Gericht auch in den Fällen zu prüfen, in denen das Volllandwirten grundsätzlich gleichgestellte Siedlungsunternehmen das gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt hat.

Für den Erwerb durch die Besitzgesellschaft nach einer Aufspaltung des landwirtschaftlichen Unternehmens in eine Besitz- und eine oder mehrere Betriebsgesellschaft(en) ist jedoch eine Ausnahme von der Regel anzuerkennen, nach der die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt bei einem Erwerbsinteresse eines anderen Landwirts eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet.

Der in § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG geregelte Versagungsgrund sieht für die landwirtschaftlichen Betriebe keine bestimmten Rechtsformen vor. Er erweist sich insofern als offen, da er darauf ausgerichtet ist, die Agrarstruktur zu fördern und nicht unzeitgemäße Verhältnisse zu konservieren.

Solange die Landwirtschaft vorwiegend durch selbständig wirtschaftende, ihren Beruf ausübende Landwirte betrieben wurde, widersprach der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch andere Personen als den Betriebsinhaber allerdings dem Ziel einer Verbesserung der Existenzgrundlage der bäuerlichen Familienbetriebe und damit der Agrarstruktur. Aufgrund der veränderten Verhältnisse, vor allem in den neuen Ländern, ist auch die Aufstockung des Eigenlandanteils der die Landwirtschaft in der Rechtsform juristischer Personen (in der Regel als Kapitalgesellschaften) betreibenden Unternehmen als eine Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur anzuerkennen.

Damit sind nach dem Erwerb auch Übertragungen landwirtschaftlicher Grundstücke auf nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen möglich, die nicht einer Kontrolle nach dem Grundstücksverkehrsgesetz unterliegen. Diese Unternehmen können die Übertragung ihres landwirtschaftlichen Grundbesitzes von der Betriebs- auf die Besitzgesellschaft (sog. Betriebsaufspaltung) nämlich auch im Wege einer Spaltung nach §§ 123 ff. UmwG herbeiführen, die als partielle Universalsukzessionen nicht zu den genehmigungspflichtigen Veräußerungs- (§ 2 Abs. 1 GrdstVG) oder den diesen gleichgestellten Rechtsgeschäften (§ 2 Abs. 2 GrdstVG) gehören.

Vor diesem Hintergrund ist auch der Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke durch eine bereits gegründete Besitzgesellschaft für die die Landwirtschaft betreibende Betriebsgesellschaft – wenn allerdings auch nur unter bestimmten Voraussetzungen – dem Erwerb durch das die Landwirtschaft selbst betreibende Unternehmen gleichzustellen. Auch ein solcher Erwerb dient dem Zweck des Grundstücksverkehrsgesetzes, die Schaffung und den Erhalt leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe zu fördern. Die gegenteilige Auslegung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG berücksichtigte dagegen die im Wirtschaftsleben – auch in der Landwirtschaft – zunehmend verbreiteten Formen unternehmerischen Handelns nicht hinreichend und benachteiligte damit – ohne sachlichen Grund – im Vergleich zur übrigen mittelständischen Wirtschaft (insbesondere dem Handel und dem Handwerk) die landwirtschaftlichen Unternehmen bei der Wahl der für sie aus steuerlichen und haftungsrechtlichen Gründen günstigen Rechtsform.

Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch das selbst nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen führt jedoch nur dann nicht zu einer ungesunden Verteilung des Eigentums an landwirtschaftlich genutztem Grund und Boden, wenn die Nutzung der Flächen durch ein Landwirtschaft betreibendes Unternehmen innerhalb eines von denselben Personen beherrschten Unternehmensverbundes sichergestellt ist.

Bei der Auslegung des § 9 Abs. 1 GrdstVG ist davon auszugehen, dass die Genehmigungspflicht der Veräußerungs- und der diesen gleichgestellten Geschäfte nach § 2 Abs. 1, 2 GrdstVG den Eigentumserwerb durch die Betriebe sichern soll, deren Existenz sich auf die Landwirtschaft gründet. Gemessen daran stellt der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpachtung an einen Landwirt bereit ist. Eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen. Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe den Zielen des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider.

Vor diesem Hintergrund ist der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch ein nicht selbst Landwirtschaft betreibendes Unternehmen nur unter den engen Voraussetzungen einer sogenannten Betriebsaufspaltung einem Erwerb durch einen Landwirt gleichzustellen. Voraussetzung dafür ist, dass eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen Besitzunternehmen und Betriebsgesellschaft besteht, bei der die Überlassung der Grundstücke an das landwirtschaftliche Unternehmen sichergestellt ist, und die hinter den Unternehmen stehenden Personen auch den einheitlichen Willen haben, Landwirtschaft zu betreiben.

