Die Grundstücksübertragung und das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht

Ein außer­halb eines Genehmi­gungsver­fahrens ergan­gener Bescheid über die Mit­teilung der Ausübung des sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts ist in dem Ein­wen­dungsver­fahren nach § 10 RSG aufzuheben, und zwar auch dann, wenn eine der Ver­tragsparteien nachträglich die Genehmi­gung beantragt.

Die Grundstücksübertragung und das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht

Die Ausübung des sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts nach § 4 RSG, die durch eine in § 21 Grd­stVG als Mit­teilung beze­ich­nete Entschei­dung der Genehmi­gungs­be­hörde erfol­gt, beruhte auf einem fehler­haften Ver­wal­tungsver­fahren. Die Kop­pelung des Genehmi­gungsver­fahrens mit dem Vorkauf­s­recht durch das Grund­stücksverkehrs­ge­setz hat zur Folge, dass die Ausübung dieses Rechts nur im Rah­men eines von einem Antrag abhängi­gen Genehmi­gungsver­fahrens stat­tfind­en kann.

Der unzutr­e­f­fend­en Ansicht, dass das Vorkauf­s­recht schon mit dem Abschluss eines nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz genehmi­gungspflichti­gen, aber nicht genehmi­gungs­fähi­gen Ver­trags entste­he, ist der Bun­des­gericht­shof bere­its in der zitierten Entschei­dung mit dem Hin­weis ent­ge­genge­treten, dass die Vorkauf­s­recht­sausübung auf einem Antrag nach § 3 Grd­stVG auf­baut, den Veräußerungsver­trag zu genehmi­gen. Ohne diesen Antrag kann ein Genehmi­gungsver­fahren nicht ein­geleit­et und daran eine Vorkauf­s­recht­sausübung angeschlossen wer­den. Ist das den­noch geschehen, ist die Mit­teilung über die Vorkauf­s­recht­sausübung im Ein­wen­dungsver­fahren nach § 10 RSG aufzuheben.

Der Ver­fahrens­fehler ist nicht nach der Vorschrift in § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG MV wegen eines nachträglich gestell­ten Genehmi­gungsantrags unbeachtlich.

Ver­fahrens­fehler der für die Erteilung der Genehmi­gung nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz zuständi­gen Behör­den sind allerd­ings grund­sät­zlich nach § 45 VwVfG heil­bar. Deren Entschei­dun­gen sind Ver­wal­tungsak­te, auf die die Ver­wal­tungsver­fahrens­ge­set­ze anzuwen­den sind, soweit nicht im Grund­stücksverkehrs­ge­setz etwas Abwe­ichen­des bes­timmt ist.

Ob ein Bescheid der Genehmi­gungs­be­hör­den, der ohne einen Antrag nach § 3 Abs. 2 Grd­stVG erlassen wor­den ist, nichtig oder nur anfecht­bar ist, ist stre­it­ig.

Hat ein vom Gesetz vorgeschrieben­er Antrag allein ver­fahren­srechtliche Bedeu­tung und stellt keine nach materiellem Recht notwendi­ge Mitwirkung des Antrag­stellers dar, führt ein Ver­stoß der Behörde gegen das Ver­bot in § 22 Satz 2 VwVfG, dort von Amts wegen tätig zu wer­den, wo sie nur auf Antrag tätig wer­den darf, zur Fehler­haftigkeit, jedoch nicht zur Nichtigkeit des Ver­wal­tungsak­ts. Das trifft auf den Antrag nach § 3 Grd­stVG zu, da dieser eine ver­fahren­srechtliche Voraus­set­zung, aber kein materiell­rechtlich­es Zus­tim­mungser­forder­nis für die im öffentlichen Inter­esse erge­hen­den Entschei­dun­gen der Genehmi­gungs­be­hörde ist.

Danach wird auch die ohne einen Antrag auf Genehmi­gung des Veräußerungs­geschäfts erfol­gte Mit­teilung über die Ausübung des Vorkauf­s­rechts nach § 43 Abs. 1 Satz 2 VwVfG mit dem den Beteiligten bekan­nt gegebe­nen Inhalt wirk­sam und bleibt es nach § 43 Abs. 2 VwVfG bis zu ein­er etwaigen Rück­nahme durch die Behörde oder ein­er Aufhe­bung in einem gerichtlichen Ver­fahren. Soweit der Bun­des­gericht­shof in sein­er – vor dem Inkraft­treten der Ver­wal­tungsver­fahrens­ge­set­ze des Bun­des und der der Län­der ergan­genen – Entschei­dung vom 4. Feb­ru­ar 1964 aus­ge­führt hat, dass eine außer­halb eines Genehmi­gungsver­fahrens erfol­gte Mit­teilung über die Ausübung des sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts rechtlich keine Bedeu­tung erlange, hält er daran aus den vorste­hen­den Grün­den nicht mehr fest.

