Das Altenteil in der Zwangsversteigerung

Ste­ht nicht fest, ob das Recht eines vor- oder gle­ichrangi­gen Gläu­bigers durch das Fortbeste­hen eines als Altenteil einge­tra­ge­nen Rechts nach § 9 Abs. 1 EGZVG beein­trächtigt ist, ist das Grund­stück entsprechend § 59 Abs. 2 ZVG gle­ichzeit­ig zu den Bedin­gun­gen nach § 9 Abs. 1 EGZVG und zu den Bedin­gun­gen nach § 9 Abs. 2 EGZVG auszu­bi­eten. Für den Zuschlag kommt es darauf an, ob der antrag­stel­lende Gläu­biger bei dem Aus­ge­bot zu der Bedin­gung des Fortbe­stands des als Altenteil einge­tra­ge­nen Rechts (§ 9 Abs. 1 EGZVG) keine oder eine schlechtere Deck­ung erre­icht als bei dem Aus­ge­bot zu der Bedin­gung des Erlöschen dieses Rechts (§ 9 Abs. 2 EGZVG). Der Wert des als Altenteil einge­tra­ge­nen Rechts bleibt dabei außer Betra­cht. Bei der Erteilung des Zuschlags hat das Voll­streck­ungs­gericht kein Ermessen.

Das Altenteil in der Zwangsversteigerung

Dop­pelt auszu­bi­eten war das Erb­bau­recht nur, wenn es mit einem Woh­nungsrecht belastet war, das als Altenteil einge­tra­gen wor­den ist. Dann näm­lich blieb das Woh­nungsrecht nach § 9 Abs. 1 EGZVG i.V.m. Art. 30 Abs. 1 BayAG­GVG beste­hen, obwohl es den Grundp­fan­drecht­en der Gläu­bigerin im Rang nachging und deshalb nach § 44 Abs. 1 ZVG nicht in das ger­ing­ste Gebot aufzunehmen war. Das wiederum berechtigte die Gläu­biger nach § 9 Abs. 2 EGZVG zu dem gestell­ten Antrag, das Erb­bau­recht (auch) zu der Bedin­gung auszu­bi­eten, dass das Woh­nungsrecht daran erlis­cht. Ob dieses Recht als Teil eines Altenteils einge­tra­gen wor­den ist, ist zweifel­haft. Allein aus der Vere­in­barung eines Woh­nungsrechts als Gegen­leis­tung für die Über­tra­gung eines Erb­bau­rechts kann nicht auf das Vor­liegen eines Altenteils geschlossen wer­den. Entschei­dend ist vielmehr, dass ein Beteiligter dem anderen seine wirtschaftliche Lebens­grund­lage überträgt, um dafür in die per­sön­liche Gebun­den­heit eines abhängi­gen Ver­sorgungsver­hält­niss­es einzutreten, während der Übernehmer eine wirtschaftlich selb­st­ständi­ge Stel­lung erlangt. Daran kann es fehlen, wenn das Woh­nungsrecht , wie hier, nicht dem bish­eri­gen Inhab­er des Erb­bau­rechts, son­dern einem Drit­ten eingeräumt wird. Diese von dem Beschw­erdegericht offen gelassene Frage bedarf indes kein­er Klärung.

War das Woh­nungsrecht kein Altenteil, war das Erb­bau­recht nicht dop­pelt auszu­bi­eten. Es blieb vielmehr bei dem Erlöschen nachrangiger Rechte nach § 44 Abs. 1, § 52 Abs. 1 ZVG. Dass das Erb­bau­recht den­noch dop­pelt aus­ge­boten wor­den ist, wäre unschädlich. Es ist jeden­falls auch zu den Bedin­gun­gen des § 44 Abs. 1 ZVG aus­ge­boten und zu diesen Bedin­gun­gen zugeschla­gen wor­den.

