Hof­ei­gen­schaft nur für ein­zel­ne Flur­stü­cke

Bei einem aus meh­re­ren Flur­stü­cken bestehen­den Grund­stück kann ein Flur­stück Hof­be­stand­teil, ein ande­res dage­gen hoffrei sein. Das Land­wirt­schafts­ge­richt kann das Grund­buch­amt ersu­chen, ein­zel­ne Flur­stü­cke von einem ein­heit­li­chen, mit einem Hof­ver­merk ver­se­he­nen Grund­stück abzu­schrei­ben.

Hof­ei­gen­schaft nur für ein­zel­ne Flur­stü­cke

Nach § 7 Abs. 3 HöfeV­fO kön­nen auch Flur­stü­cke vom Hof abge­trennt wer­den, die im Bestands­ver­zeich­nis des Grund­buchs nicht unter einer eige­nen Num­mer geführt wer­den und daher kein Grund­stück im Rechts­sinn sind. Die­se ver­fah­rens­recht­li­che Mög­lich­keit folgt aus dem mate­ri­el­len Recht. Danach erstreckt sich die Hof­zu­ge­hö­rig­keit gemäß § 2 HöfeO nicht zwin­gend auf ein Grund­stück im Gan­zen. Besteht dies aus meh­re­ren Flur­stü­cken, die im Lie­gen­schafts­ka­tas­ter nach § 2 Abs. 2 GBO jeweils unter einer eige­nen Num­mer auf­ge­führt sind (vgl. dazu § 6 Abs. 3 Buchst. a Nr. 2, Abs. 4 GBV) [1], kön­nen ein­zel­ne Flur­stü­cke zum Hof gehö­ren und ande­re nicht.

Hin­sicht­lich die­ser Rechts­fra­ge besteht eine eige­ne Prü­fungs­kom­pe­tenz des Grund­buch­amts.

Bei Behör­den­er­su­chen hat das Grund­buch­amt nach § 38 GBO zu prü­fen, ob die Behör­de – wie hier nach § 3 Abs. 1 Nr. 1, § 7 Abs. 3 HöfeV­fO – zur Stel­lung eines Ersu­chens der in Rede ste­hen­den Art abs­trakt befugt ist, ob das Ersu­chen bezüg­lich sei­ner Form den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten ent­spricht und ob die durch das Ersu­chen nicht ersetz­ten Ein­tra­gungs­er­for­der­nis­se gege­ben sind [2]. Zur Prü­fungs­kom­pe­tenz des Grund­buch­amts zählt danach ins­be­son­de­re, ob das Ersu­chen auf eine Ein­tra­gung gerich­tet ist, um die nach der gesetz­li­chen Vor­schrift ersucht wer­den kann [3]. Ob hin­ge­gen im kon­kre­ten Ein­zel­fall die Vor­aus­set­zun­gen für das Ersu­chen vor­lie­gen, ist von dem Grund­buch­amt nicht zu prü­fen. Hier­für trägt die ersu­chen­de Behör­de die Ver­ant­wor­tung, soweit die ihr recht­lich zuge­schrie­be­ne Sach­kom­pe­tenz bei der Beur­tei­lung der Ein­tra­gungs­vor­aus­set­zun­gen reicht [4].

Danach fällt die Beur­tei­lung, ob bestimm­te Flä­chen nach den tat­säch­li­chen Gege­ben­hei­ten Bestand­teil des Hofes sind oder nicht, in die allei­ni­ge Kom­pe­tenz des Land­wirt­schafts­ge­richts. Im Grund­buch­ver­fah­ren ist daher nicht zu prü­fen, ob ein Grund­stück, das nach § 7 Abs. 3 HöfeV­fO vom Hofe abge­trennt wer­den soll, sei­ne Hof­zu­ge­hö­rig­keit ver­lo­ren hat [5]. Etwas ande­res gilt aber für die Fra­ge, ob § 7 HöfeV­fO das Land­wirt­schafts­ge­richt berech­tigt, Tei­le eines Grund­stücks von dem mit dem Hof­ver­merk ver­se­he­nen Grund­buch­blatt abschrei­ben und auf ein geson­der­tes Grund­buch­blatt über­tra­gen zu las­sen. Inso­weit ist die Reich­wei­te der Vor­schrift betrof­fen, auf die das Ersu­chen gestützt wird, und damit die Prü­fungs­kom­pe­tenz des Grund­buch­amts eröff­net.