Ein außer­halb eines Genehmi­gungsver­fahrens ergan­gener Bescheid über die Mit­teilung der Ausübung des sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts ist in dem Ein­wen­dungsver­fahren nach § 10 RSG grund­sät­zlich aufzuheben, und zwar auch dann, wenn eine der Ver­tragsparteien nachträglich die Genehmi­gung beantragt. Es kann deswe­gen dahin­ste­hen, ob der Beteiligte zu 1 mit seinem Schreiben vom 06.07.2009 nachträglich eine Genehmi­gung nach § 2 Grd­stVG oder nur ein Zeug­nis über die Genehmi­gungs­frei­heit nach § 5 Grd­stVG beantragt hat, wie die Rechts­beschw­erdeer­widerung meint. Das Beschw­erdegericht hat bei sein­er auf § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG gestützten Entschei­dung nicht berück­sichtigt, dass nach dieser Vorschrift nur die Ein­leitung des Ver­fahrens ohne den vorgeschriebe­nen Antrag unbeachtlich sein kann. Nicht geheilt wer­den jedoch die weit­eren Ver­fahrens­män­gel, die darauf beruhen, dass die Genehmi­gungs­be­hörde außer­halb eines förm­lichen Ver­wal­tungsver­fahrens zugun­sten des Sied­lung­sun­ternehmens entsch­ieden hat, ohne zuvor den Ver­tragsparteien Gele­gen­heit gegeben zu haben, sich vor der Entschei­dung zu den für diese erhe­blichen Tat­sachen zu äußern (Ver­stoß gegen § 28 Abs. 1 VwVfG).

Eine Heilung von Ver­wal­tungsak­ten durch Nach­hol­ung der Maß­nah­men, die vor dessen Erlass hät­ten erfol­gen müssen, muss in ein­er Art und Weise erfol­gen, dass die mit dem Fehler ver­bun­de­nen Nachteile voll­ständig beseit­igt wer­den. Ver­fahrens­fehler der Behörde stellen einen Ver­stoß gegen das Gebot der Geset­zmäßigkeit des Ver­wal­tung­shan­delns dar. Die darauf beruhen­den Ein­griffe in seine grun­drechtlich geschützten Rechte muss der Einzelne grund­sät­zlich nicht hin­nehmen. Soweit Geset­ze Ver­fahrens­fehler für unbeachtlich oder heil­bar erk­lären, ist das nur hin­nehm­bar, wenn der Einzelne durch die nachge­holte Ver­fahren­shand­lung so gestellt wird, wie er ges­tanden hätte, wenn der Fehler nicht geschehen wäre.

Bei einem ord­nungs­gemäßen Ver­fahren kön­nen die Ver­tragsparteien – wie hier geschehen – nach der Ankündi­gung, dass der Ver­trag dem Sied­lung­sun­ternehmen zur Entschei­dung über die Ausübung des Vorkauf­s­rechts vorgelegt werde, den Genehmi­gungsantrag noch zurück­nehmen, danach die Voraus­set­zun­gen für eine Erteilung der Genehmi­gung (z.B. durch Auf­nahme ein­er Neben­er­werb­s­land­wirtschaft oder ein­er gemäß § 9 Nr. 6 Grd­stVG im volk­swirtschaftlichen Inter­esse liegen­den Tätigkeit durch den Käufer) her­beiführen und sodann erneut die Genehmi­gung beantra­gen. Die Möglichkeit, die Voraus­set­zun­gen für eine Genehmi­gung noch vor Ausübung des Vorkauf­s­rechts her­beizuführen, wird dem Käufer jedoch genom­men, wenn die Genehmi­gungs­be­hörde nach einem von Amts wegen durchge­führten Ver­wal­tungsver­fahren die Ver­tragsparteien mit der Mit­teilung über die Ausübung des geset­zlichen Vorkauf­s­rechts über­rascht.

Die Ver­schlechterung der Rechtsstel­lung des Käufers durch ein von Amts wegen ein­geleit­etes Genehmi­gungsver­fahren wird nicht dadurch beseit­igt, dass der Käufer nachträglich den Antrag auf Erteilung der Genehmi­gung stellt. In einem nach­fol­gen­den gerichtlichen Ver­fahren nach § 10 RSG kön­nen die Kaufver­tragsparteien das bere­its aus­geübte Vorkauf­s­recht näm­lich nur noch durch die Ein­wen­dun­gen zu Fall brin­gen, dass die Voraus­set­zun­gen für die Ausübung dieses Rechts nicht vor­la­gen, weil die Veräußerung kein­er Genehmi­gung nach § 2 Grd­stVG bedurfte oder diese nach § 9 Grd­stVG nicht zu ver­sagen gewe­sen wäre. Grund dafür ist, dass mit der Zustel­lung der Mit­teilung nach § 21 Grd­stVG das Vorkauf­s­recht aus­geübt wor­den und gemäß § 464 Abs. 2 BGB ein Kaufver­trag zwis­chen dem Verkäufer und dem Sied­lung­sun­ternehmen zus­tande gekom­men ist. Der Käufer kann dem Sied­lung­sun­ternehmen dessen Rechtsstel­lung nicht nachträglich wieder entziehen, indem er erst in dem gerichtlichen Ver­fahren die Voraus­set­zun­gen her­beiführt, unter denen ihm im Ver­wal­tungsver­fahren die Genehmi­gung zu erteilen gewe­sen wäre.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 23. Novem­ber 2012 – BLw 13/11

Die Grundstücksübertragung und das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht