Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Mitgesellschafter

Der Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks durch den Gesellschafter zu dem Zweck, dieses als Son­der­be­trieb­sver­mö­gen (§ 13 Abs. 7 i.V.m. § 15 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG) in eine Per­so­n­enge­sellschaft einzubrin­gen, ist bei wer­tender Betra­ch­tung dem Erwerb durch die Gesellschaft nur dann gle­ichzustellen, wenn der Gesellschafter in dem Unternehmen als Mitun­ternehmer über die Bewirtschaf­tung mitentschei­det oder in dem Betrieb in ander­er Weise haupt­beru­flich tätig ist und die Ein­bringung des Grund­stücks in die Gesellschaft im Zeit­punkt des Erwerbs durch den Gesellschafter rechtlich sichergestellt ist.

Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Mitgesellschafter

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG darf die Genehmi­gung zur Veräußerung eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks ver­sagt wer­den, wenn Tat­sachen vor­liegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine unge­sunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutete. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine unge­sunde Boden­verteilung vor, wenn die Veräußerung Maß­nah­men zur Verbesserung der Agrarstruk­tur wider­spricht. Diese Maß­nah­men zie­len in erster Lin­ie auf die Schaf­fung und die Erhal­tung selb­ständi­ger und lebens­fähiger land­wirtschaftlich­er Betriebe1. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Pro­duk­tions­fak­tor ist, aber nicht in unbeschränk­tem Umfang zur Ver­fü­gung ste­ht, soll der vorhan­dene land­wirtschaftliche Grundbe­sitz in erster Lin­ie den Land­wirten zugutekom­men und vor­be­hal­ten bleiben, die ihn selb­st bewirtschaften2. Dementsprechend liegt eine unge­sunde Boden­verteilung in der Regel dann vor, wenn land­wirtschaftlich genutzter Boden an einen Nicht­land­wirt veräußert wer­den soll und ein Land­wirt das Grund­stück zur Auf­s­tock­ung seines Betriebes drin­gend benötigt und zum Erwerb bere­it und in der Lage ist, die Fläche zu den Bedin­gun­gen des Kaufver­trages zu erwer­ben3.

Die beantragte Genehmi­gung zu dem Kauf des land­wirtschaftlichen Grund­stücks ist nach diesem Maßstab auch dann nicht zu erteilen, wenn beab­sichtigt ist, das gekaufte Grund­stück in eine aus dem Käufer und zwei anderen Per­so­n­en beste­hende GbR einzubrin­gen, die ihren Sitz vor Ort hat und die Flächen durch ein Loh­nun­ternehmen bewirtschaften lässt.

In den Genehmi­gungsver­fahren nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz ist allerd­ings der Erwerb land­wirtschaftlich­er Flächen durch eine Land­wirtschaft betreibende Kap­i­tal- oder Per­so­n­enge­sellschaft dem­jeni­gen durch einen Einzel­land­wirt gle­ichzustellen4. Das gilt unab­hängig von der Rechts­form, in der das Unternehmen betrieben wird5. Die Land­wirtschaft betreibende GbR ste­ht anderen Gesellschaften gle­ich, da sie im Rechtsverkehr rechts­fähig ist6 und selb­st Eigen­tümerin von Grund­stück­en sein kann7.

Eine andere Frage ist, ob ein Unternehmen, das seine land­wirtschaftlichen Grund­stücke nicht mit eigen­em Per­son­al und Maschi­nen bewirtschaftet, son­dern durch ein Loh­nun­ternehmen bewirtschaften lässt, noch Land­wirtschaft betreibt; hierunter ist eine unternehmerische Tätigkeit zu ver­ste­hen, die eine auf der Boden­be­wirtschaf­tung beruhende plan­mäßige Aufzucht von Pflanzen oder eine damit ver­bun­dene Tier­hal­tung zum Gegen­stand hat8. Die Rechts­beschw­erde meint unter Beru­fung auf Netz9, dass eine solche Gesellschaft kein land­wirtschaftlich­es Unternehmen im Sinne des § 1 Abs. 2 ALG mehr sei. Der von ihr zitierte Autor bejaht diese Frage jedoch unter Zus­tim­mung zu ein­er anderen Entschei­dung des Beschw­erdegerichts10 für den Einzel­land­wirt11. Diese Frage, deretwe­gen das Beschw­erdegericht die Rechts­beschw­erde zuge­lassen hat, bedarf jedoch kein­er Entschei­dung.

Käufer ist näm­lich im hier entsch­iede­nen Fall nicht die GbR, son­dern ein­er ihrer Gesellschafter. Dessen Erwerb ist einem Erwerb durch die Gesellschaft nicht ohne Weit­eres gle­ichzustellen.

Vor­liegend haben die Gesellschafter die land­wirtschaftlichen Grund­stücke in die Gesellschaft zur Nutzung als steuer­rechtlich­es Son­der­be­trieb­sver­mö­gen einge­bracht. Bei ein­er Ein­bringung gemäß § 13 Abs. 7 i.V.m. § 15 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG wer­den die Grund­stücke zwar steuer­rechtlich dem Betrieb­sver­mö­gen der Gesellschaft zugerech­net12, sie bleiben jedoch Eigen­tum des Gesellschafters. Es liegt “nur” eine Ein­bringung der Grund­stücke ihrem Werte nach in das Gesellschaftsver­mö­gen vor13.

Ob und unter welchen Voraus­set­zun­gen ein mit dieser Zielset­zung erfol­gen­der Erwerb land­wirtschaftlich­er Grund­stücke durch Gesellschafter nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz wie ein Erwerb durch die das land­wirtschaftliche Unternehmen betreibende Gesellschaft behan­delt wer­den muss, ist umstrit­ten und von dem Bun­des­gericht­shof noch nicht entsch­ieden.

Das Thüringer Ober­lan­des­gericht14 stellt den mit der Absicht zur Ein­bringung erfol­gen­den Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks durch den Gesellschafter dem Erwerb durch die Land­wirtschaft betreibende Gesellschaft gle­ich, ohne dies mit Anforderun­gen an die Tätigkeit des Gesellschaftes in dem Unternehmen zu verbinden. Die Ober­lan­des­gerichte Naum­burg15 und Celle16 gehen demge­genüber davon aus, dass der Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks durch den Gesellschafter unab­hängig von den damit ver­bun­de­nen Absicht­en zur Über­las­sung an die Gesellschaft zu beurteilen sei, da diese sich ändern kön­nten. Der erwer­bende Gesellschafter müsse selb­st Land­wirt sein, was voraus­set­ze, dass er seinen Arbeit­splatz in dem Unternehmen habe und aus­ge­bilde­ter Land­wirt sei. Das Ober­lan­des­gericht München17 stellt den Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks durch den Gesellschafter dann einem Erwerb durch die Gesellschaft gle­ich, wenn die einzubrin­gen­den Grund­stücke durch die Gesellschaft land­wirtschaftlich genutzt wer­den und der Gesellschafter in deren Unternehmen als Land­wirt tätig ist.

Richtig ist für den Bun­des­gericht­shof die let­zt­ge­nan­nte Auf­fas­sung, die allerd­ings der Konkretisierung bedarf. Für die Genehmi­gung des Erwerbs eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks, das in eine Per­so­n­enge­sellschaft einge­bracht wer­den soll, gel­ten diesel­ben Grund­sätze, die der Bun­des­gericht­shof für den Erwerb solch­er Grund­stücke durch eine Besitzge­sellschaft zwecks Über­las­sung an die land­wirtschaftliche Betrieb­s­ge­sellschaft (sog. Betrieb­sauf­s­pal­tung) aufgestellt hat18.

Auszuge­hen ist von dem Zweck des § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG, wonach der vorhan­dene land­wirtschaftliche Grundbe­sitz in erster Lin­ie den Land­wirten zugutekom­men und vor­be­hal­ten bleiben soll, die ihn selb­st bewirtschaften, und deren Exis­tenz sich auf die Land­wirtschaft grün­det. Vor diesem Hin­ter­grund wäre ein Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks durch einen Gesellschafter, der dieses nicht selb­st bewirtschaftet, zu ver­sagen19.

