Das nicht bestehende siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht — und die Genehmigungsfrist

Zur Ver­längerung der Frist für die Entschei­dung über eine Genehmi­gung nach dem Grund­stücksverkehrs­ge­setz auf drei Monate reicht es aus, dass die Genehmi­gungs­be­hörde annimmt, wegen eines sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts gemäß § 12 Grd­stVG zur Vor­lage an die Sied­lungs­be­hörde verpflichtet zu sein, und rechtzeit­ig einen hier­auf gestützten Zwis­chenbescheid erlässt; es kommt nicht darauf an, ob das Vorkauf­s­recht tat­säch­lich bestand1.

Das nicht bestehende siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht — und die Genehmigungsfrist

Der inner­halb der laufend­en Zwei­monats­frist zugestellte, auf das Vorkaufsver­fahren gestützte Zwis­chenbescheid der Genehmi­gungs­be­hörde hat die Entschei­dungs­frist mithin wirk­sam auf drei Monate ver­längert (§ 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 Grd­stVG); es kommt nicht darauf an, ob ein Vorkauf­s­recht nach § 4 RSG tat­säch­lich bestand.

Nach der bish­eri­gen Recht­sprechung, auf die sich das Beschw­erdegericht stützt, soll allerd­ings ein irrtüm­lich auf das Vorkauf­s­recht gestützter Zwis­chenbescheid nur die Zwei­monats­frist nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 Grd­stVG in Lauf set­zen2.

An dieser Recht­sprechung hält der Bun­des­gericht­shof nicht länger fest3. Für die Ver­längerung der Frist auf drei Monate reicht es aus, dass die Genehmi­gungs­be­hörde annimmt, wegen eines sied­lungsrechtlichen Vorkauf­s­rechts gemäß § 12 Grd­stVG zur Vor­lage an die Sied­lungs­be­hörde verpflichtet zu sein, und rechtzeit­ig einen hier­auf gestützten Zwis­chenbescheid erlässt4.

Für die bish­erige Recht­sprechung lässt sich allerd­ings der Geset­zeswort­laut anführen. Ein Zwis­chenbescheid, der die Frist auf drei Monate ver­längern soll, set­zt nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 Grd­stVG voraus, dass “die Genehmi­gungs­be­hörde eine Erk­lärung über die Ausübung des Vorkauf­s­rechts nach § 12 (Grd­stVG) her­beizuführen (hat)”. Diese Verpflich­tung soll nach dem Wort­laut des § 12 Grd­stVG davon abhän­gen, dass “die Voraus­set­zun­gen vor(liegen), unter denen nach dem Reichssied­lungs­ge­setz das Vorkauf­s­recht aus­geübt wer­den kann”. Ein­deutig ist das jedoch nicht. Vielmehr schließt die For­mulierung des § 6 Grd­stVG es nicht aus, auch solche Fälle einzubeziehen, in denen die Genehmi­gungs­be­hörde irrtüm­lich von dem Beste­hen eines Vorkauf­s­rechts aus­ge­ht und sich infolgedessen zur Her­beiführung der Erk­lärung verpflichtet sieht5.

Aus sys­tem­a­tis­ch­er Sicht spricht gegen die bish­erige Recht­sprechung die Par­al­lele zur Fristver­längerung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 Grd­stVG. Danach kann die Genehmi­gungs­be­hörde die Frist von einem auf zwei Monate ver­längern, wenn aus ihrer Sicht mehr Zeit für die Prü­fung erforder­lich ist. Dort hängt die Fristver­längerung also allein von der sub­jek­tiv­en Ein­schätzung der Genehmi­gungs­be­hörde ab, nicht hinge­gen von der objek­tiv­en Erfül­lung bes­timmter Tatbe­standsvo­raus­set­zun­gen.

Ins­beson­dere gehört die Frage, ob ein Vorkauf­s­recht nach § 4 RSG beste­ht, in materieller Hin­sicht grund­sät­zlich nicht zum Prü­fungs­ge­gen­stand des Ein­wen­dungsver­fahrens nach § 10 RSG, in dem die Sachentschei­dung der Genehmi­gungs­be­hörde über­prüft wird6. Es erscheint dann inko­härent, diese materiell nicht zu prüfende Frage für die Bes­tim­mung der Frist­dauer her­anzuziehen und damit im Ergeb­nis über den Ein­tritt der materiell wirk­enden Genehmi­gungs­fik­tion entschei­den zu lassen.

Auch nach der Entste­hungs­geschichte genügt für die Fristver­längerung, dass die Genehmi­gungs­be­hörde annimmt, die Voraus­set­zun­gen für die Vor­lagepflicht gemäß § 12 Grd­stVG seien erfüllt. Die Geset­zes­be­grün­dung sieht die Ver­längerung auf drei Monate für Fälle vor, “in denen das Vorkauf­s­recht aus­geübt wer­den soll“7, stellt also nicht zwin­gend auf dessen objek­tives Beste­hen ab. In diesen Fällen reiche wegen des Umfangs der notwendi­gen Ermit­tlun­gen die Frist von zwei Monat­en nicht aus. Zu solchen weit­eren Ermit­tlun­gen kommt es im Genehmi­gungsver­fahren aber schon dann, wenn die Genehmi­gungs­be­hörde — sei es auch recht­sir­rig — von dem Beste­hen eines Vorkauf­s­rechts aus­ge­ht.

Die bish­erige Recht­sprechung führt zu Ergeb­nis­sen, die dem Geset­zeszweck zuwider­laufen.

Die Entschei­dungs­frist ist ein formelles Ver­fahrense­le­ment. Ihre Dauer muss für alle Beteiligten im Vorhinein klar und unschw­er erkennbar sein8. Die bish­erige Recht­sprechung hat demge­genüber Unsicher­heit­en über die Frist­dauer zur Folge. Mit Gewis­sheit lässt sie sich erst im Nach­hinein fest­stellen, weil sie von der let­ztin­stan­zlichen Beurteilung im Gerichtsver­fahren abhängt. Wird dort ein Vorkauf­s­recht bejaht, dauerte die Frist drei Monate, wird es verneint, betrug sie nur zwei Monate. Eine der­ar­tige Unsicher­heit über die Frist ergibt sich ins­beson­dere in rechtlichen Zweifels­fällen, in denen das Beste­hen oder Nichtbeste­hen des Vorkauf­s­rechts nicht von vorn­here­in auf der Hand liegt, son­dern von der Aus­fül­lung unbes­timmter Rechts­be­griffe abhängt, etwa im vor­liegen­den Fall von der Frage, ob mehrere, nur teil­weise land­wirtschaftlich genutzter Grund­stücke ein ein­heitlich­es Grund­stück im wirtschaftlichen Sinn bilden, dessen Verkauf ein Vorkauf­s­recht nach § 4 RSG begrün­det9. Wird das Vorkauf­s­recht in einem solchen Fall von der Behörde bejaht, im anschließen­den gerichtlichen Ver­fahren aber verneint, so käme es zu der Genehmi­gungs­fik­tion selb­st dann, wenn — wie hier — der Kaufver­trag auch nach Ansicht des Gerichts materiell nicht genehmi­gungs­fähig ist.

Das Risiko der Genehmi­gungs­fik­tion kön­nte die Behörde allen­falls ver­mei­den, indem sie in rechtlichen Zweifels­fällen die Entschei­dung über die Ausübung des Vorkauf­s­rechts stets inner­halb von zwei Monat­en her­beiführt. Die drei­monatige Frist bliebe ihr dann prak­tisch nur noch für ein­deutige, also weniger prü­fungsin­ten­sive Fälle. Das liefe dem Nor­mzweck zuwider. Denn der Geset­zge­ber hat die Ver­längerung der Frist auf drei Monate deshalb ermöglicht, weil die zwei­monatige Frist nicht aus­re­icht, um die Entschei­dung der Sied­lungs­be­hörde über die Ausübung des Vorkauf­s­rechts her­beizuführen10; das gilt erst recht in Zweifels­fällen, die einen erhöht­en Prü­fungs- und damit Zeitbe­darf mit sich brin­gen.