Ob die Befug­nis des Land­wirt­schafts­ge­richts gemäß §§ 3, 7 Abs. 3 HöfeV­fO auch die Abtren­nung von Grund­stücks­teil­flä­chen eines Hofes umfasst, rich­tet sich nach § 2 HöfeO. Die­se Vor­schrift bestimmt, was zu den Bestand­tei­len eines Hofes gehört. Gemäß § 2 Buchst. a Halbs. 1 HöfeO zäh­len hier­zu „alle Grund­stü­cke des Hof­ei­gen­tü­mers, die regel­mä­ßig von der Hof­s­tel­le aus bewirt­schaf­tet wer­den“. Je nach­dem, wie der Begriff des Grund­stücks in die­sem Zusam­men­hang zu ver­ste­hen ist – im Rechts­sin­ne, katas­ter­recht­lich oder wirt­schaft­lich [6] –, kann Bestand­teil eines Hofes nur ein Grund­stück sein, das im Grund­buch unter einer eige­nen Num­mer auf einem Grund­buch­blatt ein­ge­tra­gen ist [7], oder auch ein Flur­stück oder sogar ein unver­mes­se­ner Grund­stücks­teil. In Recht­spre­chung und Lite­ra­tur bestehen hier­zu unter­schied­li­che Auf­fas­sun­gen.

Teil­wei­se wird ver­tre­ten, dass Hof­be­stand­teil nur Grund­stü­cke im Rechts­sin­ne sein könn­ten, eine Unter­tei­lung in hof­zu­ge­hö­ri­ge und hoffreie Tei­le eines Grund­stücks also abge­lehnt [8]. Zur Begrün­dung wird dar­auf ver­wie­sen, dass der Grund­stücks­be­griff des bür­ger­li­chen Rechts ein­heit­lich gel­ten müs­se. Nur so lie­ßen sich prak­ti­sche Schwie­rig­kei­ten ver­mei­den. Denn eine nur teil­wei­se Zuge­hö­rig­keit zum Hof und die damit ein­her­ge­hen­de getrenn­te Ver­er­bung set­ze eine Tei­lung des Grund­stücks vor­aus, die wie­der­um nur auf­grund einer Eigen­tü­mer­er­klä­rung erfol­gen kön­ne. Schließ­lich sei eine Nach­lass­spal­tung nicht sinn­voll; das Ziel der Erhal­tung geschlos­se­ner bäu­er­li­cher Wirt­schafts­ein­hei­ten ste­he einer klein­li­chen Abgren­zung ent­ge­gen. Wer­de das Grund­buch­grund­stück teils land­wirt­schaft­lich, teils ander­wei­tig genutzt, sei auf die über­wie­gen­de Nut­zung abzu­stel­len. Die dar­aus fol­gen­de Benach­tei­li­gung der wei­chen­den Erben kön­ne durch eine Anpas­sung des Abfin­dungs­an­spruchs gemäß § 12 Abs. 2 HöfeO abge­mil­dert wer­den.

Nach ande­rer Auf­fas­sung ist die Beschrän­kung der Hof­zu­ge­hö­rig­keit auf Grund­stücks­tei­le mög­lich [9], teil­wei­se wird dies dahin ein­ge­schränkt, dass es sich um Flur­stü­cke im katas­ter­recht­li­chen Sin­ne han­deln müs­se [10].

Rich­ti­ger­wei­se kön­nen auch ein­zel­ne Flur­stü­cke, die kein Grund­stück im Rechts­sin­ne sind, Bestand­teil eines Hofes oder aber hoffrei sein.

