Die nicht ein­ge­hal­te­ne Schrift­form des Land­pacht­ver­tra­ges

Für die Ein­hal­tung der Schrift­form für einen Land­pacht­ver­trag, der län­ger als zwei Jah­re gel­ten soll, ist der gesam­te Ver­trags­in­halt ein­schließ­lich aller Ver­ein­ba­run­gen, die Bestand­teil des Ver­tra­ges sein sol­len, form­be­dürf­tig. Dazu gehö­ren die voll­stän­di­ge Bezeich­nung der Ver­trags­par­tei­en, des Pacht­ge­gen­stan­des der Pacht­zeit und der Höhe der Pacht­zin­sen.

Die nicht ein­ge­hal­te­ne Schrift­form des Land­pacht­ver­tra­ges

Für die Bezeich­nung des Pacht­ge­gen­stan­des genügt es nicht, wenn ledig­lich die Gemar­kung und eine unge­fäh­re Grö­ße ange­ge­ben wer­den, auch wenn den Ver­trags­par­tei­en klar ist, wel­che Flä­che ver­pach­tet sein soll. Allein aus der Ver­trags­ur­kun­de muss es einem Drit­ten bzw. dem Rechts­nach­fol­ger der Ver­trags­par­tei­en mög­lich sein, sich über den Inhalt der auf ihn nach §§ 593 a, 566 BGB über­ge­hen­den Rech­te und Pflich­ten zu infor­mie­ren.

Fol­ge der Nicht­ein­hal­tung der Schrift­form ist nicht die Unwirk­sam­keit des Land­pacht­ver­tra­ges. Die­ser ist viel­mehr statt der ver­trag­lich vor­ge­se­he­nen Zeit gemäß § 585 a BGb auf unbe­stimm­te Zeit abge­schlos­sen wor­den und kann unter Ein­hal­tung der in § 594 a Abs. 1 BGB vor­ge­se­he­nen Frist jeder­zeit gekün­digt wer­den.

Form­be­dürf­tig nach § 585 a BGB ist der gesam­te Ver­trags­in­halt ein­schließ­lich aller Ver­ein­ba­run­gen, die Bestand­teil des Pacht­ver­tra­ges sein sol­len. Hier­zu gehö­ren die voll­stän­di­ge Bezeich­nung der Ver­trags­par­tei­en, des Pacht­ge­gen­stan­des, der Pacht­zeit und der Höhe der Pacht [1]. Ent­schei­dend für die Wah­rung der Schrift­form ist, dass sich für einen Drit­ten aus der Ver­trags­ur­kun­de selbst ergibt, wel­che Flä­chen Pacht­ge­gen­stand sind [2].

Die­sen Anfor­de­run­gen genügt die Bezeich­nung des Pacht­ge­gen­stan­des im Pacht­ver­trag als „1 I Acker 13 ha“ nicht.

Aus der vor­ge­nann­ten Bezeich­nung ergibt sich für einen Drit­ten näm­lich nicht, wel­che kon­kre­ten Grund- bzw. Flur­stü­cke damit gemeint waren. Aus der Ver­trags­ur­kun­de ist für einen Drit­ten ledig­lich erkenn­bar, dass in der Gemein­de I ein Acker­grund­stück mit einer Flä­che von 13 ha ver­pach­tet wor­den ist. Wo genau die­ses Grund­stück bele­gen ist, geht aus der Ver­trags­ur­kun­de dage­gen nicht her­vor. Im Übri­gen ist zu berück­sich­ti­gen, dass das vor­lie­gend ver­pach­te­te Flur­stück 16 zum Teil auch an einen ande­ren Land­wirt ver­pach­tet ist und der Beklag­te nur einen Teil die­ses Grund­stücks für sei­ne Land­wirt­schaft nutzt. Wel­chen kon­kre­ten Teil die­ses Grund­stücks der Beklag­te land­wirt­schaft­lich nutzt, ist aus der Ver­trags­ur­kun­de vom 27.08.2011 eben­falls nicht ersicht­lich.