Das Aus­ge­bot ist aber eben­falls nicht zu bean­standen, wenn das Woh­nungsrecht im Sinne von § 9 Abs. 1 EGZVG als Altenteil einge­tra­gen wor­den sein sollte. Die Gläu­bigerin hat­te beantragt, das Erlöschen des Woh­nungsrechts als Ver­steigerungs­be­din­gung zu bes­tim­men. Dazu war sie nach § 9 Abs. 2 EGZVG berechtigt, wenn ihre vor­rangi­gen Rechte bei Fortbeste­hen des Woh­nungsrechts beein­trächtigt wur­den. Wenn das – wie hier – nicht sich­er ist, ist entsprechend § 59 Abs. 2 ZVG dop­pelt auszu­bi­eten; für direk­te Anwen­dung der Norm: Jaeckel/Güthe, ZVG, 7. Aufl., § 9 EGZVG Anm. 10; Dorner, Bad. Aus­führungs­ge­setz zum BGB, 1902 S. 258; Drischler, KTS 1971, 145, 147)). Dieses dop­pelte Aus­ge­bot ist erfol­gt. Es ist nicht zu bean­standen, dass bei­de Aus­ge­bote – eines mit dem Erlöschen und eines ohne das Erlöschen des Woh­nungsrechts – gle­ichzeit­ig erfol­gten.

Die Frage, wie das dop­pelte Aus­ge­bot bei § 9 Abs. 2 EGZVG tech­nisch durchzuführen ist, wird allerd­ings unter­schiedlich beant­wortet. Nach ein­er Ansicht ist das Grund­stück gle­ichzeit­ig zu den geset­zlichen Bedin­gun­gen des § 9 Abs. 1 EGZVG und zu den beantragten abwe­ichen­den Bedin­gun­gen des § 9 Abs. 2 EGZVG auszu­bi­eten 123; Dorner, aaO, Bad. Aus­führungs­ge­setz zum BGB, 1902 S. 258; Jaeckel/Güthe, aaO, § 9 EGZVG Anm. 10 Absatz 2; Steiner/Riedel, ZVG, 8. Aufl., § 9 EGZVG Rn. 11 Absatz (2) aE)). Nach der Gegen­mei­n­ung müssen die Aus­ge­bote nacheinan­der erfol­gen. Das Grund­stück müsse erst unter Fortbe­stand des Woh­nungsrechts und sodann unter dessen Erlöschen aus­ge­boten wer­den. Der Bun­des­gericht­shof hat sich mit dieser Frage bis­lang nicht befasst. Der Bun­des­gericht­shof entschei­det sie im Sinne der zuerst genan­nten Ansicht.

Für die zweite Mei­n­ung lässt sich zwar der Wort­laut der Vorschrift anführen, die eine tat­säch­liche Beein­träch­ti­gung der vor­rangi­gen Rechte des Gläu­bigers und damit let­ztlich auch einen Ver­such voraus­set­zt, diese festzustellen. Die Vorschrift sieht aber in diesem Fall ger­ade kein dop­peltes, son­dern ein Aus­ge­bot zu der von der Regelung in § 9 Abs. 1 EGZVG abwe­ichen­den Bedin­gung vor, dass das Woh­nungsrecht erlis­cht. Zu der Notwendigkeit eines dop­pel­ten Aus­ge­bots gelangt man nicht allein auf Grund von § 9 Abs. 2 EGZVG, son­dern unter entsprechen­der Anwen­dung von § 59 Abs. 2 ZVG, der das für eine ver­gle­ich­bare Fallgestal­tung vor­sieht. Ein dop­peltes Aus­ge­bot nach § 59 Abs. 2 ZVG darf aber gle­ichzeit­ig erfol­gen. Das gilt auch im Fall des § 9 Abs. 2 EGZVG.

Dafür sprechen die Geset­zge­bungs­geschichte und die Sys­tem­atik der Vorschrift. Die heute in § 9 Abs. 2 EGZVG aufgenommene Regelung war im ursprünglichen Geset­zen­twurf nicht enthal­ten. Sie beruht auf einem Vorschlag der XVI. Kom­mis­sion des Reich­stags. Diese hielt es für geboten, die Woh­nungsrechte für Altenteil­er gegen ihren Fort­fall in der Zwangsver­steigerung abzu­sich­ern und hat­te dazu zunächst erwogen, den heuti­gen § 59 ZVG entsprechend zu erweit­ern oder um einen § 59a mit entsprechen­dem Inhalt zu ergänzen. Vere­in­fachungsüber­legun­gen führten schließlich dazu, eine Erweiterung des bis dahin enger gefassten § 9 EGZVG vorzuse­hen, die später Gesetz gewor­den ist und bis heute gilt. Dieser Beratungsver­lauf zeigt, dass dem Geset­zge­ber ein Vorge­hen nach § 59 Abs. 2 ZVG vorgeschwebt hat. An diese Vorschrift lehnt sich § 9 EGZVG jeden­falls sys­tem­a­tisch an. Das spricht für die Möglichkeit eines gle­ichzeit­i­gen dop­pel­ten Aus­ge­bots.

Dafür sprechen auch prak­tis­che Über­legun­gen. Die Forderung nach zwei aufeinan­der fol­gen­den Aus­ge­boten liegt zwar auf den ersten Blick nahe, weil sie die ergeb­nisof­fene Prü­fung ver­spricht, ob das Grund­stück auch mit dem Woh­nungsrecht zu einem den Gläu­biger befriedi­gen­den Gebot ver­steigert wer­den kann. Bei näherem Hin­se­hen zeigt sich aber, dass das prak­tisch nicht erre­ich­bar ist. Der Gläu­biger muss zu Beginn der Ver­steigerung auf die Notwendigkeit eines Antrags auf ein dop­peltes Aus­ge­bot hingewiesen wer­den. Für die Biet­inter­essen­ten ist damit von vorn­here­in klar, dass es zu einem solchen Antrag und damit auch zu einem Aus­ge­bot kom­men kann, das von § 9 Abs. 1 EGZVG abwe­icht. Dem Gläu­biger muss rechtzeit­ig vor Ablauf der Biet­stunde die Möglichkeit gegeben wer­den, diesen Antrag zu stellen. Das hat zur Folge, dass die Chan­cen auf ein für den Woh­nungsrechtsin­hab­er gün­stigeres Ver­steigerungsergeb­nis durch ein Hin­auss­chieben des Aus­ge­bots zu den gemäß § 9 Abs. 2 EGZVG abwe­ichen­den Ver­steigerungs­be­din­gun­gen nicht steigen. Dann aber ist es zweck­mäßiger, ein gle­ichzeit­iges Aus­ge­bot zuzu­lassen.

Diesem Ergeb­nis ste­ht der Schutzz­weck des § 9 Abs. 1 EGZVG nicht ent­ge­gen. Der Vorschrift wird zwar gele­gentlich die Funk­tion ent­nom­men, dem Altenteil­er auf Kosten des Gläu­bigers das Woh­nungsrecht zu sich­ern. Das entspricht aber wed­er der Inten­tion des Geset­zge­bers noch dem Text der Vorschrift. Sie will den Gläu­biger nicht zurück­set­zen. Das wäre auch schw­er vertret­bar, weil das Woh­nungsrecht des Altenteil­ers in der von § 9 Abs. 1 EGZVG geregel­ten Fall­si­t­u­a­tion regelmäßig den Recht­en des Gläu­bigers im Rang nachge­ht. Die vor­rangi­gen Gläu­biger kön­nen auf den Fortbe­stand ihrer Rechte und der damit ver­bun­de­nen Voll­streck­ungsmöglichkeit­en ver­trauen. Diesen Zugriff sichert ihnen § 9 Abs. 2 EGZVG. Damit reduziert sich der Schutzz­weck des § 9 Abs. 1 EGZVG darauf, dem Altenteil­er die Chance zu ver­schaf­fen, den Ver­lust seines Woh­nungsrechts zu ver­mei­den, wenn der vor­rangige Gläu­biger keinen Antrag auf Bes­tim­mung des Erlöschens stellt oder wenn zu den geset­zlichen Bedin­gun­gen ein den Gläu­biger zufrieden­stel­len­des Gebot abgegeben wird. Diese wird durch ein gle­ichzeit­iges Aus­ge­bot gegenüber den denkbaren Alter­na­tiv­en nicht geschmälert.

Auch die Frage, welche Gebote bei der Prü­fung ein­er Beein­träch­ti­gung der Rechte des Gläu­bigers nach § 9 Abs. 2 EGZVG zu berück­sichti­gen sind, ist stre­it­ig. Nach ein­er Mei­n­ung kommt es nicht entschei­dend auf den Betrag des Gebots, son­dern auf seinen wirtschaftlichen Wert an. Gemeint ist damit im Wesentlichen, dass der Wert des Woh­nungsrechts dem Gebot hinzuzurech­nen ist. Nach ein­er anderen Mei­n­ung kommt es darauf an, in welchem Umfang der Gläu­biger bei Beste­hen­bleiben oder Erlöschen des Woh­nungsrechts mit seinen Recht­en aus­fällt. Das muss zwar nicht immer dazu führen, dass der Zuschlag auf das zahlen­mäßig höch­ste Gebot zu erteilen ist. Auch ein niedrigeres Gebot unter der Bedin­gung des Beste­hen­bleibens des Woh­nungsrechts kann dazu führen, dass der Gläu­biger mit seinem Recht nicht aus­fällt. Dann wäre es dem zahlen­mäßig höheren unter der Bedin­gung des Erlöschens des Woh­nungsrechts vorzuziehen. Dieser Son­der­fall liegt hier aber nicht vor. Die Gläu­bigerin ver­liert als Folge der Ver­steigerung ihre Rechte voll­ständig. Für sie kommt es allein darauf an, welchen Erlös die Ver­steigerung erbringt.

Diese zweite Mei­n­ung hält der Bun­des­gericht­shof für zutr­e­f­fend. Die Regelung in § 9 Abs. 2 EGZVG soll dem vor­rangi­gen Gläu­biger die Möglichkeit geben, einen Aus­fall mit seinem Recht zu ver­mei­den, der auf dem Fortbe­stand des später begrün­de­ten Woh­nungsrechts beruht. Maßge­blich ist dafür eine Beein­träch­ti­gung seines Rechts. Die liegt zwar nicht schon darin, dass das Woh­nungsrecht beste­hen bleibt, wohl aber darin, dass er bei einem Aus­ge­bot mit Beste­hen­bleiben des Rechts weniger Erlös erzielt als auf ein Aus­ge­bot mit Erlöschen dieses Rechts. Der Wert des beste­hen­bleiben­den Woh­nungsrechts ist für ihn dabei ohne Bedeu­tung, weil er ihm nicht zugutekommt. Entschei­dend ist die zahlen­mäßige Höhe des Gebots. Das war auch die Vorstel­lung des Geset­zge­bers. Die XVI. Kom­mis­sion des Reich­stags hat bei ihren Über­legun­gen zum Schutz der Altenteil­er auch einen entsprechen­den Textvorschlag erar­beit­et. Dieser Vorschlag ist zwar nicht Gesetz gewor­den, aber nicht aus inhaltlichen Grün­den, son­dern, weil man mit § 9 EGZVG eine schlankere For­mulierung erre­ichen wollte.

Dem Voll­streck­ungs­gericht ste­ht nach all­ge­mein­er Mei­n­ung bei der Erteilung des Zuschlags im Fall des § 9 EGZVG kein Ermessen zu. Seine Entschei­dung ist gebun­den und bes­timmt sich allein danach, ob der betrof­fene Gläu­biger einen Antrag nach § 9 Abs. 2 EGZVG stellt und ob er bei einem Aus­ge­bot unter Fortbeste­hen des Woh­nungsrechts keine oder eine schlechtere Deck­ung erre­icht als bei einem Aus­ge­bot ohne Fortbeste­hen dieses Rechts. Ent­ge­gen ein­er vere­inzelt gebliebe­nen Ansicht ergibt sich die Notwendigkeit ein­er Abwä­gung der Inter­essen des Gläu­bigers mit denen des Woh­nungsrechtsin­hab­ers auch nicht aus ein­er ver­fas­sungskon­for­men Ausle­gung der Norm. Ver­fas­sungsrechtlich geboten ist im Gegen­teil der Abän­derungsanspruch des Gläu­bigers. Die Norm stellt den Woh­nungsrechtsin­hab­er in Absatz 1 bess­er, als es dem Rang seines Rechts entspricht. Das wäre beden­klich, wenn der Gläu­biger eine dadurch aus­gelöste Beein­träch­ti­gung seines besseren Rechts entschädi­gungs­los in Kauf nehmen müsste. Ger­ade das soll § 9 Abs. 2 EGZVG ver­mei­den. Das Beschw­erdegericht hat deshalb zu Recht auch nur neben­bei erwäh­nt, dass die Schuld­ner­in für das Erb­bau­recht keineswegs nur das Woh­nungsrecht bestellt, son­dern im Gegen­teil auch die den Wert des Erb­bau­rechts auss­chöpfend­en Grund­schuld­verpflich­tun­gen über­nom­men hat.

Bun­des­gericht­shof, Beschluss vom 1. Dezem­ber 2011 – V ZB 186/11

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