Auf der anderen Seite ist zu berück­sichti­gen, dass die Ver­sa­gungs­gründe in § 9 Grd­stVG vor allem darauf aus­gerichtet sind, die Agrarstruk­tur zu fördern und nicht unzeit­gemäße Ver­hält­nisse zu kon­servieren. Bei der Wahl der Rechts­form des Unternehmens entschei­den sich immer mehr Land­wirte für eine Per­so­n­enge­sellschaft20, weil die Ein­bringung von Gesellschafter-Grund­stück­en als Son­der­be­trieb­sver­mö­gen eine steuer­rechtlich gün­stige Gestal­tung darstellt. Eine Ausle­gung von § 9 Grd­stVG, welche den zunehmend ver­bre­it­eten For­men unternehmerischen Han­delns nicht Rech­nung trüge und welche land­wirtschaftliche Unternehmen bei der Wahl der für sie gün­stig­sten Rechts­form gegenüber anderen Unternehmen der mit­tel­ständis­chen Wirtschaft benachteiligte, wider­spräche dem Zweck des Geset­zes, die Schaf­fung und den Erhalt leis­tungs­fähiger Betriebe zu fördern21.

Die Ausle­gung des § 9 Grd­stVG muss bei­den Gesicht­spunk­ten gle­icher­maßen Rech­nung tra­gen. Vor diesem Hin­ter­grund ist der Erwerb eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks durch den Gesellschafter zu dem Zweck, dieses als Son­der­be­trieb­sver­mö­gen in die Per­so­n­enge­sellschaft einzubrin­gen, bei wer­tender Betra­ch­tung dem Erwerb durch die Gesellschaft nur dann gle­ichzustellen, wenn der Gesellschafter in dem Unternehmen als Mitun­ternehmer über die Bewirtschaf­tung mitentschei­det oder in dem Betrieb in ander­er Weise haupt­beru­flich tätig ist und die Ein­bringung des Grund­stücks in die Gesellschaft im Zeit­punkt des Erwerbs durch den Gesellschafter rechtlich sichergestellt ist.

Eine Tätigkeit des Gesellschafters in dem Unternehmen ist als Voraus­set­zung für die Genehmi­gung unverzicht­bar, um ein­er mit dem Ziel des Grund­stücksverkehrs­ge­set­zes nicht zu vere­in­baren­den Akku­mu­la­tion land­wirtschaftlichen Grundbe­sitzes in der Hand die Grund­stücke nicht selb­st bewirtschaf­ten­der natür­lich­er oder juris­tis­ch­er Per­so­n­en ent­ge­gen­zuwirken22. Der Gesellschafter muss in der Gesellschaft eine Mitun­ternehmerini­tia­tive ent­fal­ten kön­nen und das Mitun­ternehmer­risiko tra­gen23, wobei die Mitun­ternehmerini­tia­tive — wie bei einem das Unternehmen betreiben­den Einzel­land­wirt nach § 1 Abs. 1 Satz 1 ALG — eine Ein­flussnahme auf die die Bewirtschaf­tung betr­e­f­fend­en Entschei­dun­gen zum Inhalt haben muss und sich nicht auf die Stimm, Kon­troll- und Wider­spruch­srechte — wie zum Beispiel bei einem Kom­man­di­tis­ten — beschränken darf. Ist Let­zteres der Fall, ist der Gesellschafter nur dann gemäß § 1 Abs. 2 Satz 3 ALG dem das Unternehmen betreiben­den Land­wirt gle­ichzustellen, wenn er in dem Unternehmen auch haupt­beru­flich tätig ist.

Zudem muss die Über­las­sung an das Unternehmen in dem für die Entschei­dung maßge­blichen Zeit­punkt (hier der Ausübung des Vorkauf­s­rechts) rechtlich sichergestellt sein24, wozu es regelmäßig der Begrün­dung ein­er entsprechen­den Beitragsverpflich­tung im Gesellschaftsver­trag bedarf25.

