Erbanteilsübertragungen und die Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

Veräußerun­gen von Erban­teilen nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Grd­stVG sind, auch wenn der Nach­lass nicht aus einem Betrieb, son­dern aus land­wirtschaftlichen Grund­stück­en beste­ht, dann genehmi­gungspflichtig, wenn die Form der Erban­teil­süber­tra­gung allein deswe­gen gewählt wurde, um die Genehmi­gungspflicht ein­er von den Ver­tragsparteien bezweck­ten Veräußerung land­wirtschaftlich genutzter Grund­stücke zu umge­hen.

Erbanteilsübertragungen und die Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

Allerd­ings sind Verträge über die Veräußerung von Anteilen am Nach­lass durch einen Miter­ben nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Grd­stVG nur unter den darin bes­timmten Voraus­set­zun­gen und nicht schon nach § 2 Abs. 1 Grd­stVG genehmi­gungs­bedürftig.

Eine rechts­geschäftliche Grund­stücksveräußerung im Sinne des § 2 Abs. 1 Grd­stVG, unter der die sachen­rechtliche Übereig­nung eines Grund­stücks nach §§ 873, 925 BGB zu ver­ste­hen ist, liegt nicht vor. Von der Übereig­nung eines (zum Nach­lass gehören­den) Grund­stücks ist die Über­tra­gung des Anteils eines Miter­ben am Nach­lass nach § 2033 Abs. 1 Satz 1 BGB zu unter­schei­den, die eine Ver­fü­gung über einen Anteil an dem gesamthän­derisch gebun­de­nen Ver­mö­gen darstellt und nur solange möglich ist, wie der Nach­lass noch nicht geteilt ist. Solche Ver­fü­gun­gen sind in § 2 Abs. 2 Nr. 2 Grd­stVG nur dann den Grund­stücksveräußerun­gen gle­ichgestellt, wenn der Erban­teil an einen Drit­ten veräußert wird und der Nach­lass im Wesentlichen aus einem land- oder fortwirtschaftlichen Betrieb beste­ht, woran es hier fehlt.

Nicht genehmi­gungs­bedürftige Über­tra­gun­gen von Anteilen an Gesamthands­ge­mein­schaften, deren Ver­mö­gen im Wesentlichen aus land­wirtschaftlich genutzten Grund­stück­en beste­ht, sind nicht schon wegen des Inter­ess­es der All­ge­mein­heit an der Ausübung des Vorkauf­s­rechts durch das Sied­lung­sun­ternehmen genehmi­gungspflichti­gen Veräußerungs­geschäften gle­ichzustellen, da es allein Sache des Geset­zge­bers ist, den Umfang der Genehmi­gungspflicht und des daran anknüpfend­en sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts festzule­gen. Eine Aus­dehnung der geset­zlichen Regelung kann nicht im Wege der Ausle­gung, son­dern nur durch Änderung des Geset­zes erfol­gen.

Zu Unrecht meint das Beschw­erdegericht jedoch, dass die nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Grd­stVG nicht genehmi­gungspflichti­gen Veräußerun­gen von Erban­teilen unab­hängig von dem von ihnen mit dem Rechts­geschäft ver­fol­gten Zweck genehmi­gungs­frei sein müssen. Das wider­spricht der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs, nach der die Genehmi­gungspflicht im Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grund­stück­en nicht umgan­gen wer­den darf und die hier­auf gerichteten Rechts­geschäfte der Genehmi­gung bedür­fen. Sie gilt auch für an sich nicht genehmi­gungs­bedürftige Erban­teil­süber­tra­gun­gen. Daran ist festzuhal­ten.

Richtig ist allerd­ings, dass die Annahme ein­er Genehmi­gungspflicht für einen Ver­trag ein­er beson­deren Begrün­dung bedarf, wenn dieser zu ein­er Kat­e­gorie von Rechts­geschäften gehört, die nach dem Gesetz nicht genehmi­gungs­bedürftig ist. Eine solche Begrün­dung ist deshalb geboten, weil ein Richter nicht ent­ge­gen dem Grund­satz der Gewal­tenteilung (Art.20 Abs. 2 GG) und der Bindung an das Gesetz (Art. 20 Abs. 3 GG) aus sein­er Rolle als Nor­man­wen­der her­aus­treten darf, indem er – hier durch Anwen­dung der all­ge­meinen Rechts­grund­sätze für Umge­hungs­geschäfte – “durch die Hin­tertür” eine Genehmi­gungspflicht für eine Gruppe von Verträ­gen begrün­det, die der Geset­zge­ber davon freigestellt hat. Ob und unter welchen Voraus­set­zun­gen es vor diesem Hin­ter­grund zuläs­sig ist, Ver­fü­gun­gen über Anteile an einem Nach­lass aus beson­deren Grün­den den­noch als genehmi­gungspflichtig zu behan­deln, muss anhand des Nor­menkon­texts, der Zweck­set­zung und der mit den Nor­men ver­bun­de­nen geset­zge­berischen Inten­tion entsch­ieden wer­den.

