Optionsrecht auf Pachtverlängerung – und der bereits abgelaufene Pachtvertrag

Ein ver­traglich vere­in­bartes Option­srecht auf Ver­längerung eines Miet- oder Pachtver­trags erlis­cht mit Ablauf der reg­ulären Ver­trags­dauer. Wird das Miet- oder Pachtver­hält­nis nach Ablauf der reg­ulären Ver­tragszeit auf unbes­timmte Zeit fort­ge­set­zt, so bleibt das Option­srecht nicht beste­hen und lebt auch nicht wieder auf. Mithin kann, wenn der Pächter eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks dessen Bewirtschaf­tung nach Ablauf der reg­ulären Ver­tragszeit fort­set­zt, hierin nicht die kon­klu­dente Ausübung seines ursprünglichen Option­srechts gese­hen wer­den.

Optionsrecht auf Pachtverlängerung – und der bereits abgelaufene Pachtvertrag

Für Ver­längerung­sop­tio­nen gilt der all­ge­mein gel­tende Grund­satz, dass das Option­srecht mit Ablauf der reg­ulären Ver­trags­dauer erlis­cht. Wird das Miet- oder Pachtver­hält­nis nach Ablauf der reg­ulären Ver­tragszeit auf unbes­timmte Zeit fort­ge­set­zt, so bleibt das Option­srecht nicht beste­hen und lebt auch nicht wieder auf. So hat der Bun­des­gericht­shof in einem Mietrechts­fall zu § 568 BGB a. F. (Fort­set­zung des Mietver­hält­niss­es auf unbes­timmte Zeit durch tat­säch­liche Fort­set­zung des Miet­ge­brauchs ohne Wider­spruch des Ver­mi­eters) auszugsweise aus­ge­führt:

Haben die Mietver­tragsparteien – wie hier – eine feste Laufzeit des Ver­trages vere­in­bart und dem Mieter eine Ver­längerung­sop­tion eingeräumt, ohne hier­für eine Frist zur Gel­tend­machung vorzuse­hen, so ist im Wege der ergänzen­den Ver­tragsausle­gung davon auszuge­hen, daß die Option bis zum Ablauf des befris­teten Mietver­trages aus­geübt wer­den muß. Denn es liegt im schützenswerten Inter­esse des Ver­mi­eters, der dem Mieter die Ver­längerung­sop­tion eingeräumt hat, bis zum Ablauf des Mietver­trages zu wis­sen, ob er sich auf eine Fort­set­zung des Ver­trages mit dem Mieter ein­stellen muß. Dies hat der Bun­des­gericht­shof – in Mod­i­fizierung des Urteils vom 04.12 1974 – bere­its aus­ge­führt.

Aus § 568 BGB fol­gt nichts anderes. Der Umstand, daß sich das Mietver­hält­nis gemäß § 568 BGB man­gels eines rechtzeit­i­gen Wider­spruchs des Ver­mi­eters auf unbes­timmte Zeit fort­set­zt, führt nicht dazu, daß die Option nun­mehr auch nach dem reg­ulären Fristablauf aus­geübt wer­den kön­nte. § 568 BGB will durch seine Fik­tion lediglich den Ein­tritt eines ver­tragslosen Zus­tandes ver­hin­dern. Er bewirkt ein Fortbeste­hen des Mietver­trages mit dem vere­in­barten Inhalt, allerd­ings mit Aus­nahme der Regelun­gen, die sich auf den Zeitablauf beziehen und der Fort­set­zung auf unbes­timmte Zeit ent­ge­gen­ste­hen wür­den. Daher kann auch die mit Fristablauf erlosch­ene Option nicht wieder aufleben.”

Nichts anderes kann im vor­liegen­den Fall gel­ten, in dem wegen der tat­säch­lichen Fort­set­zung des Pacht­ge­brauchs vom Pächter eine unbeschadet von § 594 BGB einge­tretene kon­klu­dente Ver­längerung des Land­pachtver­trages gel­tend gemacht wird. Soweit sich der Pächter insoweit auf die von ihm mehrfach ange­führte Entschei­dung des Land­wirtschaftsse­n­ats beim OLG Koblenz beruft, wonach der Geset­zge­ber durch § 594 BGB die Beendi­gung des Pachtver­hält­niss­es nicht zwin­gend habe festschreiben, son­dern nur die automa­tis­che Ver­längerung bei fehlen­dem Wider­spruch wie im Mietrecht habe auss­chließen wollen, sodass eine Fort­set­zung durch kon­klu­dentes Ver­hal­ten dur­chaus möglich sei, so entspricht dies im Grund­satz auch der Recht­sprechung des Land­wirtschaftsse­n­ats, hil­ft dem Pächter hier aber nicht weit­er. Denn selb­st dann, wenn man bere­its in der Fort­set­zung des Pacht­ge­brauchs ab dem Fol­ge­tag, also ab 01.03.2011 (und nicht erst durch die Zahlung der näch­sten Pacht im Okto­ber 2011) die kon­klu­dente Ausübung des Option­srechts sehen wollte, wäre diese zu spät, näm­lich erst nach dem Ende der befris­teten reg­ulären Pachtzeit zum 28.02.2011 erfol­gt. Sieht man hinge­gen in der Fort­set­zung des Pacht­ge­brauchs ab dem 01.03.2011 sowie der ent­ge­gen genomme­nen Pachtzahlung im Okto­ber 2011 zunächst eine Ver­längerung des Pachtver­trages auf unbes­timmte Dauer, so kon­nte die Option auf weit­ere Ver­längerung um fünf Jahre eben­falls nicht mehr aus­geübt wer­den. Denn die kon­klu­dente Ver­längerung des Miet- oder Pachtver­hält­niss­es durch Fort­set­zung des Gebrauchs geschieht zwar mit dem Inhalt des ursprünglichen Ver­tragsver­hält­niss­es, jedoch ohne die Ver­längerung­sop­tion. Let­ztere erlis­cht mit dem Ablauf der reg­ulären Ver­tragszeit und lebt auch nicht wieder auf.

Kon­nte somit nach Ablauf des 28.02.2011 die Ver­längerung­sop­tion nicht mehr aus­geübt wer­den, weil sie erloschen war, so fehlt es auch an ein­er vorheri­gen und somit rechtzeit­i­gen Ausübung. Zwar meint der Pächter, eine kon­klu­dente Ausübung sei bere­its durch die Zahlung und Ent­ge­gen­nahme der Pacht im Okto­ber 2010 erfol­gt, weil diese Pachtzahlung auch den zukün­fti­gen Pachtzeitraum ab dem 01.03.2011 mit abgedeckt habe. Dies ist aber in tat­säch­lich­er Hin­sicht unzutr­e­f­fend. Vielmehr lief das Pacht­jahr, wie in der mündlichen Ver­hand­lung erörtert, nach der ver­traglichen Vere­in­barung jew­eils vom 01.03. eines Jahres bis zum 28.02. des Fol­ge­jahres und die Pacht war jew­eils zum 01.10. fäl­lig . Damit erfol­gte die Pachtzahlung also jew­eils für März bis Sep­tem­ber rück­wirk­end und für Okto­ber bis ein­schließlich Feb­ru­ar des Fol­ge­jahres im Voraus. Mithin deck­te die Pachtzahlung vom Okto­ber 2010 nur das restliche Pacht­jahr bis zum 28.02.2011 ab.

Soweit der Pächter schließlich, wie in der mündlichen Ver­hand­lung vor dem Ober­lan­des­gericht im Einzel­nen erörtert, ein­wen­det, er habe darauf ver­traut, das Option­srecht nicht aktiv gel­tend machen zu müssen, son­dern kon­klu­dent durch Fort­set­zung des Pacht­ge­brauchs ausüben zu kön­nen, weil das Amts­gericht Tost­edt in seinem Urteil im Vor­prozess dies so gebil­ligt habe, hil­ft ihm dies eben­falls nicht weit­er. Denn eine Verpflich­tung des Ver­pächters nach Ver­trauens- und Gut­glaubens­grund­sätzen würde voraus­set­zen, dass der Ver­pächter das vom Pächter in Anspruch genommene Ver­trauen auf das Urteil im Vor­prozess hätte erken­nen kön­nen und dieses Ver­trauen entwed­er aus­drück­lich oder durch eigenes schlüs­siges Ver­hal­ten bestätigt hätte. Daran fehlt es aber ersichtlich deshalb, weil der Ver­pächter das genan­nte Urteil mit dem Rechtsmit­tel der Beru­fung ange­grif­f­en hat. Zwar ist die Beru­fung im Ergeb­nis ohne Erfolg geblieben, jedoch nicht auf der Grund­lage ein­er nachträglichen kon­klu­den­ten Ausübung der Ver­längerung­sop­tion, wie das Amts­gericht in erster Instanz gemeint hat­te, son­dern wegen der Fest­stel­lung, der Pächter habe das Option­srecht “mit Schreiben vom 09.01.2006 und damit vor Ablauf des derzeit­i­gen Pachtzeitraumes” aus­geübt. Unter Beach­tung des Inhalts der Beru­fungsver­fahrens und des Beru­fung­surteils durfte aber wed­er der Pächter annehmen, er brauche nicht aktiv zu wer­den und könne durch bloße Fort­set­zung des Pacht­ge­brauchs sein Option­srecht stillschweigend ausüben, noch kon­nte und musste der Ver­pächter erken­nen, dass der Pächter – gle­ich­wohl – dieser Auf­fas­sung war.

Ober­lan­des­gericht Celle, Urteil vom 12. März 2014 – 7 U 164/13 (L)

Optionsrecht auf Pachtverlängerung – und der bereits abgelaufene Pachtvertrag