Ungesunde Verteilung von Grund und Boden

Für die Ver­sa­gung ein­er Genehmi­gung nach dem Grund­stück­verkehrs­ge­setz wegen unge­sun­der Verteilung des Grund und Bodens nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG genügt ein möglich­es kün­ftiges Inter­esse poten­tieller Inter­essen­ten nicht.

Ungesunde Verteilung von Grund und Boden

Auch die Ver­sa­gung ein­er Genehmi­gung wegen groben Missver­hält­niss­es zwis­chen dem Wert des Grund­stücks und dem vere­in­barten Kauf­preis kommt nur in Betra­cht, wenn von dem Verkauf ungün­stige Auswirkun­gen auf die Agrarstruk­tur aus­ge­hen. Dies ist nur dann der Fall, wenn ein über­höhter Preis sich als Erschw­er­nis für den Erwerb durch einen Land­wirt auswirken kann. Beste­ht kein konkretes Inter­esse eines Land­wirts, das Grund­stück zu einem angemesse­nen Preis zu erwer­ben, schei­det deshalb eine Ver­sa­gung der Genehmi­gung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG aus.

Die Veräußerung eines Grund­stücks bedarf der Genehmi­gung nach § 2 Abs. 1 Grd­stVG, wenn es sich um ein land­wirtschaftlich­es Grund­stück im Sinne von § 1 Grd­stVG han­delt. Eine Aus­nahme von der Genehmi­gungspflicht beste­ht in Baden-Würt­tem­berg nach § 1 des Baden-Würt­tem­ber­gis­chen Aus­führungs­ge­set­zes zum Grund­stück­verkehrs­ge­setz und Lan­despachtverkehrs­ge­setz (AGGrd­stVG) für veräußerte Fläche, die nicht größer ist als ein Hek­tar.

Im hier vom Ober­lan­des­gericht Stuttgart entsch­iede­nen Fall sah das Ober­lan­des­gericht die Genehmi­gung aber als zu Unrecht ver­sagt: Die Genehmi­gung darf nach § 9 Grd­stVG nur ver­sagt wer­den, wenn ein­er der in Absatz 1 genan­nten Ver­sa­gungs­gründe vor­liegt. Diese sah das Ober­lan­des­gericht jedoch nicht:

Ungesunde Verteilung des Grund und Bodens, § 9 Abs. 2 GrdstVG

Eine unge­sunde Verteilung des Grund und Bodens ist nach § 9 Abs. 2 Grd­stVG dann gegeben, wenn die Veräußerung Maß­nah­men zur Verbesserung der Agrarstruk­tur wider­spricht. Nach der ver­fas­sungskon­for­men Ausle­gung des Ver­sa­gungs­grun­des dient diese Bes­tim­mung allein dem Ziel, Gefahren für die Agrarstruk­tur abzuwen­den, nicht aber dazu, den land­wirtschaftlichen Grund­stücksverkehr zu lenken.

Nach ständi­ger Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs liegt eine unge­sunde Verteilung des Grund und Bodens vor, wenn ein land­wirtschaftlich genutztes Grund­stück an einen Nicht­land­wirt veräußert wird, obwohl ein Land­wirt die Fläche zur Auf­s­tock­ung seines Betriebs drin­gend benötigt und bere­it und in der Lage ist, das Land zu den Bedin­gun­gen des Kaufver­trags zu erwer­ben.

Diese Voraus­set­zun­gen liegen nicht vor. Für die zutr­e­f­fende Entschei­dung kommt es nicht auf den Zeit­punkt der Ver­sa­gung der Genehmi­gung am 16.01.2009 an, son­dern auf die im Zeit­punkt der Entschei­dung der let­zten Tat­sachenin­stanz vorhan­de­nen Ver­hält­nisse. Eine ablehnende Entschei­dung kann deshalb nicht mehr unter Beru­fung auf den zwis­chen­zeitlich ver­stor­be­nen früheren Inter­essen­ten H… gerecht­fer­tigt wer­den. Es kann deshalb auch dahingestellt bleiben, ob das Kaufin­ter­esse des Erwerb­sin­ter­essen­ten H… zu einem Ver­sa­gungs­grund geführt hätte. Der Ver­weis auf mögliche Erben des Inter­essen­ten H… geht bere­its deshalb fehl, da nichts dafür ersichtlich ist, dass mögliche Erben Inter­esse an ein­er Über­nahme des hier in Rede ste­hen­den Grund­stücks zu land­wirtschaftlichen Zweck­en haben kön­nten. Im Übri­gen ist – wie durch Anlage K 19 nachgewiesen – über den Nach­lass des Inter­essen­ten H… das Insol­ven­zver­fahren eröffnet wor­den und der Insol­ven­zver­wal­ter stellt in seinem Bericht aus­drück­lich fest, dass eine Fort­set­zung der Pfer­dezucht des Ver­stor­be­nen aus Sicht der Masse keinen Sinn mache.

Der Zeuge K… schei­det als berück­sich­ti­gungs­fähiger Inter­essent aus, da er nicht bere­it ist, einen angemesse­nen Kauf­preis zu entricht­en. Wie sein­er Stel­lung­nahme gegenüber dem Lan­drat­samt ent­nom­men wer­den kann, möchte er max­i­mal 80 Cent pro Quadrat­meter bezahlen. Nach­dem der Verkehr­swert des Grund­stücks wie vom Sachver­ständi­gen fest­gestellt aber bei einem Euro pro Quadrat­meter liegt, kann das Gebot des Zeu­gen K… nicht berück­sichtigt wer­den. Es kann deshalb auch dahingestellt bleiben, ob der Zeuge K… tat­säch­lich Inter­esse an dem Grund­stück hat­te.

Für eine Ver­sa­gung der Genehmi­gung genügt es nicht, dass abstrakt gedacht weit­ere Inter­essen­ten aus dem land­wirtschaftlichen Bere­ich vorhan­den sein kön­nten. Ein Ver­sa­gungs­grund beste­ht nur dann, wenn bes­timmte Inter­essen­ten konkret benan­nt sind, die gewil­lt und fähig sind, das Grund­stück zu einem angemesse­nen Preis zu erwer­ben. Dies ergibt sich aus der ver­fas­sungsrechtlich gebote­nen engen Ausle­gung der Ver­sa­gungs­gründe des § 9 Abs. 1 Grd­stVG. Eine unge­sunde Boden­verteilung liegt bei ver­fas­sungs­gemäßer Ausle­gung nur vor, wenn sich aus bes­timmten Tat­sachen ergibt, dass die Eigen­tumsver­schiebung unter­nomme­nen oder konkret beab­sichtigten Maß­nah­men zur Verbesserung der Agrarstruk­tur wider­spricht. Liegen solche Maß­nah­men nicht vor, kann die Veräußerung trotz­dem aus­nahm­sweise eine unge­sunde Boden­verteilung bedeuten, wenn nachteilige Auswirkun­gen auf die Agrarstruk­tur erkennbar sind. Erforder­lich hier­für ist aber eine konkrete nachteilige Auswirkung auf einen beste­hen­den Betrieb, wie sie bei einem drin­gen­den Auf­s­tock­ungs­be­darf eines land­wirtschaftlichen Betriebs, der durch den Verkauf vere­it­elt würde, beste­ht. Ist dage­gen kein konkreter Inter­essent vorhan­den, schei­det eine Ver­sa­gung der Genehmi­gung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG aus.

Grobes Missverhältnis zwischen Grundstückswert und Kaufpreis, § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG

Auch der Ver­sa­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG liegt nicht vor. Zwar beste­ht ein grobes Missver­hält­nis zwis­chen dem Wert des Grund­stücks und dem vere­in­barten Kauf­preis, jedoch fehlt es an ungün­sti­gen Auswirkun­gen auf die Agrarstruk­tur.

