Grundstücksverkehrsgenehmigung bei einem im Bieterverfahren ermittelten Kaufpreis

Die Genehmi­gung zur Veräußerung eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks zu einem im Bieter­ver­fahren ermit­tel­ten Preis ist – ungeachtet eines von einem Gutachter ermit­tel­ten niedrigeren inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swerts – nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG zu ver­sagen, wenn um dieselbe Fläche konkur­ri­erende Land­wirte bere­it sind, einen (annäh­ernd) gle­ich hohen Preis zu zahlen.

Grundstücksverkehrsgenehmigung bei einem im Bieterverfahren ermittelten Kaufpreis

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG darf die Genehmi­gung ver­sagt wer­den, wenn Tat­sachen vor­liegen, aus denen sich ergibt, dass der Gegen­wert in einem groben Missver­hält­nis zum Wert des Grund­stücks ste­ht.

Der Wert des Grund­stücks im Sinne dieser Vorschrift ist der inner­land­wirtschaftliche Verkehr­swert. Er wird durch den Preis bes­timmt, der bei einem Verkauf von einem Land­wirt an einen anderen erzielt wird. Dieser Wert entspricht in der Regel dem durch­schnit­tlichen Preis, der sich aus den Kauf­preis­samm­lun­gen über die bei Verkäufen land­wirtschaftlich­er Grund­stücke in der näheren Umge­bung in den ver­gan­genen Jahren erziel­ten Preise ergibt.

Den Ein­wand, die Recht­sprechung zur Bes­tim­mung eines inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swerts sei über­holt, jeden­falls aber auf die neuen Län­der nicht ohne weit­eres über­trag­bar, ist unbe­grün­det. Der Bun­des­gericht­shof hat bere­its entsch­ieden, dass das Grund­stücksverkehrs­ge­setz bun­de­sein­heitlich anzuwen­den und den beson­deren Mark­tver­hält­nis­sen in den neuen Län­dern auf sachver­ständi­ger Ebene bei der Ermit­tlung des inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swerts Rech­nung zu tra­gen ist. Die Anwen­dung von § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG auch auf die im Bieter­ver­fahren erziel­ten Preise entspricht dem Zweck des Ver­sa­gungs­grunds. Die Vorschrift soll Erschwerun­gen des zur Verbesserung der Agrarstruk­tur erforder­lichen Lan­der­werbs durch inter­essierte Land- und Forstwirte infolge über­höhter Preise ver­hin­dern. Dem wider­spräche es, wenn die Beteiligte zu 2 als größte Anbi­eterin solch­er Flächen in den neuen Län­dern bei ihren Verkäufen Preise durch­set­zen kön­nte, welche die land­wirtschaftlichen Betriebe mit Anschaf­fungskosten für den Grun­der­werb belasteten, die ihren Bestand oder ihre Wirtschaftlichkeit bedro­ht­en.

Ein Missver­hält­nis im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG liegt in der Regel dann vor, wenn der vere­in­barte Preis den nach den Kauf­preis­samm­lun­gen ermit­tel­ten Verkehr­swert um mehr als 50 vom Hun­dert über­steigt.

Hier nicht zu entschei­den ist die Frage, ob die zur Veräußerung land­wirtschaftlich­er Grund­stücke erforder­liche Genehmi­gung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG auch bei einem durch öffentliche Auss­chrei­bung zus­tande gekomme­nen Verkauf­spreis ver­sagt wer­den darf, wenn der Verkäufer ein dem Staat zuzurech­nen­des Unternehmen ist, das für dessen Rech­nung land­wirtschaftliche Grund­stücke verkauft. In diesen Fällen stoßen die auf gesamtwirtschaftlichen und sozialen Grün­den beruhende preis­rechtliche Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG und das euro­parechtliche Ver­bot staatlich­er Bei­hil­fen (Art. 107 Abs. 1 AEUV) möglicher­weise aneinan­der. Diese Rechts­frage ist Gegen­stand eines Vor­lagebeschlusses des Bun­des­gericht­shofs an den Gericht­shof der Europäis­chen Union. Sie ist allerd­ings dann nicht entschei­dungser­he­blich, wenn der sich aus dem Ver­hält­nis von Kauf­preis und Grund­stück­swert ergebende Ver­sa­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG nicht anzuwen­den ist, weil durch die Veräußerung zu diesem Preis ungün­stige Auswirkun­gen auf die Agrarstruk­tur nicht zu erwarten sind. So liegt es hier.

Für den Ver­sa­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG kommt es nicht darauf an, ob der das Grund­stück erwer­bende Land­wirt dieses selb­st bewirtschaften oder ver­pacht­en will. Das ist wie das Beschw­erdegericht zutr­e­f­fend dar­legt allein für die Prü­fung des Ver­sa­gungs­grunds nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG von Bedeu­tung, wenn das Erwerb­sin­ter­esse des kün­fti­gen Ver­pächters in Konkur­renz zu dem Erwerb­sin­ter­esse eines Land­wirts tritt, der das Grund­stück zur Auf­s­tock­ung seines Betriebs drin­gend benötigt und zum Erwerb bere­it und in der Lage ist. Mit dem Ver­sa­gungs­grund nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG soll dage­gen ver­hin­dert wer­den, dass durch Veräußerun­gen zu über­höht­en Preisen Nachteile für die Agrarstruk­tur ein­treten. Nach dem Zweck dieser Vorschrift kommt es nicht darauf an, ob der Erwer­ber, der den hohen Preis zu zahlen bere­it ist, beab­sichtigt, das Grund­stück selb­st zu bewirtschaften oder es zu ver­pacht­en. Maßgebend ist vielmehr, dass die Veräußerung zwecks weit­er­er land­wirtschaftlich­er Nutzung des Grund­stücks erfol­gt und dass der vere­in­barte Kauf­preis aus dem Betrieb­ser­trag eines Beruf­s­land­wirts erwirtschaftet wer­den muss. Ist bei­des der Fall, ist davon auszuge­hen, dass der Preis nach Auf­fas­sung des Erwer­bers nicht zu ein­er Belas­tung führt, die die Exis­tenz oder die Wirtschaftlichkeit seines Betriebes gefährdet.

