Flurbereinigung, Grundbuchberichtigung und die Pflicht zur Vorlage von Grundschuldbriefen

Im Grund­buch­berich­ti­gungsver­fahren auf­grund eines Ersuchens gemäß § 79 Flur­bG ist die Flurbere­ini­gungs­be­hörde zur Vor­lage von Hypotheken- und Grund­schuld­briefen verpflichtet, wenn Ein­tra­gun­gen bei den ver­brieften Recht­en in Abteilung III des Grund­buchs notwendig sind; erfol­gen die berichti­gen­den Ein­tra­gun­gen nur im Bestandsverze­ich­nis des Grund­buchs, beste­ht keine Pflicht zur Briefvor­lage.

Flurbereinigung, Grundbuchberichtigung und die Pflicht zur Vorlage von Grundschuldbriefen

Gemäß § 41 Abs. 1 Satz 1, § 42 Satz 1 GBO ist der Grund­schuld­brief vorzule­gen ist, wenn eine Ein­tra­gung bei ein­er Brief­grund­schuld erfol­gen soll. Mit diesen Vorschriften wer­den zwei Ziele ver­fol­gt. Zum einen soll das Grund­buchamt in die Lage ver­set­zt wer­den, die Bewil­li­gungs­berech­ti­gung des von der Ein­tra­gung Betrof­fe­nen (§ 19 GBO) zu prüfen. Dafür ist die Briefvor­lage notwendig, weil der Gläu­biger ein­er Brief­grund­schuld nicht in jedem Fall aus dem Grund­buch ersichtlich ist. Der Über­gang des Rechts auf einen neuen Gläu­biger kann auch außer­halb des Grund­buchs durch Über­tra­gung der Grund­schuld mit­tels schriftlich­er Erk­lärung und Über­gabe des Briefes erfol­gen (§ 1154 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB). Zum anderen dienen die Vorschriften zusam­men mit denen in § 62 GBO dazu, die Übere­in­stim­mung zwis­chen dem Inhalt des Grund­buchs und dem Inhalt des Grund­schuld­briefs sicherzustellen.

Eben­falls zutr­e­f­fend meint das Beschw­erdegericht, dass Ein­tra­gun­gen “bei ein­er Grund­schuld” nur solche Ein­tra­gun­gen sind, die in der Abteilung III des Grund­buchs unter der Num­mer erfol­gen, unter der die Grund­schuld einge­tra­gen ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Ein­tra­gung rechts­be­grün­dend oder rechts­bezeu­gend ist, auf Bewil­li­gung, Unrichtigkeit­snach­weis oder Zwangsvoll­streck­ung beruht, auf Antrag, auf Ersuchen oder von Amts wegen vorzunehmen ist, endgülti­gen oder vor­läu­fi­gen Charak­ter hat, ob der Grund­schuldgläu­biger von der Ein­tra­gung betrof­fen oder begün­stigt oder ob sie für ihn rechtlich neu­tral ist, und ob die Ein­tra­gung auf dem Brief ver­merkt wird oder nicht. Keine Ein­tra­gun­gen im Sinn von § 41 Abs. 1 Satz 1, § 42 Satz 1, § 62 Abs. 1 Satz 1 GBO sind dage­gen solche, die zwar materiell auf die Grund­schuld ein­wirken, aber grund­buch­mäßig ihre Ein­tra­gung in Abteilung III nicht berühren. Das­selbe gilt für die Ver­laut­barung von Tat­sachen wie die iden­titätswahrende Namen­sän­derung des Berechtigten, die Rich­ti­gund Klarstel­lung unge­nauer Ein­tra­gungsver­merke, EuroUm­stel­lun­gen seit dem 31.12.2001, Ver­merke über das Beste­hen oder Erlöschen ander­er Mithaft­stellen, die nur infolge von Umbuchun­gen ange­bracht wer­den, die Ein­weisung eines anderen Rechts in einen bei der Hypothek oder Grund­schuld bere­its einge­tra­ge­nen vor­be­hal­te­nen Rang und die Umbuchung des belasteten Grundbe­sitzes auf ein anderes Grund­buch­blatt.

Dass es sich bei den für die Erledi­gung des Ein­tra­gungser­suchens notwendi­gen Ein­tra­gun­gen um Ein­tra­gun­gen bei den Grund­schulden han­delt, nimmt das Beschw­erdegericht jedoch zu Unrecht an.

In dem Ver­fahren des frei­willi­gen Land­tausches (§§ 103a ff. Flur­bG) tritt mit dem in der Anord­nung der Aus­führung des unan­fecht­baren Tausch­plans durch die Flurbere­ini­gungs­be­hörde genan­nten Zeit­punkt der neue Recht­szu­s­tand entsprechend den Fes­tle­gun­gen in dem Tausch­plan ein (§ 61 Satz 2, §§ 103b, 103f Abs. 3 Satz 2 Flur­bG). Die Recht­sän­derun­gen vol­lziehen sich außer­halb des Grund­buchs. Das Ersuchen der Flurbere­ini­gungs­be­hörde um Ein­tra­gung der Recht­sän­derun­gen in das Grund­buch (§ 79 Flur­bG) dient somit der Grund­buch­berich­ti­gung. Zusam­men mit den son­sti­gen Unter­la­gen (s. § 80 Flur­bG) erset­zt es den Ein­tra­gungsantrag (§ 13 Abs. 1 GBO), Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen (§ 19 GBO), eventuell notwendi­ge Zus­tim­mungen Drit­ter und den Nach­weis der Unrichtigkeit des Grund­buchs nach § 22 Abs. 1 GBO. Das Grund­buchamt hat nur zu prüfen, ob die formellen Voraus­set­zun­gen des Ein­tra­gungser­suchens erfüllt sind, ob es alle für die beantragte Ein­tra­gung notwendi­gen Angaben enthält und ob die erforder­lichen Unter­la­gen vor­liegen; eine inhaltliche Prü­fung des Berich­ti­gungser­suchens hat es nicht vorzunehmen.

Folge der Recht­sän­derung ist hier, dass an die Stelle des einen Tauschflurstücks 48/2 das andere Tauschflurstück 10 tritt und umgekehrt (§ 68 Abs. 1 Satz 1, § 103f Abs. 1 Satz 1 Flur­bG). Das bedeutet, dass die Rechtsver­hält­nisse, die an dem jew­eili­gen Tauschgrund­stück bestanden, sich ohne weit­eres an dem anderen Tauschgrund­stück fort­set­zen. Dies gilt sowohl für das Eigen­tum als auch für dingliche Belas­tun­gen der Tauschgrund­stücke.

Die Berich­ti­gung darf ohne die Vor­lage der Grund­schuld­briefe erfol­gen, wenn keine Ein­tra­gun­gen bei den Grund­schulden vorzunehmen sind.

Ein­tra­gun­gen bei den Grund­schulden erfol­gen auch nicht wegen des Umstands, dass ein Flurstück nicht mehr für sie haftet.

Nach dem Tausch­plan sind die Grund­schulden erloschen, soweit sie an dem Flurstück 48/2 bestanden. Die Recht­sän­derung trat kraft Geset­zes ein (§ 61 Abs. 2, §§ 103b, 103f Abs. 3 Satz 2 Flur­bG). Sie wird in den Grund­büch­ern dadurch doku­men­tiert, dass das Flurstück las­ten­frei abgeschrieben und neu einge­tra­gen wird. Nach § 46 Abs. 2 GBO gilt dies als Löschung der Grund­schulden in Anse­hung des Flurstücks 48/2. Ob bei dieser Form der Löschung, die ein­er Löschung nach § 46 Abs. 1 GBO durch Ein­tra­gung eines Ver­merks, der das Erlöschen der Mithaft ausweist, in Abteilung III Spal­ten 57 des Grund­buchs gle­ich­w­er­tig ist, in dem Fall der las­ten­freien Abschrei­bung ein­er noch nicht ver­messe­nen Grund­stück­steil­fläche die Vor­lage von Grundp­fan­drechts­briefen erforder­lich ist, kann offen bleiben. Der Briefvor­lage bedarf es für die Doku­men­ta­tion der Abschrei­bung im Grund­buch jeden­falls dann nicht, wenn – wie hier – ein Bestandteil des belasteten Grund­stücks las­ten­frei abgeschrieben wer­den soll. Bei der Abschrei­bung eines realen Grund­stück­steils, der kataster­mäßig noch nicht als Flurstück aus­gewiesen ist, muss das belastete Grund­stück vor der Abschrei­bung in zwei (oder mehrere) Flurstücke geteilt wer­den (vgl. § 2 Abs. 3 Satz 2 GBO). Diese erhal­ten jew­eils eine neue laufende Num­mer im Bestandsverze­ich­nis der Grund­büch­er. Das ursprüngliche Haf­tung­sob­jekt (Grund­stück im Rechtssinn) existiert damit rechtlich nicht mehr. Hier ist es jedoch anders. Im Gegen­satz zu der Ansicht des Beschw­erdegerichts ist Belas­tungs­ge­gen­stand kein anderes Grund­stück als vorher. Das unter der laufend­en Num­mer 49 im Bestandsverze­ich­nis von Blatt 382 einge­tra­gene Grund­stück bleibt auch nach der Abschrei­bung des Flurstücks 48/2 dort einge­tra­gen. Die Grund­schulden las­ten unverän­dert auf diesem Grund­stück. Dass es durch die Bestandteilsab­schrei­bung flächen­mäßig klein­er gewor­den ist, berührt die Ein­tra­gung in Abteilung III nicht. Auch wenn das Haf­tung­sob­jekt durch Bestandteil­szuschrei­bung größer wird, erfol­gt keine Ein­tra­gung “bei der Grund­schuld”.