Die Bestimm­bar­keit des Pacht­ge­gen­stan­des ergibt sich auch nicht bereits aus den bei­gefüg­ten Kar­ten­aus­dru­cken.

Zwar kann bei der Bestim­mung des Pacht­ge­gen­stan­des auch auf außer­halb der Urkun­de lie­gen­de Umstän­de zurück­ge­grif­fen wer­den [3]. Aller­dings betref­fen die vor­ge­nann­ten Ent­schei­dun­gen nur sol­che Fäl­le, in denen der Ver­trags­ge­gen­stand in der Ver­trags­ur­kun­de selbst bereits klar bestimmt war. Strei­tig war dort ledig­lich die Fra­ge der Wah­rung der Ein­heit­lich­keit der Urkun­de.

So war bei dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 30.06.1999 [4] pro­ble­ma­tisch, ob die dem Miet­ver­trag bei­gefüg­ten Anla­gen mit die­sem selbst als ein­heit­li­che Urkun­de anzu­se­hen waren. Der kon­kre­te Miet­ge­gen­stand war jedoch in dem Miet­ver­trag bereits hin­rei­chend bestimmt. Glei­ches gilt auch für die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 07.07.1999 [5]. Auch hier ging es um Anla­gen zu einem Miet­ver­trag, die nur Neben­ab­re­den zum Miet­ver­trag dar­stell­ten und bereits in dem Miet­ver­trag selbst gere­gelt wor­den waren, die­sen also nur erläu­tern soll­ten. Die­se Fall­kon­stel­la­tio­nen sind somit nicht ver­gleich­bar mit dem vor­lie­gen­den Sach­ver­halt, da sich hier schon aus der Ver­trags­ur­kun­de nicht ergibt, wel­cher kon­kre­te Pacht­ge­gen­stand gemeint war.

Auch aus der Recht­spre­chung des Ober­lan­des­ge­richts Hamm [6] ergibt sich nichts ande­res. In die­ser Ent­schei­dung hat das Beru­fungs­ge­richt aus­ge­führt, dass die Schrift­form auch dann gewahrt sein kann, wenn der Päch­ter das Pacht­ob­jekt bereits bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges nutzt, so dass sich die bis­he­ri­ge Nut­zung als Aus­le­gungs­hil­fe anbie­tet. Das Beru­fungs­ge­richt ver­nein­te in die­ser Ent­schei­dung die Schrift­form des Pacht­ver­tra­ges mit der Begrün­dung, dass die Bezeich­nung „bestehen­de Golf­an­la­ge 18 Loch“ zu unbe­stimmt sei und zog dann die tat­säch­li­che Nut­zung als Golf­an­la­ge zur Bestim­mung des Pacht­ge­gen­stan­des her­an. Der die­ser Ent­schei­dung zugrun­de­lie­gen­de Sach­ver­halt ist indes nicht mit dem vor­lie­gen­den Fall ver­gleich­bar. Wäh­rend eine Golf­an­la­ge sich durch ihre beson­de­re Gestal­tung und damit auch durch ihre tat­säch­li­che Nut­zung klar von der übri­gen Umge­bung abgren­zen lässt, ist dies bei den an den Beklag­ten ver­mie­te­ten Pacht­flä­chen nicht mög­lich. So lässt sich weder erken­nen, wel­che Flä­chen die ver­pach­te­ten Flä­chen sind, noch von wem die Flä­chen kon­kret bewirt­schaf­tet wer­den. Dies gilt ins­be­son­de­re vor dem Hin­ter­grund, dass das Flur­stück 16 nur zum Teil an den Beklag­ten ver­pach­tet wor­den ist.

Es kommt für die Ein­hal­tung der Schrift­form auch nicht dar­auf an, dass den Ver­trags­par­tei­en bei Abschluss des Pacht­ver­tra­ges bekannt war, um wel­che Grund­stü­cke es sich han­del­te.