Der Wort­laut von § 2 Buchst. a HöfeO bie­tet kei­nen zurei­chen­den Anhalts­punkt für die Annah­me, nur Grund­stü­cke im Rechts­sin­ne, nicht aber Tei­le davon könn­ten Bestand­teil eines Hofes sein. Der Begriff „Grund­stück“ kann je nach Zusam­men­hang ver­schie­de­ne Bedeu­tun­gen haben [11]. Einen Grund­satz, wonach der Begriff im Zivil­recht stets ein­heit­lich zu ver­ste­hen ist, gibt es nicht.

Die Ent­ste­hungs­ge­schich­te der Vor­schrift spricht eher für die Mög­lich­keit, die Hof­zu­ge­hö­rig­keit auf Tei­le eines Grund­stücks zu beschrän­ken. Die Höfe­ord­nung trat am 24.04.1947 ursprüng­lich als Besat­zungs­recht in der bri­ti­schen Zone in Kraft und ersetz­te das Reichs­erbhof­ge­setz [12]. Die Vor­schrift des § 2 HöfeO, die die Zuord­nung von Grund­stü­cken zum Hof regelt und die bis heu­te unver­än­dert fort gilt, knüpf­te dabei an § 7 Abs. 1 REG an. Die­se Norm war nach all­ge­mei­ner Mei­nung so zu ver­ste­hen, dass ein Grund­stück auch nur teil­wei­se zum Hof gehö­ren konn­te [13]. Dass § 2 HöfeO ein ande­res Ver­ständ­nis zugrun­de liegt, ist nicht erkenn­bar.

Die­ses Ergeb­nis wird durch sys­te­ma­ti­sche Erwä­gun­gen gestützt.

Das gilt zunächst mit Blick auf das Zuwei­sungs­ver­fah­ren nach §§ 13 ff. GrdstVG, wel­ches ähn­lich wie die Höfe­ord­nung den Erhalt leis­tungs­fä­hi­ger land­wirt­schaft­li­cher Betriebs­ein­hei­ten im Erb­fall bezweckt [14]. Nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG kann das Land­wirt­schafts­ge­richt abwei­chend von der sons­ti­gen Erb­fol­ge die „Gesamt­heit der Grund­stü­cke“ eines land­wirt­schaft­li­chen Betriebs einem Mit­er­ben zuwei­sen; aus­ge­nom­men wer­den sol­len nach Satz 2 Grund­stü­cke, die in abseh­ba­rer Zeit ande­ren als land­wirt­schaft­li­chen Zwe­cken die­nen wer­den. Zwar ver­wen­det das Grund­stück­ver­kehrs­ge­setz den Begriff des Grund­stücks im Rechts­sin­ne [15]; es stellt in § 1 Abs. 3 GrdstVG Grund­stücks­tei­le aber aus­drück­lich einem Grund­stück gleich. Dem­entspre­chend ist aner­kannt, dass die Zuwei­sung nach § 13 GrdstVG (bzw. die Her­aus­nah­me ein­zel­ner Flä­chen aus der Zuwei­sung) auf Tei­le von Grund­stü­cken im Rechts­sin­ne beschränkt wer­den kann [16]. Eben­so kann im Rah­men der Geneh­mi­gungs­pflicht für die Über­tra­gung land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke nach § 2 Abs. 1 GrdstVG – die u.a. bei der Hof­über­tra­gung zum Tra­gen kommt, §§ 16, 17 HöfeO, § 8 Nr. 2 GrdstVG – auf Tei­le eines Grund­stücks abge­stellt wer­den [17].

Ent­spre­chen­des gilt im Ergeb­nis für ande­re Geset­ze, die Zie­le der Boden­ord­nung und len­kung ver­fol­gen [18]. Für das Bau­ge­setz­buch, das eben­falls vom Grund­stücks­be­griff im Rechts­sin­ne aus­geht, bestimmt § 200 Abs. 1 Bau­GB, dass die Vor­schrif­ten auf Grund­stücks­tei­le ent­spre­chend anzu­wen­den sind. Dem­entspre­chend kann sich das gemeind­li­che Vor­kaufs­recht nach § 24 Bau­GB auf Teil­flä­chen eines Grund­buch­grund­stücks beschrän­ken [19]; die Ent­eig­nung von Grund­stücks­tei­len ist in § 113 Abs. 2 Nr. 4 Buchst. a Bau­GB sogar aus­drück­lich vor­ge­se­hen. Soweit – wie im Reichs­sied­lungs­ge­setz – eine aus­drück­li­che Gleich­stel­lung von Grund­stücks­tei­len fehlt, wird hin­ge­gen von vorn­her­ein nicht der grund­buch­recht­li­che, son­dern ein wirt­schaft­li­cher Grund­stücks­be­griff zugrun­de gelegt [20].

