Die nicht eingehaltene Schriftform des Landpachtvertrages

Für die Einhaltung der Schriftform für einen Landpachtvertrag, der länger als zwei Jahre gelten soll, ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich aller Vereinbarungen, die Bestandteil des Vertrages sein sollen, formbedürftig. Dazu gehören die vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien, des Pachtgegenstandes der Pachtzeit und der Höhe der Pachtzinsen.

Die nicht eingehaltene Schriftform des Landpachtvertrages

Für die Bezeichnung des Pachtgegenstandes genügt es nicht, wenn lediglich die Gemarkung und eine ungefähre Größe angegeben werden, auch wenn den Vertragsparteien klar ist, welche Fläche verpachtet sein soll. Allein aus der Vertragsurkunde muss es einem Dritten bzw. dem Rechtsnachfolger der Vertragsparteien möglich sein, sich über den Inhalt der auf ihn nach §§ 593 a, 566 BGB übergehenden Rechte und Pflichten zu informieren.

Folge der Nichteinhaltung der Schriftform ist nicht die Unwirksamkeit des Landpachtvertrages. Dieser ist vielmehr statt der vertraglich vorgesehenen Zeit gemäß § 585 a BGb auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden und kann unter Einhaltung der in § 594 a Abs. 1 BGB vorgesehenen Frist jederzeit gekündigt werden.

Formbedürftig nach § 585 a BGB ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich aller Vereinbarungen, die Bestandteil des Pachtvertrages sein sollen. Hierzu gehören die vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien, des Pachtgegenstandes, der Pachtzeit und der Höhe der Pacht [1] . Entscheidend für die Wahrung der Schriftform ist, dass sich für einen Dritten aus der Vertragsurkunde selbst ergibt, welche Flächen Pachtgegenstand sind [2] .

Diesen Anforderungen genügt die Bezeichnung des Pachtgegenstandes im Pachtvertrag als „1 I Acker 13 ha“ nicht.

Aus der vorgenannten Bezeichnung ergibt sich für einen Dritten nämlich nicht, welche konkreten Grund- bzw. Flurstücke damit gemeint waren. Aus der Vertragsurkunde ist für einen Dritten lediglich erkennbar, dass in der Gemeinde I ein Ackergrundstück mit einer Fläche von 13 ha verpachtet worden ist. Wo genau dieses Grundstück belegen ist, geht aus der Vertragsurkunde dagegen nicht hervor. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass das vorliegend verpachtete Flurstück 16 zum Teil auch an einen anderen Landwirt verpachtet ist und der Beklagte nur einen Teil dieses Grundstücks für seine Landwirtschaft nutzt. Welchen konkreten Teil dieses Grundstücks der Beklagte landwirtschaftlich nutzt, ist aus der Vertragsurkunde vom 27.08.2011 ebenfalls nicht ersichtlich.

Die Bestimmbarkeit des Pachtgegenstandes ergibt sich auch nicht bereits aus den beigefügten Kartenausdrucken.

Zwar kann bei der Bestimmung des Pachtgegenstandes auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden [3] . Allerdings betreffen die vorgenannten Entscheidungen nur solche Fälle, in denen der Vertragsgegenstand in der Vertragsurkunde selbst bereits klar bestimmt war. Streitig war dort lediglich die Frage der Wahrung der Einheitlichkeit der Urkunde.

So war bei dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.06.1999 [4] problematisch, ob die dem Mietvertrag beigefügten Anlagen mit diesem selbst als einheitliche Urkunde anzusehen waren. Der konkrete Mietgegenstand war jedoch in dem Mietvertrag bereits hinreichend bestimmt. Gleiches gilt auch für die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 07.07.1999 [5] . Auch hier ging es um Anlagen zu einem Mietvertrag, die nur Nebenabreden zum Mietvertrag darstellten und bereits in dem Mietvertrag selbst geregelt worden waren, diesen also nur erläutern sollten. Diese Fallkonstellationen sind somit nicht vergleichbar mit dem vorliegenden Sachverhalt, da sich hier schon aus der Vertragsurkunde nicht ergibt, welcher konkrete Pachtgegenstand gemeint war.

Auch aus der Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamm [6] ergibt sich nichts anderes. In dieser Entscheidung hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Schriftform auch dann gewahrt sein kann, wenn der Pächter das Pachtobjekt bereits bei Abschluss des Mietvertrages nutzt, so dass sich die bisherige Nutzung als Auslegungshilfe anbietet. Das Berufungsgericht verneinte in dieser Entscheidung die Schriftform des Pachtvertrages mit der Begründung, dass die Bezeichnung „bestehende Golfanlage 18 Loch“ zu unbestimmt sei und zog dann die tatsächliche Nutzung als Golfanlage zur Bestimmung des Pachtgegenstandes heran. Der dieser Entscheidung zugrundeliegende Sachverhalt ist indes nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar. Während eine Golfanlage sich durch ihre besondere Gestaltung und damit auch durch ihre tatsächliche Nutzung klar von der übrigen Umgebung abgrenzen lässt, ist dies bei den an den Beklagten vermieteten Pachtflächen nicht möglich. So lässt sich weder erkennen, welche Flächen die verpachteten Flächen sind, noch von wem die Flächen konkret bewirtschaftet werden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Flurstück 16 nur zum Teil an den Beklagten verpachtet worden ist.

Es kommt für die Einhaltung der Schriftform auch nicht darauf an, dass den Vertragsparteien bei Abschluss des Pachtvertrages bekannt war, um welche Grundstücke es sich handelte.

Führt man sich den Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses vor Augen, kann es nicht auf die ggf. vorhandene Kenntnis der ursprünglichen Vertragsparteien im Jahr 2001 ankommen, sondern einzig und allein auf die Vertragsurkunde selbst. Denn die Vorschrift des § 585a BGB entspricht in Struktur und Schutzzweck dem § 550 BGB und soll einem Dritten bzw. dem Rechtsnachfolger ermöglichen, sich über den Inhalt der auf ihn nach §§ 593 a, 566 BGB übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag zu informieren [7] ).

Auch dass dem geschlossenen Pachtvertrag ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster des Katasteramtes des Kreises T sowie ein Lageplan eines Vermessungsingenieurs beigeheftet gewesen war, kann auch dies nicht zur Annahme der Schriftform des Pachtvertrages führen. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung reicht es nicht aus, Anlagen als einheitliche Urkunde mit der Vertragsurkunde selbst anzusehen, wenn diese nur durch eine Heftklammer miteinander verbunden waren [8] .

Dass der Pachtvertrag vom 27.08.2001 gemäß §§ 2, 4 LPachtVG durch die Landwirtschaftskammer genehmigt worden ist, ist für das Vorliegen des Formerfordernisses des § 585a BGB ohne Relevanz, da die jeweiligen Normen unterschiedliche Schutzzwecke verfolgen. Bei den vorgenannten Normen des LPachtVG geht es um eine gesunde Bodenverteilung, während das Schriftformerfordernis des § 585a BGB auch den Schutz von Dritterwerbern bezweckt.

Damit war die Pachtzeit von den Vertragsparteien nicht wirksam bestimmt worden, mit der Folge, dass der Vertrag gem. § 585 a BGB für unbestimmte Zeit lief. Den Klägern stand deshalb das mit Schreiben vom 13.09.2012 ausgeübte ordentliche Kündigungsrecht gem. § 594a Abs. 1 BGB zu, das heißt, sie konnten das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres zum Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen.

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 13. März 2014 – 10 U 92/13

  1. vgl. Staudinger/Haas, § 585a, Rn. 12, 13; MünchKomm-BGB/Harke BGB, § 585a, Rn. 1; BGH NJW 1975, 1653, 1654; BGH Urteil vom 05. 11.2004 LwZR 2/04[ ]
  2. vgl. Glas, in: Landpachtrecht, § 585a Rn. 2; MünchKomm-BGB/Harke BGB, § 585a Rn. 1[ ]
  3. vgl. dazu BGH, Urteil vom 30.06.1999, XII ZR 55/97 = NJW 1999, 2591; Urteil vom 07.07.1999, XII ZR 15/97 = NJW 1999, 3257[ ]
  4. BGH, NJW 1999, 2591[ ]
  5. BGH, NJW 1999, 3257[ ]
  6. OLG Hamm – I-30 U 15/10[ ]
  7. vgl. Glas, in: Landpachtrecht, § 585a Rn. 2; MünchKomm-BGB/Harke BGB, § 585a Rn. 1; sowie Entscheidung des OLG Naumburg v. 29.01.2009, 2 U 108/08 (Lw[ ]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 07.07.1999 – XII ZR 15/97 –, NJW 1999, 3257[ ]