Ist das jedoch zu bejahen, dient auch ein Grundstückserwerb durch die Besitzgesellschaft letztlich der Aufstockung eines landwirtschaftlichen Betriebs. Dessen Rechtsträger erlangt zwar nicht die Eigentümerstellung. Gleichwohl erfolgt die weitere Nutzung bei einer wertenden, wirtschaftlichen Betrachtung auf eigenem Grund und Boden, da die Interessen innerhalb des Unternehmensverbunds, anders als etwa bei der Pacht fremder Grundstücke, gleich gerichtet sind. Die Situation stellt sich im Ergebnis dann so dar, als ob der Landwirt oder das landwirtschaftliche Unternehmen selbst den Kaufvertrag abgeschlossen hätte.

Von einer solchen Verbindung der kaufenden Besitzgesellschaft und den die Landwirtschaft betreibenden Unternehmen ist in dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall das Beschwerdegericht nach Auslegung des Gesellschaftsvertrages der Besitzgesellschaft ausgegangen. Durch den Vertrag sei sichergestellt, dass die Grundstücke der Besitzgesellschaft auch weiterhin in der landwirtschaftlichen Nutzung verblieben und entweder durch die Besitzgesellschaft selbst oder durch solche Unternehmen bewirtschaftet würden, die alle von Angehörigen der Familie S. beherrscht würden. Die aus diesen Umständen vom dem Beschwerdegericht gezogene Schlussfolgerung, dass die vorwiegend durch erb-, haftungs- und steuerrechtliche Gesichtspunkte motivierte Gründung der Besitzgesellschaft letztlich der Existenzsicherung eines durch miteinander verbundene Unternehmen geführten landwirtschaftlichen Familienbetriebes dient, ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Das steht der Annahme einer durch den Grundstückserwerb der Besitzgesellschaft begründeten ungesunden Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG entgegen, ohne dass es noch darauf ankommt, dass andere Landwirte erwerbswillig und erwerbsbereit sind, die das Grundstück möglicherweise noch dringender benötigen.

Die gegen die tatrichterliche Feststellung, die Flächen würden den Familienmitgliedern bzw. den von ihnen betriebenen landwirtschaftlichen Unternehmen zur Verfügung gestellt, erhobene Verfahrensrüge, es sei wegen der verschachtelten Unternehmensstruktur unklar, welches Unternehmen die Flächen letztlich bewirtschaften werde, ist in der Sache unerheblich. Das Beschwerdegericht brauchte sich mit der Struktur des Unternehmensverbundes deshalb nicht näher zu befassen, weil alle mit der Besitzgesellschaft verbundenen Personen und Unternehmen, denen die Flächen künftig überlassen werden sollen, Landwirtschaft betreiben. Hiervon ist unter Zugrundelegung der für den Bundesgerichtshof bindenden Feststellungen des Beschwerdegerichts (§ 9 LwVG aF i.V.m. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO) auszugehen. Danach kommt es nicht darauf an, welchem dieser Unternehmen die Besitzgesellschaft die erworbene landwirtschaftliche Fläche überlassen wird.

Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand, das Beschwerdegericht habe übersehen, dass die gesellschaftsvertraglichen Regelungen der Besitzgesellschaft hinreichend offen gehalten seien, um auch andere Möglichkeiten der Grundstücksnutzung, etwa zu Spekulationszwecken, zu eröffnen. Das Beschwerdegericht hat den Gesellschaftsvertrag so ausgelegt, dass sämtliche Flächen der Besitzgesellschaft landwirtschaftlich genutzt werden sollen. Diese tatrichterliche Vertragsauslegung, deren Überprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren nur begrenzt zulässig ist, lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen (§ 27 Abs. 1 LwVG aF). Auf die von der Rechtsbeschwerde aufgeworfene Frage, inwiefern der Erwerb eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks zum Zweck der Renditeerzielung, entweder zur Spekulation oder als Kapitalanlage, die Versagung der Genehmigung begründen kann, kommt es daher nicht an.

Auch vermag die Erteilung der Genehmigung schließlich auch keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) zu begründen. Die Privilegierung der Besitzgesellschaft gegenüber sonstigen Käufern, die landwirtschaftliche Grundstücke zum Zweck der Verpachtung an Dritte erwerben wollen, rechtfertigt sich aus dem mit dem Erwerb verfolgten Ziel der Sicherung der Existenzgrundlagen eines landwirtschaftlichen (Familien-)Betriebs und ist daher sachlich gerechtfertigt.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. November 2010 – BLw 14/09