Die Briefvor­lage ist auch nicht deshalb erforder­lich, weil das Grund­buchamt ohne die Briefe die Ver­fü­gungs­befug­nis der Grund­schuldgläu­biger nicht prüfen kann. Dieser Gesicht­spunkt spielt nur bei ein­er auf ein­er Wil­lenserk­lärung beruhen­den Pfan­dent­las­sung und der dadurch notwendi­gen Löschung des Rechts eine Rolle, nicht jedoch dann, wenn die Flurbere­ini­gungs­be­hörde das Grund­buchamt um die Berich­ti­gung des Grund­buchs entsprechend den Fes­tle­gun­gen in einem Tausch­plan ersucht.

Die Belas­tung des Flurstücks 10 mit den in Abteilung III unter den Num­mern 6 und 7 auf Blatt 382 einge­tra­ge­nen Brief­grund­schulden ist dort eben­falls nicht in den Spal­ten 57 zu ver­merken. Der Ver­merk wäre allen­falls dann anzubrin­gen, wenn die Über­tra­gung des Flurstücks 10 von Blatt 425 auf Blatt 382 im Grund­buch in der Weise doku­men­tiert würde, dass es unter ein­er neuen laufend­en Num­mer im Bestandsverze­ich­nis von Blatt 382 als selb­ständi­ges Grund­stück einge­tra­gen würde. In einem solchen Fall wären die Grund­schulden zu Gesamt­grund­schulden gewor­den, weil sie nicht nur das neue Grund­stück (Flurstück 10), son­dern auch weit­er­hin das alte, unter der laufend­en Num­mer 49 des Bestandsverze­ich­niss­es einge­tra­gene Grund­stück (Flurstück 48/1) belasteten (§ 1132 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB). Belas­tungs­ge­gen­stand wäre ein anderes Grund­stück gewor­den. Eine solche Ein­tra­gung ist hier jedoch nicht vorzunehmen. Nach dem Tausch­plan wurde ein Pfan­daus­tausch in dem Sinn vorgenom­men, dass die Grund­schulden weit­er­hin auss­chließlich an dem unter der laufend­en Num­mer 49 des Bestandsverze­ich­niss­es von Blatt 382 beze­ich­neten Grund­stück beste­hen sollen. Das fol­gt daraus, dass das Flurstück 10 im Wege der dinglichen Sur­ro­ga­tion an die Stelle des Flurstücks 48/2 getreten ist. Es hat deshalb auch dessen rechtliche Stel­lung erlangt, also nicht die eines selb­ständi­gen Grund­stücks behal­ten, son­dern die eines Bestandteils des unter der laufend­en Num­mer 49 einge­tra­ge­nen Grund­stücks bekom­men. Diesem Grund­stück muss es zugeschrieben wer­den (§ 890 Abs. 2 BGB, § 6 Abs. 1 Satz 1 GBO), was grund­buchtech­nisch im Bestandsverze­ich­nis von Blatt 382 nach Maß­gabe der Vorschriften in § 6 Abs. 2, 5, 6 Buchst. b und c, § 13 Abs. 1 GBV geschieht. Dass sich die in Abteilung III von Blatt 382 unter den Num­mern 6 und 7 einge­tra­ge­nen Grund­schulden nach dem Tausch­plan (eben­so nach § 1131 Abs. 1 Satz 1, 1192 Abs. 1 BGB) auf das Flurstück 10 erstreck­en, wird in Abteilung III nicht ver­merkt. Bei der Bestandteil­szuschrei­bung erfol­gt keine Ein­tra­gung bei der Grund­schuld im Sinn von § 41 Abs. 1 Satz 1, § 42 Satz 1, § 62 Abs. 1 GBO. Die Grund­schuld­briefe müssen nicht vorgelegt wer­den.

Nach alle­dem ist die Briefvor­lage jeden­falls dann ent­behrlich, wenn wie hier ein Bestandteil des haf­ten­den Grund­stücks durch dingliche Sur­ro­ga­tion aus­gewech­selt wurde, ohne dass sich darüber hin­aus an den Grund­schulden etwas geän­dert hat. Das Grund­buchamt hat somit zu Unrecht die Vor­lage der Grund­schuld­briefe ver­langt. Es ist deshalb unter Aufhe­bung der Entschei­dung des Beschw­erdegerichts anzuweisen, die Erledi­gung des Ein­tra­gungser­suchens nicht wegen der fehlen­den Grund­schuld­briefe zu ver­weigern.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 7. Feb­ru­ar 2013 – V ZB 160/12

Flurbereinigung, Grundbuchberichtigung und die Pflicht zur Vorlage von Grundschuldbriefen