Führt man sich den Sinn und Zweck des Schrift­form­erfor­der­nis­ses vor Augen, kann es nicht auf die ggf. vor­han­de­ne Kennt­nis der ursprüng­li­chen Ver­trags­par­tei­en im Jahr 2001 ankom­men, son­dern ein­zig und allein auf die Ver­trags­ur­kun­de selbst. Denn die Vor­schrift des § 585a BGB ent­spricht in Struk­tur und Schutz­zweck dem § 550 BGB und soll einem Drit­ten bzw. dem Rechts­nach­fol­ger ermög­li­chen, sich über den Inhalt der auf ihn nach §§ 593 a, 566 BGB über­ge­hen­den Rech­te und Pflich­ten aus dem Pacht­ver­trag zu infor­mie­ren [7]).

Auch dass dem geschlos­se­nen Pacht­ver­trag ein Aus­zug aus dem Lie­gen­schafts­ka­tas­ter des Katas­ter­am­tes des Krei­ses T sowie ein Lage­plan eines Ver­mes­sungs­in­ge­nieurs bei­ge­hef­tet gewe­sen war, kann auch dies nicht zur Annah­me der Schrift­form des Pacht­ver­tra­ges füh­ren. Nach höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung reicht es nicht aus, Anla­gen als ein­heit­li­che Urkun­de mit der Ver­trags­ur­kun­de selbst anzu­se­hen, wenn die­se nur durch eine Heft­klam­mer mit­ein­an­der ver­bun­den waren [8].

Dass der Pacht­ver­trag vom 27.08.2001 gemäß §§ 2, 4 LPachtVG durch die Land­wirt­schafts­kam­mer geneh­migt wor­den ist, ist für das Vor­lie­gen des Form­erfor­der­nis­ses des § 585a BGB ohne Rele­vanz, da die jewei­li­gen Nor­men unter­schied­li­che Schutz­zwe­cke ver­fol­gen. Bei den vor­ge­nann­ten Nor­men des LPachtVG geht es um eine gesun­de Boden­ver­tei­lung, wäh­rend das Schrift­form­erfor­der­nis des § 585a BGB auch den Schutz von Drit­ter­wer­bern bezweckt.

Damit war die Pacht­zeit von den Ver­trags­par­tei­en nicht wirk­sam bestimmt wor­den, mit der Fol­ge, dass der Ver­trag gem. § 585 a BGB für unbe­stimm­te Zeit lief. Den Klä­gern stand des­halb das mit Schrei­ben vom 13.09.2012 aus­ge­üb­te ordent­li­che Kün­di­gungs­recht gem. § 594a Abs. 1 BGB zu, das heißt, sie konn­ten das Pacht­ver­hält­nis spä­tes­tens am drit­ten Werk­tag eines Pacht­jah­res zum Schluss des nächs­ten Pacht­jah­res kün­di­gen.

Ober­lan­des­ge­richt Hamm, Urteil vom 13. März 2014 – 10 U 92/​13

  1. vgl. Staudinger/​Haas, § 585a, Rn. 12, 13; Münch­Komm-BGB/Har­ke BGB, § 585a, Rn. 1; BGH NJW 1975, 1653, 1654; BGH Urteil vom 05. 11.2004 LwZR 2/​04[]
  2. vgl. Glas, in: Land­pacht­recht, § 585a Rn. 2; Münch­Komm-BGB/Har­ke BGB, § 585a Rn. 1[]
  3. vgl. dazu BGH, Urteil vom 30.06.1999, XII ZR 55/​97 = NJW 1999, 2591; Urteil vom 07.07.1999, XII ZR 15/​97 = NJW 1999, 3257[]
  4. BGH, NJW 1999, 2591[]
  5. BGH, NJW 1999, 3257[]
  6. OLG Hamm – I‑30 U 15/​10[]
  7. vgl. Glas, in: Land­pacht­recht, § 585a Rn. 2; Münch­Komm-BGB/Har­ke BGB, § 585a Rn. 1; sowie Ent­schei­dung des OLG Naum­burg v. 29.01.2009, 2 U 108/​08 (Lw[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 07.07.1999 – XII ZR 15/​97 –, NJW 1999, 3257[]