Vor allem aber spre­chen Sinn und Zweck der Höfe­ord­nung dafür, dass – jeden­falls katas­ter­mä­ßig abge­grenz­te – Tei­le eines Grund­stücks Bestand­teil eines Hofes im Sin­ne von § 2 Buchst. a HöfeO sein kön­nen. Die Höfe­ord­nung gestal­tet die Erb­fol­ge in einen land­wirt­schaft­li­chen Betrieb abwei­chend vom all­ge­mei­nen Erbrecht aus, um lebens­fä­hi­ge land­wirt­schaft­li­che Betrie­be geschlos­sen zu erhal­ten und deren agrar­po­li­tisch uner­wünsch­te Auf­tei­lung zu ver­hin­dern [21]. Die­ses Ziel recht­fer­tigt die damit ver­bun­de­ne Schlech­ter­stel­lung der wei­chen­den Erben, begrenzt aber zugleich den Anwen­dungs­be­reich der Aus­nah­me­re­ge­lung [22]. Für eine Aus­wei­tung auf Gegen­stän­de, die mit dem Hof nicht untrenn­bar ver­bun­den sind, besteht kein Bedürf­nis. Sie erschie­ne viel­mehr mit Blick auf den Gleich­heits­grund­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) und die Erb­rechts­ga­ran­tie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GG) ver­fas­sungs­recht­lich bedenk­lich. Die rein buchungs­tech­ni­sche und in ihrem Zuschnitt mit­un­ter zufäl­li­ge Maß­ein­heit eines Grund­stücks – vor­lie­gend sol­len über 100 ha unter einer Bestand­num­mer ein­ge­tra­gen sein – stellt kei­nen recht­fer­ti­gen­den Grund für eine nach dem Zweck der Höfe­ord­nung nicht gebo­te­ne Schlech­ter­stel­lung der wei­chen­den Mit­er­ben dar.

Die­se müs­sen sich auch nicht auf die von dem Beschwer­de­ge­richt ange­führ­te Mög­lich­keit eines Zuschlags zum Hofes­wert nach § 12 HöfeO ver­wei­sen las­sen, wenn Tei­le eines hof­zu­ge­hö­ri­gen Grund­stücks dem Hof nicht mehr die­nen. Erfor­dert die Tren­nung von – in tat­säch­li­cher Hin­sicht – hof­zu­ge­hö­ri­gen und hoffrei­en Flä­chen nur die Abschrei­bung eines Grund­stücks­teils, also einen im wesent­li­chen buchungs­tech­ni­schen Vor­gang, fehlt es, wie die Betei­lig­te zu 1 zutref­fend her­vor­hebt, an einem sach­li­chen Grund, den wei­chen­den Erben einen Anspruch auf Über­eig­nung der hoffrei­en Flä­chen zuguns­ten eines blo­ßen Geld­an­spruchs zu ver­sa­gen. Wer­den die Flä­chen, wie es § 7 Abs. 3 HöfeV­fO für Grund­stü­cke vor­sieht, vor Ein­tritt des Erb­falls von dem hof­zu­ge­hö­ri­gem Grund­stücks­teil abge­schrie­ben, wer­den die wei­chen­den Erben mit Tod des Erb­las­sers sogar unmit­tel­bar Eigen­tü­mer die­ser (dann ein selb­stän­di­ges Grund­stück bil­den­den) Flä­chen.

Rechts­si­cher­heit und Rechts­klar­heit wer­den nicht beein­träch­tigt, wenn ein Grund­stück – bezo­gen auf abgrenz­ba­re, ins­be­son­de­re katas­ter­mä­ßig selb­stän­di­ge Flä­chen – recht­lich teils hof­zu­ge­hö­rig und teils hoffrei sein kann. Sachen­recht­lich kann das Grund­stück bis zu einer Tei­lung immer nur ein ein­heit­li­ches Schick­sal neh­men. Bei Ein­tritt des Erb­falls geht es folg­lich als Gan­zes auf den Hof­er­ben über; bei einer gemisch­ten Nut­zung ist maß­geb­lich, wel­che Nut­zungs­art über­wiegt [23]. Dass die wei­chen­den Erben von dem Hof­er­ben nach Ein­tritt des Erb­falls die Über­eig­nung des hoffrei­en Grund­stücks­teils ver­lan­gen kön­nen, birgt kei­ne recht­li­chen Schwie­rig­kei­ten; die Lage stellt sich nicht anders dar, als wenn ihnen die­ser Teil von dem Erb­las­ser als Ver­mächt­nis zuge­wandt wor­den wäre [24]. Wird der hoffreie Teil eines zum Hof gehö­ren­den Grund­stücks vor Ein­tritt des Erb­falls auf Betrei­ben des Land­wirt­schafts­ge­richts nach § 7 Abs. 3 HöfeV­fO von dem Grund­buch­blatt abge­schrie­ben, wird die Tren­nung von hof­zu­ge­hö­ri­gem und hoffrei­em Ver­mö­gen auch sachen­recht­lich voll­zo­gen; es wird also, wie die Betei­lig­te zu 1 zu Recht her­vor­hebt, sogar ein Mehr an Rechts­si­cher­heit erreicht.

Dem Ersu­chen steht nicht ent­ge­gen, dass die Tren­nung der betrof­fe­nen Flur­stü­cke vom Hof im Sin­ne des § 7 Abs. 3 HöfeV­fO zu einer Grund­stücks­tei­lung führt. Die hier­für not­wen­di­ge Bewil­li­gung des Eigen­tü­mers wird durch das behörd­li­che Ersu­chen ersetzt (§ 38 GBO).

Ob die hoffrei­en Flur­stü­cke nach ihrer Abschrei­bung von dem Hof­grund­stück im Grund­buch als ein­heit­li­ches Grund­stück oder getrennt geführt wer­den, bleibt der Ent­schei­dung des Eigen­tü­mers über­las­sen. Die­se hat das Land­wirt­schafts­ge­richt zu erfra­gen und bei sei­nem Ersu­chen gegen­über dem Grund­buch­amt zu berück­sich­ti­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 26. Juni 2014 – V ZB 1/​12

  1. Bengel/​Simmerding, Grund­buch, Grund­stück, Gren­ze, 5. Aufl., § 2 Rn. 19 ff.; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., 4.1.1.1[]
  2. BGH, Beschluss vom 20.12 2012 – – V ZB 95/​12, NJW-RR 2013, 526 Rn. 15[]
  3. vgl. Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn.201 u. 219[]
  4. BGH, Beschluss vom 20.12 2012 – – V ZB 95/​12, aaO[]
  5. vgl. dazu H. Wöhr­mann, Land­wirt­schafts­er­brecht, 10. Aufl., § 2 Rn. 23; zu einem Land­gut i.S.v. § 2049 BGB auch BGH, Urteil vom 22.10.1986 – IVa ZR 143/​85, BGHZ 98, 382, 388[]
  6. vgl. zu die­sen Mög­lich­kei­ten all­ge­mein: Bengel/​Simmerding, Grund­buch, Grund­stück, Gren­ze, 5. Aufl., § 2 Rn. 11 ff.[]
  7. vgl. zum Grund­stück im Rechts­sin­ne: BGH, Beschluss vom 19.12 1967 – – V BLw 24/​67, BGHZ 49, 145, 146[]
  8. so OLG Köln, RdL 1983, 76, 77 und Beschluss vom 02.08.2007 – 23 WLw 5/​07 16; OLG Hamm, Beschluss vom 05.12 2006 – 10 W 97/​05 66; und vom 07.06.2011 – 10 W 123/​10 62; OLG Cel­le, RdL 2010, 271, 273; H. Wöhr­mann, Land­wirt­schafts­er­brecht, 10. Aufl., § 2 HöfeO Rn. 12 [anders in der 2. Aufl. noch O. Wöhr­mann, Land­wirt­schafts­recht, § 2 HöfeO Rn. 9]; vgl. auch Staudinger/​Mayer, BGB [2013], Art. 64 EGBGB Rn. 30[]
  9. so OLG Cel­le, RdL 1984, 132, 133; Lan­ge/­Wul­f­f/Lüd­tge-Hand­je­ry, HöfeO, 10. Aufl., § 2 Rn. 6 [ein­schrän­kend Rn. 1]; Nord­alm, AgrarR 1977, 108, 109 f.[]
  10. so Steffen/​Ernst, HöfeO, 3. Aufl., § 2 Rn. 3; Faß­ben­der in Faßbender/​Hötzel/​von Jeinsen/​Pikalo, HöfeO, 3. Aufl., § 2 Rn. 39[]
  11. Bengel/​Simmerding, Grund­buch, Grund­stück, Gren­ze, 5. Aufl., § 2 Rn. 11 ff.; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., 4.01.1.1[]
  12. REG vom 29.09.1933, RGBl – I 685; vgl. H. Wöhr­mann, Land­wirt­schafts­er­brecht, 10. Aufl., Ein­lei­tung Rn. 10[]
  13. s. § 15 Abs. 3 der Aus­füh­rungs­vor­schrift des Reichs über Gericht­li­ches Ver­zeich­nis, Erb­hö­fe­rol­le und Erb­hof­ver­merk vom 16.01.1937, abge­druckt bei Vogels, REG, 4. Aufl., S. 147; vgl. auch Vogels, aaO § 7 Rn. 15; O. Wöhr­mann, Reichs­erbhof­recht, 3. Aufl., § 7 Rn. 11; Hopp, DJ 1934, 1585, 1586; anders noch KG, in Vogels/​Hopp, EHRsp. § 7 Nr. 11 m. abl. Anm. Hes­se[]
  14. vgl. BVerfGE 91, 346, 356[]
  15. BGH, Beschluss vom 19.12 1967 – – V BLw 24/​67, BGHZ 49, 145, 146 f.[]
  16. vgl. OLG Mün­chen, RdL 1975, 156, 162; Netz, GrdstVG, 6. Aufl., 7.02.01.11[]
  17. vgl. OLG Köln, RdL 1982, 273; OLG Stutt­gart, RdL 1981, 157; Netz, aaO 4.01.3; Treutlein/​Crusius, GrdstVG, § 1 Anm. 4 b[]
  18. vgl. Bengel/​Simmerding, Grund­buch, Grund­stück, Gren­ze, 5. Aufl., § 2 Rn. 16[]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.1971 – – V ZR 164/​68, NJW 1971, 560, 561[]
  20. vgl. BGH, Beschlüs­se vom 09.05.1985 – BLw 9/​84, BGHZ 94, 299, 302; und vom 27.04.2001 – BLw 22/​00, AgrarR 2001, 382, zu § 4 RSG[]
  21. vgl. BVerfGE 91, 346, 356; BVerfGE 67, 329, 340 ff.; BVerfGE 15, 337, 342[]
  22. vgl. zum Land­gut i.S.d. § 2049 BGB: BGH, Urteil vom 22.10.1986 – IVa ZR 143/​85, BGHZ 98, 382, 387 f.; sie­he auch BGH, Beschluss vom 19.07.1991 – BLw 17/​90, BGHZ 115, 157, 159 zu b); Beschluss vom 25.04.2014 – BLw 6/​13 31[]
  23. vgl. Faß­ben­der in Faßbender/​Hötzel/​von Jeinsen/​Pikalo, HöfeO, 3. Aufl., § 2 Rn. 39; H. Wöhr­mann, Land­wirt­schafts­er­brecht, 10. Aufl., § 2 HöfeO Rn. 12[]
  24. vgl. zu den mög­li­chen Gegen­stän­den eines Ver­mächt­nis­ses: BGH, Urteil vom 27.06.2001 – – IV ZR 120/​00, BGHZ 148, 187, 190[]