Aus dem Kon­text aller Vorschriften über die ein­er Genehmi­gung bedür­fend­en Rechts­geschäfte (§ 2 Grd­stVG) ergibt sich, dass allein die Über­tra­gung der Anteile von Miter­ben an dem ungeteil­ten Nach­lass nach § 2033 Abs. 1 Satz 1 BGB genehmi­gungs­frei ist, wenn kein Betrieb den wesentlichen Teil des Nach­lass­es bildet, weil das nach Ansicht des Geset­zge­bers zu ein­er von dem Zweck des Geset­zes nicht gebote­nen Beein­träch­ti­gung der Inter­essen ein­er Erbenge­mein­schaft geführt hätte. Alle von einem Alleiner­ben vorgenomme­nen Rechts­geschäfte sind demge­genüber nach § 2 Abs. 1 Grd­stVG genehmi­gungs­bedürftige Veräußerun­gen; das gilt auch für Verkäufe des gesamten Nach­lass­es nach §§ 2371 ff. BGB, da diese nur durch Über­tra­gung der einzel­nen zur Erb­schaft gehören­den Sachen und Rechte erfüllt wer­den kön­nen. Das­selbe gilt für die Veräußerung der zum Nach­lass gehören­den Grund­stücke durch alle Miter­ben nach § 2033 Abs. 2 BGB.

Danach bedür­fen alle Rechts­geschäfte, durch die das Eigen­tum an einem land­wirtschaftlichen Grund­stück von einem Erben auf einen Drit­ten über­tra­gen wird, der Genehmi­gung; bei diesen Geschäften ist zu prüfen, ob – ins­beson­dere bei ein­er Veräußerung eines land­wirtschaftlichen Grund­stücks an einen Nicht­land­wirt – Gründe für eine Ver­sa­gung der Genehmi­gung nach § 9 Grd­stVG vor­liegen. Vor diesem Hin­ter­grund wäre es nicht gerecht­fer­tigt, Verträge über die Veräußerung von Erban­teilen auch dann von der Genehmi­gungspflicht nach § 2 Abs. 1 Grd­stVG freizustellen, wenn mit ihnen das Eigen­tum an land­wirtschaftlichen Grund­stück­en von den Erben auf einen Drit­ten über­tra­gen wer­den soll und die Form ein­er Ver­fü­gung über die Anteile am Nach­lass (§ 2033 Abs. 1 Satz 1 BGB) nur gewählt wird, um die für das gewollte Veräußerungs­geschäft gel­tende Genehmi­gungspflicht zu umge­hen.

So ist es hier. Die von den Beteiligten zu 1 bis 4 gewählte Ver­trags­gestal­tung stellt ein solch­es Umge­hungs­geschäft dar, wovon auch das Beschw­erdegericht aus­ge­gan­gen ist. Dafür sprechen sowohl der tat­säch­liche Geschehens­ablauf als auch der Inhalt des Erbteil­skaufver­trags selb­st. Die von den Beteiligten zu 1 bis zu 4 ver­fol­gte Absicht der Umge­hung wird daraus deut­lich, dass sie die Grund­stücke ursprünglich auf Grund eines genehmi­gungspflichti­gen Rechts­geschäfts veräußern woll­ten und sich erst, nach­dem die Ausübung des sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts im Raume stand, dazu entschlossen, den Weg über eine Veräußerung von Erban­teilen zu beschre­it­en. Auch nach seinem Inhalt stellt sich der Erbteil­skaufver­trag als ein Umge­hungs­geschäft dar, weil er nicht die für die Über­tra­gung von Anteilen an ein­er Sachge­samtheit, son­dern die für eine Veräußerung von Grund­stück­en typ­is­chen Merk­male aufweist. Das Sub­strat der Anteile an der Erb­schaft wurde durch eine zuvor vorgenommene TeilEr­bau­seinan­der­set­zung auf diejeni­gen Grund­stücke reduziert, die Gegen­stand des aufge­hobe­nen Kaufver­trags waren. Zugle­ich wurde die mit den Erbteil­süber­tra­gun­gen regelmäßig ver­bun­dene Haf­tung für Verbindlichkeit­en des Nach­lass­es schul­drechtlich abbedun­gen. Auch der Kauf­preis blieb unverän­dert.

Nach alle­dem bedarf der Erbteil­süber­tra­gungsver­trag wie das mit ihm umgan­gene Veräußerungs­geschäft ein­er Genehmi­gung nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 23. Novem­ber 2012 – BLw 13/11

Erbanteilsübertragungen und die Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz