Die nicht eingehaltene Schriftform des Landpachtvertrages

Für die Ein­hal­tung der Schrift­form für einen Land­pachtver­trag, der länger als zwei Jahre gel­ten soll, ist der gesamte Ver­tragsin­halt ein­schließlich aller Vere­in­barun­gen, die Bestandteil des Ver­trages sein sollen, formbedürftig. Dazu gehören die voll­ständi­ge Beze­ich­nung der Ver­tragsparteien, des Pacht­ge­gen­standes der Pachtzeit und der Höhe der Pachtzin­sen.

Die nicht eingehaltene Schriftform des Landpachtvertrages

Für die Beze­ich­nung des Pacht­ge­gen­standes genügt es nicht, wenn lediglich die Gemarkung und eine unge­fähre Größe angegeben wer­den, auch wenn den Ver­tragsparteien klar ist, welche Fläche ver­pachtet sein soll. Allein aus der Ver­trag­surkunde muss es einem Drit­ten bzw. dem Recht­snach­fol­ger der Ver­tragsparteien möglich sein, sich über den Inhalt der auf ihn nach §§ 593 a, 566 BGB überge­hen­den Rechte und Pflicht­en zu informieren.

Folge der Nichtein­hal­tung der Schrift­form ist nicht die Unwirk­samkeit des Land­pachtver­trages. Dieser ist vielmehr statt der ver­traglich vorge­se­henen Zeit gemäß § 585 a BGb auf unbes­timmte Zeit abgeschlossen wor­den und kann unter Ein­hal­tung der in § 594 a Abs. 1 BGB vorge­se­henen Frist jed­erzeit gekündigt wer­den.

Formbedürftig nach § 585 a BGB ist der gesamte Ver­tragsin­halt ein­schließlich aller Vere­in­barun­gen, die Bestandteil des Pachtver­trages sein sollen. Hierzu gehören die voll­ständi­ge Beze­ich­nung der Ver­tragsparteien, des Pacht­ge­gen­standes, der Pachtzeit und der Höhe der Pacht1. Entschei­dend für die Wahrung der Schrift­form ist, dass sich für einen Drit­ten aus der Ver­trag­surkunde selb­st ergibt, welche Flächen Pacht­ge­gen­stand sind2.

Diesen Anforderun­gen genügt die Beze­ich­nung des Pacht­ge­gen­standes im Pachtver­trag als “1 I Ack­er 13 ha” nicht.

Aus der vor­ge­nan­nten Beze­ich­nung ergibt sich für einen Drit­ten näm­lich nicht, welche konkreten Grund- bzw. Flurstücke damit gemeint waren. Aus der Ver­trag­surkunde ist für einen Drit­ten lediglich erkennbar, dass in der Gemeinde I ein Ack­er­grund­stück mit ein­er Fläche von 13 ha ver­pachtet wor­den ist. Wo genau dieses Grund­stück bele­gen ist, geht aus der Ver­trag­surkunde dage­gen nicht her­vor. Im Übri­gen ist zu berück­sichti­gen, dass das vor­liegend ver­pachtete Flurstück 16 zum Teil auch an einen anderen Land­wirt ver­pachtet ist und der Beklagte nur einen Teil dieses Grund­stücks für seine Land­wirtschaft nutzt. Welchen konkreten Teil dieses Grund­stücks der Beklagte land­wirtschaftlich nutzt, ist aus der Ver­trag­surkunde vom 27.08.2011 eben­falls nicht ersichtlich.

Die Bes­timm­barkeit des Pacht­ge­gen­standes ergibt sich auch nicht bere­its aus den beige­fügten Karte­naus­druck­en.

Zwar kann bei der Bes­tim­mung des Pacht­ge­gen­standes auch auf außer­halb der Urkunde liegende Umstände zurück­ge­grif­f­en wer­den3. Allerd­ings betr­e­f­fen die vor­ge­nan­nten Entschei­dun­gen nur solche Fälle, in denen der Ver­trags­ge­gen­stand in der Ver­trag­surkunde selb­st bere­its klar bes­timmt war. Stre­it­ig war dort lediglich die Frage der Wahrung der Ein­heitlichkeit der Urkunde.

So war bei dem Urteil des Bun­des­gericht­shofs vom 30.06.19994 prob­lema­tisch, ob die dem Mietver­trag beige­fügten Anla­gen mit diesem selb­st als ein­heitliche Urkunde anzuse­hen waren. Der konkrete Miet­ge­gen­stand war jedoch in dem Mietver­trag bere­its hin­re­ichend bes­timmt. Gle­ich­es gilt auch für die Entschei­dung des Bun­des­gericht­shofs vom 07.07.19995. Auch hier ging es um Anla­gen zu einem Mietver­trag, die nur Nebenabre­den zum Mietver­trag darstell­ten und bere­its in dem Mietver­trag selb­st geregelt wor­den waren, diesen also nur erläutern soll­ten. Diese Fal­lkon­stel­la­tio­nen sind somit nicht ver­gle­ich­bar mit dem vor­liegen­den Sachver­halt, da sich hier schon aus der Ver­trag­surkunde nicht ergibt, welch­er konkrete Pacht­ge­gen­stand gemeint war.

Auch aus der Recht­sprechung des Ober­lan­des­gerichts Hamm6 ergibt sich nichts anderes. In dieser Entschei­dung hat das Beru­fungs­gericht aus­ge­führt, dass die Schrift­form auch dann gewahrt sein kann, wenn der Pächter das Pach­to­b­jekt bere­its bei Abschluss des Mietver­trages nutzt, so dass sich die bish­erige Nutzung als Ausle­gung­shil­fe anbi­etet. Das Beru­fungs­gericht verneinte in dieser Entschei­dung die Schrift­form des Pachtver­trages mit der Begrün­dung, dass die Beze­ich­nung “beste­hende Gol­fan­lage 18 Loch” zu unbes­timmt sei und zog dann die tat­säch­liche Nutzung als Gol­fan­lage zur Bes­tim­mung des Pacht­ge­gen­standes her­an. Der dieser Entschei­dung zugrun­deliegende Sachver­halt ist indes nicht mit dem vor­liegen­den Fall ver­gle­ich­bar. Während eine Gol­fan­lage sich durch ihre beson­dere Gestal­tung und damit auch durch ihre tat­säch­liche Nutzung klar von der übri­gen Umge­bung abgren­zen lässt, ist dies bei den an den Beklagten ver­mi­eteten Pacht­flächen nicht möglich. So lässt sich wed­er erken­nen, welche Flächen die ver­pachteten Flächen sind, noch von wem die Flächen konkret bewirtschaftet wer­den. Dies gilt ins­beson­dere vor dem Hin­ter­grund, dass das Flurstück 16 nur zum Teil an den Beklagten ver­pachtet wor­den ist.

Es kommt für die Ein­hal­tung der Schrift­form auch nicht darauf an, dass den Ver­tragsparteien bei Abschluss des Pachtver­trages bekan­nt war, um welche Grund­stücke es sich han­delte.

Führt man sich den Sinn und Zweck des Schrift­former­forderniss­es vor Augen, kann es nicht auf die ggf. vorhan­dene Ken­nt­nis der ursprünglichen Ver­tragsparteien im Jahr 2001 ankom­men, son­dern einzig und allein auf die Ver­trag­surkunde selb­st. Denn die Vorschrift des § 585a BGB entspricht in Struk­tur und Schutzz­weck dem § 550 BGB und soll einem Drit­ten bzw. dem Recht­snach­fol­ger ermöglichen, sich über den Inhalt der auf ihn nach §§ 593 a, 566 BGB überge­hen­den Rechte und Pflicht­en aus dem Pachtver­trag zu informieren7).

Auch dass dem geschlosse­nen Pachtver­trag ein Auszug aus dem Liegen­schaft­skataster des Kataster­amtes des Kreis­es T sowie ein Lage­plan eines Ver­mes­sungsin­ge­nieurs beige­heftet gewe­sen war, kann auch dies nicht zur Annahme der Schrift­form des Pachtver­trages führen. Nach höch­strichter­lich­er Recht­sprechung reicht es nicht aus, Anla­gen als ein­heitliche Urkunde mit der Ver­trag­surkunde selb­st anzuse­hen, wenn diese nur durch eine Heftk­lam­mer miteinan­der ver­bun­den waren8.

Dass der Pachtver­trag vom 27.08.2001 gemäß §§ 2, 4 LPachtVG durch die Land­wirtschaft­skam­mer genehmigt wor­den ist, ist für das Vor­liegen des For­mer­forderniss­es des § 585a BGB ohne Rel­e­vanz, da die jew­eili­gen Nor­men unter­schiedliche Schutzz­wecke ver­fol­gen. Bei den vor­ge­nan­nten Nor­men des LPachtVG geht es um eine gesunde Boden­verteilung, während das Schrift­former­forder­nis des § 585a BGB auch den Schutz von Drit­ter­wer­bern bezweckt.

Damit war die Pachtzeit von den Ver­tragsparteien nicht wirk­sam bes­timmt wor­den, mit der Folge, dass der Ver­trag gem. § 585 a BGB für unbes­timmte Zeit lief. Den Klägern stand deshalb das mit Schreiben vom 13.09.2012 aus­geübte ordentliche Kündi­gungsrecht gem. § 594a Abs. 1 BGB zu, das heißt, sie kon­nten das Pachtver­hält­nis spätestens am drit­ten Werk­tag eines Pacht­jahres zum Schluss des näch­sten Pacht­jahres kündi­gen.

Ober­lan­des­gericht Hamm, Urteil vom 13. März 2014 — 10 U 92/13

  1. vgl. Staudinger/Haas, § 585a, Rn. 12, 13; MünchKomm-BGB/Harke BGB, § 585a, Rn. 1; BGH NJW 1975, 1653, 1654; BGH Urteil vom 05. 11.2004 LwZR 2/04 []
  2. vgl. Glas, in: Land­pachtrecht, § 585a Rn. 2; MünchKomm-BGB/Harke BGB, § 585a Rn. 1 []
  3. vgl. dazu BGH, Urteil vom 30.06.1999, XII ZR 55/97 = NJW 1999, 2591; Urteil vom 07.07.1999, XII ZR 15/97 = NJW 1999, 3257 []
  4. BGH, NJW 1999, 2591 []
  5. BGH, NJW 1999, 3257 []
  6. OLG Hamm — I-30 U 15/10 []
  7. vgl. Glas, in: Land­pachtrecht, § 585a Rn. 2; MünchKomm-BGB/Harke BGB, § 585a Rn. 1; sowie Entschei­dung des OLG Naum­burg v. 29.01.2009, 2 U 108/08 (Lw []
  8. vgl. BGH, Urteil vom 07.07.1999 – XII ZR 15/97 –, NJW 1999, 3257 []