Gemessen daran ist der Erwerb durch den Gesellschafter nicht dem Erwerb durch die Gesellschaft gle­ichzustellen, da der Gesellschaftsver­trag der GbR sich vor­liegend nur auf die bere­its einge­bracht­en Grund­stücke bezieht und eine feste Gewin­nverteilung zwis­chen den Gesellschaftern (50:25:25) bes­timmt, jedoch keine Verpflich­tung begrün­det, auch von ihnen neu erwor­bene Grund­stücke in die Gesellschaft einzubrin­gen. Der Inhalt des Gesellschaftsver­trags ist der Entschei­dung in allen Teilen zugrunde zu leg­en. Die von dem Gesellschafter abgegebe­nen Erk­lärun­gen zur geplanten Ein­bringung in die GbR stellen vor diesem Hin­ter­grund für die Entschei­dung über seine Ein­wen­dun­gen gegen die Ausübung des sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts uner­he­bliche, weil rechtlich nicht verbindliche Absichts­bekun­dun­gen dar.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 28. Novem­ber 2014 — BLw 2/14

  1. BGH, Beschlüsse vom 28.10.1965 — V BLw 16/65, RdL 1966, 38, 39; vom 09.05.1985 — BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 28.04.2006 — BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 []
  2. BGH, Beschluss vom 11.07.1961 — V BLw 20/60, RdL 1961, 229 []
  3. BGH, Beschlüsse vom 04.07.1979 — V BLw 4/79, BGHZ 75, 81, 83; vom 09.05.1985 — BLw 8/84, BGHZ 94, 292, 294; vom 06.07.1990 — BLw 8/88, BGHZ 112, 86, 88; Beschluss vom 28.04.2006 — BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 — st. Rspr. []
  4. vgl. OLG München, RdL 2011, 268, 269; Netz, RdL 2013, 317, 319 []
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 26.04.2002 — BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169, 1170 [GmbH]; Beschluss vom 28.04.2006 — BLw 32/05, NJW 2006, 1245 [eG] []
  6. BGH, Urteil vom 29.01.2001 — II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 344 []
  7. BGH, Beschluss vom 04.12 2008 — V ZB 74/08, BGHZ 179, 102 Rn. 11 []
  8. BGH, Beschluss vom 28.04.2006 — BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1425; Beschluss vom 26.11.2010 — BLw 14/09, NJW-RR 2011, 512 Rn. 11 []
  9. RdL 2013, 317, 318 []
  10. OLG Jena, Beschluss vom 27.10.2011 — LwU 183/11 9 []
  11. Netz, Grd­stVG, 6. Aufl., S. 485 []
  12. vgl. Schmidt/Kulosa, EStG, 33. Aufl., § 13 Rn. 105 []
  13. zur Ein­bringung “quad sortem”: vgl. BGH, Urteil vom 25.03.1965 — II ZR 203/62, WM 1965, 744, 745; Beschluss vom 15.06.2009 — II ZR 242/08, NJW-RR 2009, 1697 Rn. 4 []
  14. ThürOLG, Beschluss vom 24.01.2014 — Lw U 883/13 []
  15. OLG Naum­burg NL-BzAR 2007, 156, 162 []
  16. OLG Celle, RdL 2013, 77, 79 = AUR 2013, 255, 257 []
  17. OLG München RdL 2011, 268, 269 []
  18. Beschluss vom 26.11.2010 — BLw 14/09, NJW-RR 2011, 521 ff. []
  19. vgl. BGH, Beschluss vom 26.11.2010 — BLw 14/09, aaO Rn. 10 und 22 []
  20. Agrar­poli­tis­ch­er Bericht der Bun­desregierung 2011 S. 36, Tz. 336 []
  21. vgl. BGH, Beschluss vom 26.11.2010 — BLw 14/09, aaO Rn. 17 und 20 []
  22. vgl. BGH, Beschluss vom 26.11.2010 — BLw 14/09, aaO Rn. 27 []
  23. vgl. zu diesen Merk­malen: BFH, NJW 1985, 83, 95 []
  24. BGH, Beschluss vom 25.04.2014 — BLw 7/13, BzAR 2014, 281 Rn. 18; OLG Naum­burg, BzAR 2013, 322, 327 []
  25. vgl. MünchKomm-BGB/Schäfer, 6. Aufl., § 706 Rn. 7; Staudinger/Habermeier, BGB [2003], § 706 Rn. 11 []