Die Gefahr ein­er miss­bräuch­lichen Fristver­längerung durch die Genehmi­gungs­be­hörde11 erscheint demge­genüber ger­ing. Abge­se­hen davon, dass es allen­falls zu ein­er Fristver­längerung um einen auf ins­ge­samt drei Monate kom­men kann, darf die Behörde den auf die Drei­monats­frist gerichteten Zwis­chenbescheid nicht schon dann erlassen, wenn ihr ein Vorkauf­s­recht lediglich möglich erscheint, son­dern erst, wenn sie nach rechtlich­er Prü­fung von dessen Beste­hen überzeugt ist. Dann muss sie den Zwis­chenbescheid erteilen und den Ver­trag der Sied­lungs­be­hörde vor­legen12. Dass die Behörde den Ver­trag der Sied­lungs­be­hörde “zum Schein” vor­legt, um ihre Prü­fungs­frist um einen Monat zu ver­längern, erscheint eher fern­liegend.

Danach ist hier keine Genehmi­gungs­fik­tion einge­treten. Die Entschei­dungs­frist war durch Zwis­chenbescheid wirk­sam auf drei Monate ver­längert wor­den. Dafür reicht aus, dass die Genehmi­gungs­be­hörde nach Abschluss ihrer rechtlichen Prü­fung ein Vorkauf­s­recht und damit ihre Vor­lagepflicht gemäß § 12 Grd­stVG bejahte. Anhalt­spunk­te für ein willkür­lich­es oder miss­bräuch­lich­es Vorge­hen der Behörde sind nicht ersichtlich. Damit lief die Entschei­dungs­frist bis zum 4.01.2012, so dass der Zugang des ange­grif­f­e­nen Beschei­ds über die Vorkauf­s­recht­sausübung am 20.12 2011 rechtzeit­ig erfol­gte und damit die Genehmi­gung ver­sagt wurde ((vgl. BGH, Beschluss vom 31.01.1980 — V BLw 39/79, NJW 1981, 174.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 28. Novem­ber 2014 — BLw 3/13

  1. Auf­gabe der früheren BGH-Recht­sprechung, zulet­zt BGH, Beschluss vom 09.05.1985 BLw 9/84, BGHZ 94, 299, 302 []
  2. BGH, Beschluss vom 09.05.1985 — BLw 9/84, BGHZ 94, 299, 302; Beschluss vom 14.02.1974 — V BLw 1/73, WM 1974, 539; Beschluss vom 28.10.1965 — V BLw 19/65, BGHZ 44, 202, 204; vgl. auch Beschluss vom 07.11.2002 — BLw 24/02, NL-BzAR 2003, 74; Nach­weise der oberg­erichtlichen Recht­sprechung bei Netz, Grd­stVG, 6. Aufl., § 6 Anm.04.06.02.3, S. 406 f.; so wohl auch Lange, Grd­stVG, 2. Aufl., § 6 Anm. 5a; Ehren­forth, RSG und Grd­stVG, 1965, Teil E § 6 Grd­stVG Anm. 3 c; Wöhrmann, Grd­stVG, 1963, § 6 Rn. 31; Her­ming­hausen, DNotZ 1965, 211, 215 []
  3. vgl. bere­its BGH, Beschluss vom 08.05.1998 — BLw 44/97, NJW-RR 1998, 1473, 1474 []
  4. so auch OLG Stuttgart, RdL 1972, 103, 105; Netz, Grd­stVG, 6. Aufl., § 6 Anm.04.06.02.3, S. 407 ff.; Pikalo/Bendel, Grd­stVG, 1963, § 6 S. 433 u. S. 438 f.; Schmitz, AgrarR 1994, 390 f. []
  5. vgl. auch BGH, Beschluss vom 28.10.1965 — V BLw 19/65, BGHZ 44, 202, 203 []
  6. vgl. BGH, Beschluss vom 09.05.1985 — BLw 9/84, BGHZ 94, 299, 301; näher unten zu IV. []
  7. BT-Drs. 3/2732, S. 3 []
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 17.03.1966 — V BLw 49/65, NJW 1966, 1408 []
  9. weit­ere Beispiele bei Schmitz, AgrarR 1994, 390 f. []
  10. BT-Drs. 3/2732, S. 3 []
  11. dazu OLG München, RdL 1967, 126, 128 []
  12. vgl. BGH, Beschluss vom 28.10.1965 — V BLw 19/65, BGHZ 44, 202, 203 []