Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch einen Mit­ge­sell­schaf­ter

Der Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch den Gesell­schaf­ter zu dem Zweck, die­ses als Son­der­be­triebs­ver­mö­gen (§ 13 Abs. 7 i.V.m. § 15 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG) in eine Per­so­nen­ge­sell­schaft ein­zu­brin­gen, ist bei wer­ten­der Betrach­tung dem Erwerb durch die Gesell­schaft nur dann gleich­zu­stel­len, wenn der Gesell­schaf­ter in dem Unter­neh­men als Mit­un­ter­neh­mer über die Bewirt­schaf­tung mit­ent­schei­det oder in dem Betrieb in ande­rer Wei­se haupt­be­ruf­lich tätig ist und die Ein­brin­gung des Grund­stücks in die Gesell­schaft im Zeit­punkt des Erwerbs durch den Gesell­schaf­ter recht­lich sicher­ge­stellt ist.

Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch einen Mit­ge­sell­schaf­ter

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Geneh­mi­gung zur Ver­äu­ße­rung eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks ver­sagt wer­den, wenn Tat­sa­chen vor­lie­gen, aus denen sich ergibt, dass die Ver­äu­ße­rung eine unge­sun­de Ver­tei­lung des Grund und Bodens bedeu­te­te. Nach Absatz 2 der Vor­schrift liegt eine unge­sun­de Boden­ver­tei­lung vor, wenn die Ver­äu­ße­rung Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung der Agrar­struk­tur wider­spricht. Die­se Maß­nah­men zie­len in ers­ter Linie auf die Schaf­fung und die Erhal­tung selb­stän­di­ger und lebens­fä­hi­ger land­wirt­schaft­li­cher Betrie­be [1]. Da Grund und Boden in der Land- und Forst­wirt­schaft der maß­ge­ben­de Pro­duk­ti­ons­fak­tor ist, aber nicht in unbe­schränk­tem Umfang zur Ver­fü­gung steht, soll der vor­han­de­ne land­wirt­schaft­li­che Grund­be­sitz in ers­ter Linie den Land­wir­ten zugu­te­kom­men und vor­be­hal­ten blei­ben, die ihn selbst bewirt­schaf­ten [2]. Dem­entspre­chend liegt eine unge­sun­de Boden­ver­tei­lung in der Regel dann vor, wenn land­wirt­schaft­lich genutz­ter Boden an einen Nicht­land­wirt ver­äu­ßert wer­den soll und ein Land­wirt das Grund­stück zur Auf­sto­ckung sei­nes Betrie­bes drin­gend benö­tigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist, die Flä­che zu den Bedin­gun­gen des Kauf­ver­tra­ges zu erwer­ben [3].

Die bean­trag­te Geneh­mi­gung zu dem Kauf des land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks ist nach die­sem Maß­stab auch dann nicht zu ertei­len, wenn beab­sich­tigt ist, das gekauf­te Grund­stück in eine aus dem Käu­fer und zwei ande­ren Per­so­nen bestehen­de GbR ein­zu­brin­gen, die ihren Sitz vor Ort hat und die Flä­chen durch ein Lohn­un­ter­neh­men bewirt­schaf­ten lässt.

In den Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz ist aller­dings der Erwerb land­wirt­schaft­li­cher Flä­chen durch eine Land­wirt­schaft betrei­ben­de Kapi­tal- oder Per­so­nen­ge­sell­schaft dem­je­ni­gen durch einen Ein­zel­land­wirt gleich­zu­stel­len [4]. Das gilt unab­hän­gig von der Rechts­form, in der das Unter­neh­men betrie­ben wird [5]. Die Land­wirt­schaft betrei­ben­de GbR steht ande­ren Gesell­schaf­ten gleich, da sie im Rechts­ver­kehr rechts­fä­hig ist [6] und selbst Eigen­tü­me­rin von Grund­stü­cken sein kann [7].

Eine ande­re Fra­ge ist, ob ein Unter­neh­men, das sei­ne land­wirt­schaft­li­chen Grund­stü­cke nicht mit eige­nem Per­so­nal und Maschi­nen bewirt­schaf­tet, son­dern durch ein Lohn­un­ter­neh­men bewirt­schaf­ten lässt, noch Land­wirt­schaft betreibt; hier­un­ter ist eine unter­neh­me­ri­sche Tätig­keit zu ver­ste­hen, die eine auf der Boden­be­wirt­schaf­tung beru­hen­de plan­mä­ßi­ge Auf­zucht von Pflan­zen oder eine damit ver­bun­de­ne Tier­hal­tung zum Gegen­stand hat [8]. Die Rechts­be­schwer­de meint unter Beru­fung auf Netz [9], dass eine sol­che Gesell­schaft kein land­wirt­schaft­li­ches Unter­neh­men im Sin­ne des § 1 Abs. 2 ALG mehr sei. Der von ihr zitier­te Autor bejaht die­se Fra­ge jedoch unter Zustim­mung zu einer ande­ren Ent­schei­dung des Beschwer­de­ge­richts [10] für den Ein­zel­land­wirt [11]. Die­se Fra­ge, deret­we­gen das Beschwer­de­ge­richt die Rechts­be­schwer­de zuge­las­sen hat, bedarf jedoch kei­ner Ent­schei­dung.

Käu­fer ist näm­lich im hier ent­schie­de­nen Fall nicht die GbR, son­dern einer ihrer Gesell­schaf­ter. Des­sen Erwerb ist einem Erwerb durch die Gesell­schaft nicht ohne Wei­te­res gleich­zu­stel­len.

Vor­lie­gend haben die Gesell­schaf­ter die land­wirt­schaft­li­chen Grund­stü­cke in die Gesell­schaft zur Nut­zung als steu­er­recht­li­ches Son­der­be­triebs­ver­mö­gen ein­ge­bracht. Bei einer Ein­brin­gung gemäß § 13 Abs. 7 i.V.m. § 15 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG wer­den die Grund­stü­cke zwar steu­er­recht­lich dem Betriebs­ver­mö­gen der Gesell­schaft zuge­rech­net [12], sie blei­ben jedoch Eigen­tum des Gesell­schaf­ters. Es liegt „nur“ eine Ein­brin­gung der Grund­stü­cke ihrem Wer­te nach in das Gesell­schafts­ver­mö­gen vor [13].

Ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen ein mit die­ser Ziel­set­zung erfol­gen­der Erwerb land­wirt­schaft­li­cher Grund­stü­cke durch Gesell­schaf­ter nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz wie ein Erwerb durch die das land­wirt­schaft­li­che Unter­neh­men betrei­ben­de Gesell­schaft behan­delt wer­den muss, ist umstrit­ten und von dem Bun­des­ge­richts­hof noch nicht ent­schie­den.

Das Thü­rin­ger Ober­lan­des­ge­richt [14] stellt den mit der Absicht zur Ein­brin­gung erfol­gen­den Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch den Gesell­schaf­ter dem Erwerb durch die Land­wirt­schaft betrei­ben­de Gesell­schaft gleich, ohne dies mit Anfor­de­run­gen an die Tätig­keit des Gesell­schaf­tes in dem Unter­neh­men zu ver­bin­den. Die Ober­lan­des­ge­rich­te Naum­burg [15] und Cel­le [16] gehen dem­ge­gen­über davon aus, dass der Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch den Gesell­schaf­ter unab­hän­gig von den damit ver­bun­de­nen Absich­ten zur Über­las­sung an die Gesell­schaft zu beur­tei­len sei, da die­se sich ändern könn­ten. Der erwer­ben­de Gesell­schaf­ter müs­se selbst Land­wirt sein, was vor­aus­set­ze, dass er sei­nen Arbeits­platz in dem Unter­neh­men habe und aus­ge­bil­de­ter Land­wirt sei. Das Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen [17] stellt den Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch den Gesell­schaf­ter dann einem Erwerb durch die Gesell­schaft gleich, wenn die ein­zu­brin­gen­den Grund­stü­cke durch die Gesell­schaft land­wirt­schaft­lich genutzt wer­den und der Gesell­schaf­ter in deren Unter­neh­men als Land­wirt tätig ist.

Rich­tig ist für den Bun­des­ge­richts­hof die letzt­ge­nann­te Auf­fas­sung, die aller­dings der Kon­kre­ti­sie­rung bedarf. Für die Geneh­mi­gung des Erwerbs eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks, das in eine Per­so­nen­ge­sell­schaft ein­ge­bracht wer­den soll, gel­ten die­sel­ben Grund­sät­ze, die der Bun­des­ge­richts­hof für den Erwerb sol­cher Grund­stü­cke durch eine Besitz­ge­sell­schaft zwecks Über­las­sung an die land­wirt­schaft­li­che Betriebs­ge­sell­schaft (sog. Betriebs­auf­spal­tung) auf­ge­stellt hat [18].

Aus­zu­ge­hen ist von dem Zweck des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, wonach der vor­han­de­ne land­wirt­schaft­li­che Grund­be­sitz in ers­ter Linie den Land­wir­ten zugu­te­kom­men und vor­be­hal­ten blei­ben soll, die ihn selbst bewirt­schaf­ten, und deren Exis­tenz sich auf die Land­wirt­schaft grün­det. Vor die­sem Hin­ter­grund wäre ein Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch einen Gesell­schaf­ter, der die­ses nicht selbst bewirt­schaf­tet, zu ver­sa­gen [19].

Auf der ande­ren Sei­te ist zu berück­sich­ti­gen, dass die Ver­sa­gungs­grün­de in § 9 GrdstVG vor allem dar­auf aus­ge­rich­tet sind, die Agrar­struk­tur zu för­dern und nicht unzeit­ge­mä­ße Ver­hält­nis­se zu kon­ser­vie­ren. Bei der Wahl der Rechts­form des Unter­neh­mens ent­schei­den sich immer mehr Land­wir­te für eine Per­so­nen­ge­sell­schaft [20], weil die Ein­brin­gung von Gesell­schaf­ter-Grund­stü­cken als Son­der­be­triebs­ver­mö­gen eine steu­er­recht­lich güns­ti­ge Gestal­tung dar­stellt. Eine Aus­le­gung von § 9 GrdstVG, wel­che den zuneh­mend ver­brei­te­ten For­men unter­neh­me­ri­schen Han­delns nicht Rech­nung trü­ge und wel­che land­wirt­schaft­li­che Unter­neh­men bei der Wahl der für sie güns­tigs­ten Rechts­form gegen­über ande­ren Unter­neh­men der mit­tel­stän­di­schen Wirt­schaft benach­tei­lig­te, wider­sprä­che dem Zweck des Geset­zes, die Schaf­fung und den Erhalt leis­tungs­fä­hi­ger Betrie­be zu för­dern [21].

Die Aus­le­gung des § 9 GrdstVG muss bei­den Gesichts­punk­ten glei­cher­ma­ßen Rech­nung tra­gen. Vor die­sem Hin­ter­grund ist der Erwerb eines land­wirt­schaft­li­chen Grund­stücks durch den Gesell­schaf­ter zu dem Zweck, die­ses als Son­der­be­triebs­ver­mö­gen in die Per­so­nen­ge­sell­schaft ein­zu­brin­gen, bei wer­ten­der Betrach­tung dem Erwerb durch die Gesell­schaft nur dann gleich­zu­stel­len, wenn der Gesell­schaf­ter in dem Unter­neh­men als Mit­un­ter­neh­mer über die Bewirt­schaf­tung mit­ent­schei­det oder in dem Betrieb in ande­rer Wei­se haupt­be­ruf­lich tätig ist und die Ein­brin­gung des Grund­stücks in die Gesell­schaft im Zeit­punkt des Erwerbs durch den Gesell­schaf­ter recht­lich sicher­ge­stellt ist.

Eine Tätig­keit des Gesell­schaf­ters in dem Unter­neh­men ist als Vor­aus­set­zung für die Geneh­mi­gung unver­zicht­bar, um einer mit dem Ziel des Grund­stücks­ver­kehrs­ge­set­zes nicht zu ver­ein­ba­ren­den Akku­mu­la­ti­on land­wirt­schaft­li­chen Grund­be­sit­zes in der Hand die Grund­stü­cke nicht selbst bewirt­schaf­ten­der natür­li­cher oder juris­ti­scher Per­so­nen ent­ge­gen­zu­wir­ken [22]. Der Gesell­schaf­ter muss in der Gesell­schaft eine Mit­un­ter­neh­mer­initia­ti­ve ent­fal­ten kön­nen und das Mit­un­ter­neh­mer­ri­si­ko tra­gen [23], wobei die Mit­un­ter­neh­mer­initia­ti­ve – wie bei einem das Unter­neh­men betrei­ben­den Ein­zel­land­wirt nach § 1 Abs. 1 Satz 1 ALG – eine Ein­fluss­nah­me auf die die Bewirt­schaf­tung betref­fen­den Ent­schei­dun­gen zum Inhalt haben muss und sich nicht auf die Stimm, Kon­troll- und Wider­spruchs­rech­te – wie zum Bei­spiel bei einem Kom­man­di­tis­ten – beschrän­ken darf. Ist Letz­te­res der Fall, ist der Gesell­schaf­ter nur dann gemäß § 1 Abs. 2 Satz 3 ALG dem das Unter­neh­men betrei­ben­den Land­wirt gleich­zu­stel­len, wenn er in dem Unter­neh­men auch haupt­be­ruf­lich tätig ist.

Zudem muss die Über­las­sung an das Unter­neh­men in dem für die Ent­schei­dung maß­geb­li­chen Zeit­punkt (hier der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts) recht­lich sicher­ge­stellt sein [24], wozu es regel­mä­ßig der Begrün­dung einer ent­spre­chen­den Bei­trags­ver­pflich­tung im Gesell­schafts­ver­trag bedarf [25].

Gemes­sen dar­an ist der Erwerb durch den Gesell­schaf­ter nicht dem Erwerb durch die Gesell­schaft gleich­zu­stel­len, da der Gesell­schafts­ver­trag der GbR sich vor­lie­gend nur auf die bereits ein­ge­brach­ten Grund­stü­cke bezieht und eine fes­te Gewinn­ver­tei­lung zwi­schen den Gesell­schaf­tern (50:25:25) bestimmt, jedoch kei­ne Ver­pflich­tung begrün­det, auch von ihnen neu erwor­be­ne Grund­stü­cke in die Gesell­schaft ein­zu­brin­gen. Der Inhalt des Gesell­schafts­ver­trags ist der Ent­schei­dung in allen Tei­len zugrun­de zu legen. Die von dem Gesell­schaf­ter abge­ge­be­nen Erklä­run­gen zur geplan­ten Ein­brin­gung in die GbR stel­len vor die­sem Hin­ter­grund für die Ent­schei­dung über sei­ne Ein­wen­dun­gen gegen die Aus­übung des sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts uner­heb­li­che, weil recht­lich nicht ver­bind­li­che Absichts­be­kun­dun­gen dar.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 28. Novem­ber 2014 – BLw 2/​14

  1. BGH, Beschlüs­se vom 28.10.1965 – V BLw 16/​65, RdL 1966, 38, 39; vom 09.05.1985 – BLw 8/​84, BGHZ 94, 292, 294; vom 28.04.2006 – BLw 32/​05, NJW-RR 2006, 1245, 1246[]
  2. BGH, Beschluss vom 11.07.1961 – V BLw 20/​60, RdL 1961, 229[]
  3. BGH, Beschlüs­se vom 04.07.1979 – V BLw 4/​79, BGHZ 75, 81, 83; vom 09.05.1985 – BLw 8/​84, BGHZ 94, 292, 294; vom 06.07.1990 – BLw 8/​88, BGHZ 112, 86, 88; Beschluss vom 28.04.2006 – BLw 32/​05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 – st. Rspr.[]
  4. vgl. OLG Mün­chen, RdL 2011, 268, 269; Netz, RdL 2013, 317, 319[]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 26.04.2002 – BLw 36/​01, NJW-RR 2002, 1169, 1170 [GmbH]; Beschluss vom 28.04.2006 – BLw 32/​05, NJW 2006, 1245 [eG][]
  6. BGH, Urteil vom 29.01.2001 – II ZR 331/​00, BGHZ 146, 341, 344[]
  7. BGH, Beschluss vom 04.12 2008 – V ZB 74/​08, BGHZ 179, 102 Rn. 11[]
  8. BGH, Beschluss vom 28.04.2006 – BLw 32/​05, NJW-RR 2006, 1425; Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/​09, NJW-RR 2011, 512 Rn. 11[]
  9. RdL 2013, 317, 318[]
  10. OLG Jena, Beschluss vom 27.10.2011 – LwU 183/​11 9[]
  11. Netz, GrdstVG, 6. Aufl., S. 485[]
  12. vgl. Schmidt/​Kulosa, EStG, 33. Aufl., § 13 Rn. 105[]
  13. zur Ein­brin­gung „quad sor­tem“: vgl. BGH, Urteil vom 25.03.1965 – II ZR 203/​62, WM 1965, 744, 745; Beschluss vom 15.06.2009 – II ZR 242/​08, NJW-RR 2009, 1697 Rn. 4[]
  14. Thü­rO­LG, Beschluss vom 24.01.2014 – Lw U 883/​13[]
  15. OLG Naum­burg NL-BzAR 2007, 156, 162[]
  16. OLG Cel­le, RdL 2013, 77, 79 = AUR 2013, 255, 257[]
  17. OLG Mün­chen RdL 2011, 268, 269[]
  18. Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/​09, NJW-RR 2011, 521 ff.[]
  19. vgl. BGH, Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/​09, aaO Rn. 10 und 22[]
  20. Agrar­po­li­ti­scher Bericht der Bun­des­re­gie­rung 2011 S. 36, Tz. 336[]
  21. vgl. BGH, Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/​09, aaO Rn. 17 und 20[]
  22. vgl. BGH, Beschluss vom 26.11.2010 – BLw 14/​09, aaO Rn. 27[]
  23. vgl. zu die­sen Merk­ma­len: BFH, NJW 1985, 83, 95[]
  24. BGH, Beschluss vom 25.04.2014 – BLw 7/​13, BzAR 2014, 281 Rn. 18; OLG Naum­burg, BzAR 2013, 322, 327[]
  25. vgl. Münch­Komm-BGB/Schä­fer, 6. Aufl., § 706 Rn. 7; Staudinger/​Habermeier, BGB [2003], § 706 Rn. 11[]