Kündigung wegen Zahlungsverzugs – keine Abmahnung, keine Fristsetzung

Die Kündi­gung eines Land­pachtver­hält­niss­es nach § 594e Abs. 2 S. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs set­zt grund­sät­zlich nicht voraus, dass vor Ausspruch der Kündi­gung eine Abmah­nung bzw. Frist­set­zung zur Zahlung aus­ge­sprochen wird.

Kündigung wegen Zahlungsverzugs – keine Abmahnung, keine Fristsetzung

Dem Wort­laut der Norm ist ein solch­es Erforder­nis nicht zu ent­nehmen, er spricht vielmehr dafür, dass im Falle des 3‑monatigen Zahlungsverzugs mit der jährlich zu bezahlen­den Pacht ohne weit­ere Maß­nah­men eine Kündi­gung aus­ge­sprochen wer­den kann.

Denn § 594e Abs. 1 S. 1 BGB nimmt aus­drück­lich Bezug auf § 543 Abs. 2 Nr. 3a und b BGB und regelt – aus­drück­lich – abwe­ichend von dieser Vorschrift, dass ein wichtiger Grund ins­beson­dere dann vor­liegt, wenn der Pächter mit der Entrich­tung der Pacht oder eines nicht uner­he­blichen Teils länger als 3 Monate in Verzug ist, wobei sich aus § 594e Abs. 2 S. 2 BGB ergibt, dass dies nur für die Jahres­pacht gilt. Die aus­drück­lich in Bezug genomme­nen Kündi­gungstatbestände sind ger­ade diejeni­gen, bei denen gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB keine Abmah­nung erforder­lich ist, weshalb die Ver­weisung in § 594e Abs. 1 S. 1 BGB unter Berück­sich­ti­gung, dass § 594e Abs. 1 BGB hin­sichtlich des Kündi­gungsrechts auf § 543 BGB (ins­ge­samt) ver­weist, ihrem Wort­laut nach nur so ver­standen wer­den kann, dass in diesem Fall keine Abmah­nung erforder­lich ist. Damit greift auch das Argu­ment des Land­wirtschafts­gerichts, bei den Kündi­gungstatbestän­den des § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB han­dle es sich um einen “Fremd­kör­p­er” im Sys­tem der Kündi­gungstatbestände, nicht. Denn § 594e Abs. 2 S. 1 BGB nimmt ger­ade auf diese Aus­nah­mevorschrift Bezug.

Für dieses Ergeb­nis spricht auch die Geset­zes­be­grün­dung. § 594e BGB wurde durch das Gesetz zur Neuord­nung des land­wirtschaftlichen Pachtrechts vom 08.11.1985 einge­führt und wurde sei­ther im Hin­blick auf die hier entschei­dungser­he­bliche Frage nicht in rel­e­van­ter Weise verän­dert. Im Geset­ze­sen­twurf wurde zur Begrün­dung aus­ge­führt: “Entsprechend dem gel­tenden Recht bes­timmt sich das Recht zur Kündi­gung ohne Ein­hal­tung ein­er Kündi­gungs­frist (frist­lose Kündi­gung) nach den entsprechen­den Vorschriften des Mietrechts (Absatz 1). Absatz 2: Wegen der gegenüber dem Mietrecht regelmäßig erhe­blich län­geren Zahlung­ster­mine ist für die frist­lose Kündi­gung bei Zahlungsverzug eine Son­der­vorschrift erforder­lich. Gemäß Satz 1 ist eine frist­lose Kündi­gung des Ver­pächters möglich, wenn der Pächter mit der Entrich­tung des Pachtzins­es oder eines nicht uner­he­blichen Teiles des­sel­ben länger als drei Monate in Verzug ist.”

Aus dieser Begrün­dung ergeben sich keine Anhalt­spunk­te dafür, dass außer Zahlungsverzug über einen Zeitraum von 3 Monat­en noch weit­ere Voraus­set­zun­gen für eine außeror­dentliche Kündi­gung erforder­lich sein soll­ten. Vielmehr wird die Regelung als Son­der­vorschrift für den Zahlungsverzug beze­ich­net, bei dem eben­falls unter den Voraus­set­zun­gen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 gem. § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB in der damals gel­tenden Fas­sung keine Abmah­nung erforder­lich war. Die Geset­zes­be­grün­dung spricht auch dage­gen, dass nach der Sys­tem­atik der Kündi­gungstatbestände eine Kündi­gung ohne Abmah­nung nur bei Verzug über einen Zeitraum von min­destens 2 Fäl­ligkeit­szeit­punk­ten möglich sein solle. Denn § 594e Abs.2 S. 1 BGB weicht von diesem Grund­satz nach der Geset­zes­be­grün­dung ger­ade wegen der bei Pachtver­hält­nis­sen regelmäßig erhe­blich län­geren Zahlung­ster­mine ab.

Damit set­zt die Kündi­gung im Fall des § 594e Abs. 2 S. 1 BGB grund­sät­zlich keine Abmah­nung oder Nach­frist­set­zung voraus.

Von diesem Grund­satz ist auch nicht deshalb eine Aus­nahme zu machen, weil Anhalt­spunk­te für grund­sät­zliche Zahlung­sun­fähigkeit oder Zahlung­sun­willigkeit fehlen oder der Verzug im Ver­hält­nis zur bish­eri­gen Ver­trags­dauer und Ver­tragser­fül­lung unbe­deu­tend ist.

Zwar kann der Ausspruch ein­er frist­losen Kündi­gung ohne voraus­ge­hende Abmah­nung im Einzelfall gegen § 242 BGB ver­stoßen, wenn sich dem Ver­mi­eter der Schluss auf­drän­gen muss, dass die Nichtzahlung nicht auf Zahlung­sun­fähigkeit oder ‑unwilligkeit, son­dern auf einem bloßem Verse­hen oder son­sti­gen vom Pächter nicht zu vertre­tenden Umstän­den beruht. Konkrete Anhalt­spunk­te dafür, dass sich dem Grund­stück­seigen­tümer diese Umstände auf­drän­gen mussten, gibt es hier jedoch nicht.

Damit war die Kündi­gung wirk­sam und der Beklagte ist gem. § 596 Abs. 1 BGB zur Her­aus­gabe der Grund­stücke verpflichtet.

Ober­lan­des­gericht Stuttgart, Urteil vom 17. Feb­ru­ar 2014 – 101 U 6/13