Ob deswe­gen der Ver­sa­gungs­grund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG schon dann ent­fällt, wenn der Erwer­ber Voller­werb­s­land­wirt ist, ist allerd­ings umstrit­ten.

Einige Ober­lan­des­gerichte vertreten unter Hin­weis auf Netz, mit Rück­sicht auf den geset­zge­berischen Zweck dürfe der Preis, den ein haupt­beru­flich­er Land­wirt zu zahlen bere­it sei, nur in Aus­nah­me­fällen nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG von der Behörde bean­standet wer­den. Es sei näm­lich grund­sät­zlich Sache des erwer­ben­den Land­wirts, zu über­legen, ob der ange­botene Preis für ihn und seinen Betrieb sin­nvoll sei. Die Behörde und das Gericht hät­ten diese eigen­ständi­ge Kalku­la­tion nicht zu über­prüfen.

Demge­genüber ver­tritt das Ober­lan­des­gericht Schleswig, dass bei der Prü­fung des Ver­sa­gungs­grunds auf die Gesamtheit der Land­wirte, ins­beson­dere im örtlichen Bere­ich, abzustellen sei. Über­preise führten im Falle der behördlichen Genehmi­gung der Verträge zur Erhöhung des Mit­tel­w­erts als Richtschnur des Verkehr­swerts und hät­ten dadurch eine all­ge­meine Anhebung des genehmi­gungs­fähi­gen Preisvol­u­mens zur Folge. Das sei eine Gefahr, die vor allem finanzschwache Land­wirte träfe. Diese Gefahr laufe konkreten Maß­nah­men zur Verbesserung der Agrarstruk­tur zuwider und sei von dem Schutzbere­ich des § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG erfasst.

Bei­de Auf­fas­sun­gen sind in ihrer All­ge­mein­heit nicht richtig.

Die auf die Kalku­la­tion nur eines Land­wirts gestützten Erwä­gun­gen des Beschw­erdegerichts tre­f­fen so nicht zu. Der Ver­sa­gungs­grund ent­fällt nicht schon deswe­gen, weil ein Land­wirt den Preis als für seinen Betrieb noch trag­bar erachtet. Der mit dem Ver­sa­gungs­grund in § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrstVG ver­fol­gte gesamtwirtschaftliche und soziale Zweck ist auf die Gesamtheit der erwerb­swilli­gen und erwerb­s­bere­it­en Land- und Forstwirte bezo­gen. Durch die Genehmi­gung der Veräußerung eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks zu einem Preis, der weit über dem inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swert liegt, sind ungün­stige Auswirkun­gen auf die Agrarstruk­tur auch dann zu erwarten, wenn der zur Zahlung eines solchen Preis­es bere­ite Erwer­ber Land­wirt ist. Die Genehmi­gung solch­er Veräußerun­gen führt zu ein­er Erschwerung des Grun­der­werbs durch inter­essierte Land­wirte. An diesen neg­a­tiv­en Auswirkun­gen, welche die Genehmi­gun­gen von Veräußerun­gen zu über­höht­en Preisen für die Agrarstruk­tur ins­ge­samt haben, ändert der Umstand grund­sät­zlich nichts, dass der einen solchen Preis zu zahlen bere­ite Erwer­ber Land­wirt ist.

Im Ergeb­nis ist die ange­focht­ene Entschei­dung den­noch richtig. Die Genehmi­gung zur Veräußerung eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks zu einem im Bieter­ver­fahren ermit­tel­ten Preis ist – ungeachtet des von einem Gutachter ermit­tel­ten inner­land­wirtschaftlichen Verkehr­swerts – dann nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG zu ver­sagen, wenn die um dieselbe Fläche konkur­ri­eren­den erwerb­swilli­gen land­wirtschaftlichen Unternehmen – wie hier – eben­falls bere­it sind, einen (annäh­ernd) gle­ich hohen Preis zu zahlen. In diesem Fall ist näm­lich vor dem Hin­ter­grund, dass Beruf­s­land­wirte keine aus dem Betrieb­ser­trag nicht zu erwirtschaf­tende Kauf­preisange­bote abzugeben pfle­gen, die Annahme begrün­det, dass der nach einem Bieter­ver­fahren bes­timmte Preis nicht über­höht ist. Von der Veräußerung eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks zu einem Preis, der nach der Ein­schätzung mehrerer (auch ort­san­säs­siger) Land­wirte aus dem Betrieb­ser­trag erwirtschaftet wer­den kann, sind die ungün­sti­gen Auswirkun­gen auf die Agrarstruk­tur, die mit dem in § 9 Abs. 1 Nr. 3 Grd­stVG bes­timmten Ver­sa­gungs­grund abgewehrt wer­den sollen, nicht zu erwarten.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 25. April 2014 – BLw 5/13