Ein grobes Missver­hält­nis zwis­chen dem Wert eines Grund­stücks und dem vere­in­barten Kauf­preis liegt vor, wenn der vere­in­barte Kauf­preis den Wert des Grund­stücks erhe­blich über­steigt. Nach gefes­tigter Recht­sprechung ist dies der Fall, wenn die Gegen­leis­tung den wahren Wert um mehr als die Hälfte über­steigt, sofern nicht in Aus­nah­me­fällen beson­dere Umstände eine andere Beurteilung recht­fer­ti­gen.

Der Sachver­ständi­ge gelangt nachvol­lziehbar zu einem Verkehr­swert von 19.730 €. Der Grund für die niedrige Bew­er­tung durch den Sachver­ständi­gen mit einem Euro pro Quadrat­meter liegt an der deut­lich unter­durch­schnit­tlichen Nutzbarkeit des Grund­stücks. Das Gelände befind­et sich in Hanglage, ist von Wald umgeben und nur schw­er zugänglich. Der Baumbe­stand ist ger­ing und ein Großteil des Grund­stücks ist ver­buscht. Das grobe Missver­hält­nis zwis­chen dem Verkehr­swert von 19.730,– € und der Verkauf­s­summe von 69.055,– € ist offen­sichtlich.

Das bloße Vor­liegen des groben Missver­hält­niss­es in Bezug auf den Verkauf­spreis genügt allerd­ings nicht, um eine Ver­sa­gung der Genehmi­gung zu recht­fer­ti­gen. Auch § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG unter­liegt der geset­zge­berischen Zielset­zung, Gefahren für die Agrarstruk­tur abzuwen­den. Der Regelung liegt der Gedanke zu Grunde, dass der Erwerb des zur Verbesserung der Agrarstruk­tur drin­gend erforder­lichen Lan­des durch inter­essierte Land- und Forstwirte außeror­dentlich erschw­ert würde, wenn über­höhte Preise gefordert wer­den kön­nten. Nur wenn ein zu über­höht­en Preisen abgeschlossen­er Ver­trag diesem Geset­zeszweck zuwider­läuft, darf die Genehmi­gung deshalb unter Beru­fung auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG ver­weigert wer­den. Eine Veräußerung zu einem unangemessen hohen Preis ist somit nur dann zu miss­bil­li­gen, wenn eine angemessene Preis­gestal­tung einen agrarstruk­turellen Vorteil brin­gen kön­nte. Gehen von dem Verkauf dage­gen keine ungün­sti­gen Auswirkun­gen auf die Agrarstruk­tur aus, kommt § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG nicht zur Anwen­dung.

Daraus fol­gt zum einen, dass der Verkauf­spreis nur in Aus­nah­me­fällen bean­standet wer­den darf, sofern der Erwer­ber selb­st Land­wirt ist. Es ist dann Sache des kaufend­en Land­wirts, selb­st zu kalkulieren, ob der ange­botene Preis für ihn und seinen Betrieb wirtschaftlich sin­nvoll ist. Das Gericht hat diese eigen­ständi­ge Kalku­la­tion des Land­wirts grund­sät­zlich nicht zu prüfen.

Zum anderen ist bei einem Erwerb durch einen Nicht­land­wirt eine Ver­sa­gung der Genehmi­gung nur zu recht­fer­ti­gen, wenn ein erwerb­s­bere­it­er Land­wirt Inter­esse an dem fraglichen Grund­stück bekun­det. Da § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG ver­hin­dern soll, dass der Erwerb des zur Verbesserung der Agrarstruk­tur erforder­lichen Lan­des durch inter­essierte Land­wirte erschw­ert wird, indem über­höhte Preise gefordert wer­den kön­nen, kann für die Anwen­dung der Vorschrift nur dann Raum sein, wenn ein über­höhter Preis sich als Erschw­er­nis für den Erwerb durch einen Land­wirt auswirken kann. Ein man­gel­ndes Kaufin­ter­esse bäuer­lich­er Bewer­ber führt dazu, dass eine Veräußerung mit einem agrarstruk­turellen Vorteil schlechthin unmöglich ist. Es beste­ht deshalb kein Anlass, in einem solchen Fall die Veräußerung an einen Nicht­land­wirt zu unter­sagen.

Wie bere­its aus­ge­führt ist vor­liegend kein Land­wirt an dem Erwerb des stre­it­ge­gen­ständlichen Grund­stücks zu einem angemesse­nen Preis inter­essiert. Auch der Ver­sa­gungs­grund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG ent­fällt somit.

Sonstige Versagungsgründe

Eine Ver­sa­gung kommt auch nicht aus anderen Grün­den, ins­beson­dere wegen Umge­hung des Geset­zeszwecks, in Betra­cht. Eine abwe­ichende Entschei­dung ist ins­beson­dere nicht deshalb angezeigt, weil der frühere Kaufver­trag, der mehrere Parzellen umfasste, rück­gängig gemacht wurde, als die Gel­tend­machung eines sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts dro­hte, und weil die Nutzung des Grund­stücks durch den langjähri­gen Pachtver­trag zwis­chen den Beteiligten für andere Erwer­ber erschw­ert wird. Zwar ist die Vorge­hensweise der Beteiligten darauf angelegt, dem Antrag­steller den Erwerb zu ermöglichen. Die Beteiligten haben sich hier­bei jedoch wed­er unge­set­zlich noch in ander­er Weise miss­bil­li­genswert ver­hal­ten. Das langjährige Pachtver­hält­nis wurde dem Lan­drat­samt angezeigt, welch­es dieses per Schreiben vom 20.11.2008 aus­drück­lich bil­ligte. Der Abschluss des langjähri­gen Pachtver­hält­niss­es kann den Beteiligten deshalb nicht zum Vor­wurf gemacht wer­den.

Eben­falls nicht zu bean­standen ist, dass die Beteiligten ent­ge­gen ihrer ursprünglichen Absicht nicht alle drei Parzellen auf ein­mal verkauften, son­dern diese Veräußerun­gen auf mehrere Verträge aufteil­ten. Die Ver­trags­gestal­tung liegt grund­sät­zlich in der freien Dis­po­si­tion der Ver­tragsparteien, welche nicht gezwun­gen sind, mehrere Grund­stücke in einem Ver­trag zu veräußern.

Es liegt auch keine Umge­hung des Grund­stück­verkehrs­ge­set­zes vor. Eine solche Umge­hung kann vor­liegen, wenn Ver­tragsparteien ver­suchen, der Genehmi­gungsnotwendigkeit nach dem Grund­stück­verkehrs­ge­setz dadurch zu entkom­men, dass sie sukzes­sive Teile eines Grund­stücks veräußern, wenn diese Teile, nicht aber das Aus­gangs­grund­stück unter­halb der für eine Genehmi­gung erforder­lichen Min­dest­größe liegen. Ein der­ar­tiges Vorge­hen kann zur Folge haben, dass auch die Teil­veräußerun­gen der Genehmi­gungspflicht nach dem Grd­stVG unter­stellt wer­den. Diese Fallgestal­tung liegt aber nicht vor: Die Beteiligten teil­ten nicht ein beste­hen­des Grund­stück in mehrere kleinere Grund­stücke auf, son­dern veräußerten jew­eils ganze Parzellen. Sie ent­zo­gen das stre­it­ge­gen­ständliche Grund­stück auch nicht dem Gel­tungs­bere­ich des Grund­stück­verkehrs­ge­set­zes, son­dern führten das geset­zlich vorge­se­hene Genehmi­gungsver­fahren nach dem Grund­stück­verkehrs­ge­setz durch. Dass die bei­den kleineren Parzellen bere­its wegen ihrer unter einem Hek­tar liegen­den Größe nicht der Genehmi­gungspflicht unter­la­gen, kann den Beteiligten nicht zum Nachteil gere­ichen.

Die Genehmi­gung des Grund­stück­skaufver­trags nach § 2 Grd­stVG ist somit zu erteilen. Nach § 22 Abs. 3 Grd­stVG kann die Genehmi­gung durch das Gericht selb­st erteilt wer­den.

Ober­lan­des­gericht Stuttgart, Beschluss vom 29. März 2011 – 101 W 1/10

Ungesunde Verteilung von Grund und Boden