Ersatzlandbeschaffung – und die Privilegierung eines Forstbetriebes bei der Grundstücksverkehrsgenehmigung

Die Ersat­z­landbeschaf­fung nach § 8 Nr. 7 b Grd­stVG ist eben­so wie die Ersat­z­landbeschaf­fung nach § 8 Nr. 7 a Grd­stVG nur dann priv­i­legiert, wenn Ersat­z­land zu Zweck­en der Eigen­be­wirtschaf­tung erwor­ben wird.

Ersatzlandbeschaffung – und die Privilegierung eines Forstbetriebes bei der Grundstücksverkehrsgenehmigung

Ein aktiv­er eigen­wirtschaf­ten­der Forst­be­trieb in der Rechts­form ein­er eGmbH ist für den Erwerb land­wirtschaftlich­er Nutzflächen im Rah­men von § 9 I Nr. 1 Grd­stVG dann nicht priv­i­legiert, wenn ihm – zur Erhalt der Gemein­nützigkeit – die gewerbliche Land­wirtschaft unter­sagt ist.

Nach § 8 Nr. 7 b) Grd­stVG ist die Grund­stücksverkehrs­genehmi­gung zu erteilen, wenn Ersat­z­land erwor­ben wird, soweit dieses zur Erfül­lung dem Erwer­ber wesens­gemäß obliegen­der Auf­gaben zu dienen bes­timmt ist und es sich bei dem Ersat­z­land nicht um einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb han­delt. Hier geht es nur um Län­dereien, mithin nicht um einen Betrieb. Wesens­mäßig obliegen­den Auf­gaben dienen z. B. Län­dereien, die von Stiftun­gen, Unternehmen oder auch von Pri­vat­per­so­n­en für die Durch­führung von Obliegen­heit­en benötigt wer­den, die nach Satzung, Gesellschaftsver­trag und Beruf dem Betrof­fe­nen aufer­legt sind. Hier macht die Erwer­berin ger­ade gel­tend, dass es ihr nach der Satzung obliege, den Bestand ihres Grund­ver­mö­gens zu erhal­ten. Sie habe ander­weit­ig Flächen veräußert, so dass die hier im Stre­it befan­genen Flächen als Ersatz beschafft wer­den soll­ten. Damit kön­nte eine Ersat­z­landbeschaf­fung im Rechtssinne vor­liegen.

Durch das Grund­stücksverkehrs­ge­setz wird allerd­ings nur die aktive Land­wirtschaft geschützt, nicht hinge­gen die Land­ver­pach­tung zur Bewirtschaf­tung durch den Pächter. So stellt auch § 8 Nr. 7 a) (Ersat­z­land zur Exis­ten­zsicherung) aus­drück­lich auf den per­sön­lich bewirtschafteten Betrieb ab. Dementsprechend weist auch die Kom­men­tierung bei Netz zu § 8 Nr. 7 b) darauf hin, Liegen­schaftsver­wal­tun­gen, deren Auf­gabenge­bi­et nur in der Grund­stücksver­wal­tung liege, seien nicht priv­i­legiert, und erwäh­nt für die Ersat­z­landbeschaf­fung von Kör­per­schaften und Anstal­ten Lehr- und Ver­suchs­güter, also aktive Betriebe. Hier will die Erwer­berin auf den fraglichen Flächen aber keine aktive Land­wirtschaft betreiben, weil sie sich hier­an aus steuer­rechtlich­er Sicht im Hin­blick auf ihre Gemein­nützigkeit gehin­dert sieht. Sie will die Grund­stücke daher, wie auch ihren übri­gen land­wirtschaftlichen Grundbe­sitz zur Gesamt­größe von ca.02.660 ha, an einen Land­wirt ver­pacht­en. Soweit die Erwer­berin im Hin­blick auf diese Flächen nur als Ver­päch­terin tätig wird, ohne selb­st die Land­wirtschaft aktiv zu betreiben, wird sie let­ztlich aber nur wie eine Liegen­schaftsver­wal­tung tätig, die ihre Grund­stücke lediglich ver­wal­tet. Sie ist daher nach § 8 Nr. 7 b Grd­stVG nicht priv­i­legiert.

Die Beschränkung von § 8 Nr. 7 a) und b) auf den Erwerb eigen­wirtschaftlich genutzter Ersatzflächen macht die Vorschrift in ihrer Anwen­dung auch nicht gegen­stand­s­los. Zwar sind aktive Land­wirte ger­ade auch nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 Grd­stVG beim Erwerb priv­i­legiert. Muss ihr Erwerb aber bere­its nach § 8 Nr. 7 a) oder b) genehmigt wer­den, kann er z. B. nicht mehr nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grd­stVG ver­sagt wer­den.

Die erle­ichterte Bewirtschaf­tungsmöglichkeit durch die Pächter reicht für den Tatbe­stand des § 8 Nr. 4 Grd­stVG nicht aus.

Mithin bleibt es bei der Notwendigkeit der Prü­fung, ob die Genehmi­gung zu ver­sagen wäre, weil Ver­sa­gungs­gründe nach § 9 Grd­stVG vor­liegen, näm­lich, wie das Land­wirtschafts­gericht gemeint hat, die Veräußerung Maß­nah­men zur Verbesserung der Agrarstruk­tur wider­spricht, weil ein Nicht­land­wirt erwer­ben will, obwohl ein erwerb­swilliger Voller­werb­s­land­wirt vorhan­den ist. Denn nach ständi­ger Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs wider­spricht der Verkauf Maß­nah­men zur Verbesserung der Agrarstruk­tur ins­beson­dere dann, wenn ein Nicht­land­wirt ein land­wirtschaftlich­es Grund­stück erwirbt, obwohl ein Land­wirt im Haupt­beruf oder Neben­beruf diese Fläche drin­gend zur Auf­s­tock­ung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb zu den Bedin­gun­gen des zur Genehmi­gung vor­liegen­den Ver­trages bere­it und in der Lage ist. Ist der Erwer­ber dage­gen selb­st ein leis­tungs­fähiger Haupt- oder Neben­er­werb­s­land­wirt, kann die Genehmi­gung nicht deshalb ver­sagt wer­den, weil ein ander­er Land­wirt ver­meintlich noch leis­tungs­fähiger ist oder das Land ver­meintlich noch drin­gen­der benötigt. Insoweit wen­det die Erwer­berin ein, sie sei im grund­stücksverkehrsrechtlichen Sinne kein Nicht­land­wirt, son­dern Land­wirt, da sie selb­st aktiv Forstwirtschaft betreibe, was als solch­es unstre­it­ig ist.

Der Land­wirt­seigen­schaft stünde nicht von vorn­here­in ent­ge­gen, dass die Erwer­berin keine natür­liche Per­son, son­dern eine GmbH, also eine juris­tis­che Per­son und Kap­i­talge­sellschaft ist. In der Recht­sprechung ist mit­tler­weile anerkan­nt, dass auch GmbH’s und son­stige juris­tis­che Per­so­n­en als Land­wirt oder Forstwirt im grund­stücksverkehrsrechtlichen Sinne qual­i­fiziert wer­den kön­nen. Voraus­set­zung hier­für ist, dass Land- oder Forstwirtschaft in größerem Umfang betrieben wird, was hier unzweifel­haft der Fall ist, sowie dass der Betrieb­sleit­er fach­lich qual­i­fiziert ist und mithin als natür­liche Per­son die Land­wirts- oder Forstwirt­seigen­schaft erfüllt. Hier ist der Geschäfts­führer der Erwer­berin unstre­it­ig ein diplomiert­er Forstin­ge­nieur, sodass er die erforder­liche Qual­i­fika­tion in sein­er Per­son ohne weit­eres erfüllt.

Grund­sät­zlich sind nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz Forst- und Land­wirtschaft gle­ichgestellt. Vor­liegend ist aber der Erwe­berin als gemein­nütziger GmbH die gewerbliche land­wirtschaftliche Urpro­duk­tion ver­wehrt; sie darf ihren Forst­be­trieb nicht durch aktive Land­wirtschaft erweit­ern. Deshalb ist die Erwer­berin im Hin­blick auf den hier betrof­fe­nen Erwerb land­wirtschaftlich­er Nutzflächen gegenüber dem Kaufin­ter­essen­ten W. nicht als gle­ich­berechtigter Land­wirt anzuse­hen. Sie betreibt auf den erwor­be­nen Flächen, wie oben bere­its im Zusam­men­hang mit der Prü­fung ein­er Priv­i­legierung nach § 8 Nr. 7 b Grd­stVG erörtert wor­den ist, die Land­wirtschaft nicht selb­st aktiv, son­dern ver­pachtet ihre land­wirtschaftlichen Flächen an Land­wirte. Insoweit wird aber nur der aktive Land­wirt priv­i­legiert. Mithin scheit­ert die Annahme, der Verkauf wider­spreche Maß­nah­men zur Verbesserung der Agrarstruk­tur, weil die Erwer­berin als Nicht­land­wirtin ein land­wirtschaftlich­es Grund­stück erwer­ben wolle, obwohl ein Land­wirt im Haupt­beruf oder Neben­beruf diese Fläche drin­gend zur Auf­s­tock­ung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb zu den Bedin­gun­gen des zur Genehmi­gung vor­liegen­den Ver­trages bere­it und in der Lage ist, nicht bere­its daran, dass sie nicht Nicht­land­wirtin ist, son­dern selb­st als Land­wirtin anzuse­hen wäre. Sie ist vielmehr im grund­stück­verkehrsrechtlichen Sinne als Nicht­land­wirtin einzustufen, weil sie nur die Forstwirtschaft aktiv betreibt und betreiben darf, nicht hinge­gen die Bewirtschaf­tung der hier betrof­fe­nen Ack­er- und Grün­land­flächen.

Ober­lan­des­gericht Celle, Beschluss vom 13. Jan­u­ar 2014 – 7 W 81/13 (L)

Ersatzlandbeschaffung – und die Privilegierung eines Forstbetriebes bei der Grundstücksverkehrsgenehmigung